沿海家园二零二五年中期报告

目錄 釋義2公司資料4簡明綜合損益及其他全面收益表5簡明綜合財務狀況表7簡明綜合權益變動表9簡明綜合現金流量表10簡明綜合財務報表附註12管理層討論及分析28權益披露35企業管治37其他資料38 若英文版本與中文版本有任何歧義或不一致，皆以英文版本為準。 釋義 於本中期報告內，除文義另有所指外，下列詞彙具有以下涵義： 釋義 「中國」指中華人民共和國，就本中期報告而言，不包括香港、中國澳門特別行政區及台灣「人民幣」指中國法定貨幣人民幣「證券及期貨條例」指證券及期貨條例（香港法例第571章）「平方米」指平方米「聯交所」指香港聯合交易所有限公司「美元」指美國法定貨幣美元「%」指百分比 公司資料 註冊辦事處 執行董事 江鳴先生（主席兼董事總經理）林振新先生童新華女士李霆博士（於二零二五年六月三十日辭任） Clarendon House2 Church StreetHamilton HM11Bermuda 於香港之主要營業地點 非執行董事 香港上環干諾道中168-200號信德中心招商局大廈17樓1712-16室 邱貴忠先生周夕亞先生 獨立非執行董事 黃繼昌先生楊建剛先生黃西華先生 主要股份過戶登記處 ApplebyGlobal Corporate Services(Bermuda) LimitedCanon’s Court, 22 Victoria StreetPO Box HM 1179, Hamilton HM EXBermuda 公司秘書 鄭榮波先生FCCA, CPA 核數師 香港股份過戶登記分處 栢淳會計師事務所有限公司（前稱為上會栢誠會計師事務所有限公司）執業會計師 卓佳證券登記有限公司香港夏慤道16號遠東金融中心17樓 網址 www.coastal.com.cnwww.irasia.com/listco/hk/coastal 投資者關係 電話：(852) 2877 9772傳真：(852) 2524 0931電郵：investorsrelationship@coastal.com.cn 股份代號 1124 簡明綜合損益及其他全面收益表 簡明綜合權益變動表截至二零二五年九月三十日止六個月 簡明綜合財務報表附註 截至二零二五年九月三十日止六個月 1.編製基準 截至二零二五年九月三十日止六個月之簡明綜合財務報表（「中期財務資料」）乃根據香港會計師公會所頒佈之香港會計準則第34號「中期財務報告」及香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）證券上市規則（「上市規則」）附錄D2之適用披露規定編製。除另有指明者外，中期財務資料乃以港幣（「港幣」）呈報。 2.主要會計政策 中期財務資料乃根據歷史成本法編製，惟若干物業、廠房及設備、投資物業以及財務資產按重估金額或公允價值（倘適用）列賬除外。 中期財務資料應與本集團截至二零二五年三月三十一日止年度之年度經審核財務報表（「二零二五財務報表」）一併閱讀。除採用若干對本集團業績及財務狀況概無重大影響的新訂準則及修訂本外，編製中期財務資料所用之會計政策及計算方法與編製二零二五財務報表所用者一致。 3.分類資料 本集團之經營業務乃根據各項業務性質、所提供之產品及服務而獨立組織及管理。經營分類之劃分與作為主要經營決策者（「主要經營決策者」）之董事會為分配資源至各分類及評估其表現而定期審閱之本集團各部門之內部報告一致。主要經營決策者於設定本集團之可報告分類時並無匯合所識別之經營分類。本集團之可報告及經營分類之詳情概要如下： •物業發展分類乃指於中華人民共和國（「中國」）境內從事物業發展以作銷售；•物業投資分類乃指投資於中國境內之商業及住宅物業以作收租及╱或資本增值用途；及•項目管理服務分類乃指於中國境內從事提供項目管理服務。 簡明綜合財務報表附註 截至二零二五年九月三十日止六個月 3.分類資料（續） 分類收入及業績 本集團的收入及業績大部分來自在中國之業務。以下為按可報告及經營分類對本集團收入及業績之分析： 分 類 業 績 指 各 可 報 告 分 類 所 作 出 之 除 稅 前 虧 損，惟 並 無 分 配 本 集 團 總 部 之 收 入 與 開支、財務成本、利息收入及匯兌差額淨額。此乃就資源分配及表現評估向主要經營決策者呈報之計量標準。 分類資產及負債 主 要 經 營 決 策 者 並 無 就 分 配 資 源 至 各 分 類 及 評 估 其 表 現 而 審 閱 分 類 資 產 及 負 債。因此，並無呈列分類資產及負債。 簡明綜合財務報表附註 截至二零二五年九月三十日止六個月 簡明綜合財務報表附註 截至二零二五年九月三十日止六個月 6.財務成本 7.稅項 遞延稅項 本集團於兩個期間內並無在香港產生任何應課稅溢利，故並無撥備香港利得稅。 根據中國企業所得稅（「企業所得稅」）法（「企業所得稅法」）及企業所得稅法實施條例，本公司中國附屬公司之法定稅率為25%。由於截至二零二五年及二零二四年九月三十日止六個月並無產生應課稅溢利，故並無撥備中國企業所得稅。 簡明綜合財務報表附註 截至二零二五年九月三十日止六個月 簡明綜合財務報表附註 截至二零二五年九月三十日止六個月 9.每股虧損 由於截至二零二五年及二零二四年九月三十日止六個月並無已發行潛在攤薄普通股，故每股攤薄虧損與每股基本虧損相等。 附註： 已發行普通股的加權平均數已考慮股份合併的影響，按本公司股本中每十(10)股每股面值港幣0.10元的普通股將合併為一(1)股每股面值港幣1.00元的普通股的基準，猶如已於二零二三年四月一日（即已呈報的最早期間的開始日期）合併。 10.物業、廠房及設備 於截至二零二五年九月三十日止六個月，本集團未購置任何物業、廠房及設備（二零二四年：無）。此外，於本期間，本集團並無出售任何物業、廠房及設備（二零二四年：無）。本期間物業、廠房及設備減少乃主要由於本公司擬出售信德中心招商局大廈17樓1712-16室，該物業已被重新分類為已竣工待售物業。 簡明綜合財務報表附註 截至二零二五年九月三十日止六個月 10.物業、廠房及設備（續） 本集團之土地及樓宇於二零二五年三月三十一日由與本集團並無關連之獨立專業估值師戴德梁行有限公司經參考同類物業最近市場交易價之資料後個別進行重估。董事會認為，有關土地及樓宇於二零二五年三月三十一日及二零二五年九月三十日之估值並無重大差異。因此，截至二零二五年九月三十日止六個月並無進行重估。於估計租賃土地及樓宇之公允價值時，租賃土地及樓宇之目前用途乃屬最高及最佳用途。租賃土地及樓宇之公允價值乃由估值師運用直接比較法釐定，假設各項有關物業以即時交吉基準出售，並參考相關市場之既有可資比較銷售交易，選擇鄰近地區的可資比較物業並就位置及物業規模等因素之差異作出調整；此估值法之最重大輸入數據為每平方米之價格。期內，估值技術並無變動。有關詳情請參閱本公司日期為二零二五年七月三十日之截至二零二五年三月三十一日止年度之年報。 11.投資物業 本 集 團 投 資 物 業 於 二 零 二 五 年 三 月 三 十 一 日 之 公 允 價 值 乃 由 與 本 集 團 並 無 關 連，並具備合適資格且於近期曾在相關地區就同類物業進行估值之獨立專業估值師戴德梁行有限公司於各日期進行估值而達致。董事會認為，有關投資物業於二零二五年三月三十一日及二零二五年九月三十日之估值並無重大差異。因此，截至二零二五年九月三十日止六個月並無進行重估。有關估值乃經考慮資本化租金收入淨額或（倘適合）經參考位於類似地區及處於類似情況下之同類物業最近巿場交易價之資料後達致。於達致資本化租金收入淨額時，物業內所有可出租單位之市值租金乃按投資者就此類物業之預測市場收益率進行評估及予以資本化。市值租金亦可參考鄰近地區其他類似物業之租金作出評估。所採用之資本化比率乃參考分析市場銷售交易所得之收益率及估值師對來自物業投資者對市場預測之認識而釐定。 本集團所有根據經營租賃持有以賺取租金及持有予以出租或作資本增值用途之物業權益均採用公允價值模式計量，並以投資物業分類及列賬。有關詳情請參閱本公司日期為二零二五年七月三十日之截至二零二五年三月三十一日止年度之年報。 簡明綜合財務報表附註 截至二零二五年九月三十日止六個月 13.應付賬款 應付賬款於報告期末按發票日期及各票據發行日期之賬齡分析如下： 90日以上 購買的平均信貸期為90日。本集團有適當的財務風險管理政策，確保所有應付款於獲授的信貸期內結清。 簡明綜合財務報表附註 截至二零二五年九月三十日止六個月 其他應付款應計建設成本其他應計經營開支應付銷售稅及其他稅金財務擔保合約 簡明綜合財務報表附註 截至二零二五年九月三十日止六個月 15.附息之銀行及其他借款（續） 於報告期末，本集團的銀行及其他借款須於下列期間償還： 其他借款一年內超過一年，但不超過二年 簡明綜合財務報表附註 截至二零二五年九月三十日止六個月 15.附息之銀行及其他借款（續） 附註： (a)於 二 零 二 五 年 九 月 三 十 日，授 予 本 集 團 的 融 資 總 額 為 港 幣76,400,000元（二零 二 五 年：港 幣127,597,000元），其 中 港 幣71,000,000元（二 零 二 五 年：港 幣127,380,000元）已使用。(b)於 二 零 二 五 年 九 月 三 十 日，本 集 團 自 中 國 金 融 機 構 獲 得 其 他 借 款 約 港 幣139,141,000元（二零二五年：港幣150,381,000元），須於報告日期後一年內償還，並以下列各項共同作抵押或擔保：(i)本集團賬面總值約為港幣17,616,000元（二零二五年：港幣19,571,000元）以公允價值計量且其變動計入其他全面收益之若干財務資產；及(ii)主要股東的個人擔保及個人資產。(c)於二零二五年九月三十日及二零二五年三月三十一日，本集團之全部銀行借款及融資乃以下列各項作抵押或擔保：(i)本集團賬面總值約為港幣86,000,000元（二零二五年：港幣86,000,000元）之若干土地及樓宇；(ii)來自本公司及若干附屬公司的公司擔保；(iii)來自第三方的公司擔保；及(iv)來自主要股東的個人擔保及個人資產。 簡明綜合財務報表附註 截至二零二五年九月三十日止六個月 15.附息之銀行及其他借款（續） (d)本集團附息之銀行及其他借款之實際年利率（其亦與合約定下之利率相若）範圍如下： (e)除各集團實體之功能貨幣人民幣外，本集團之銀行及其他借款均以港幣計值，金額為港幣68,000,000元（二零二五年三月三十一日：港幣80,000,000元）。 簡明綜合財務報表附註 截至二零二五年九月三十日止六個月 16.股本 法定： 附註：於二零二三年十一月十三日，董事會建議實行股份合併，基準為每十(10)股每股面值港幣0.10元的已發行及未發行現有股份將合併為一(1)股每股面值港幣1.00元的合併股份（「股份合併」）。股份合併於二零二三年十二月十三日獲股東批准並於二零二三年十二月十五日生效。因此，已發行普通股總數於二零二三年十二月十五日自4,146,020,285合併為414,602,028。 簡明綜合財務報表附註 截至二零二五年九月三十日止六個月 17.關連人士交易 除於簡明綜合財務報表其他附註所披露之交易與結餘外，本集團與關連人士有下列重大交易： (a)關連人士之未償還結餘 欠 付 本 公 司 一 名 主 要 股 東 款 項，指 結 欠 持 有 本 公 司36.93%（二 零 二 五 年 三 月三十一日：36.93%）權益的CIH之款項。該款項為無抵押、免息及須於提出要求時償還。 簡明綜合財務報表附註 截至二零二五年九月三十日止六個月 18.公允價值計量 本集團已採用香港財務報告準則第7號財務工具：披露，該準則對公允價值計量的披露引入了三個等級，並