北京房地产市场监测月报新房月报(2024年05月）：市场下行中企稳 市场信心正修复

北 京 房 地 产 市 场 监 测 月 报-新 房 市 场(2024年5月） 宏观政策 •本月宏观政策概览；•重点政策解读-517新政；•重点政策追踪-北京松绑五环外第三套房、通州解除限购； 本月宏观政策发布 北京： •5月11日，北京市住建委发布《2024年北京市住房发展年度计划》，强化因区施策、一区一策、精准施策，优化房地产政策。 •5月20日，北京住房公积金管理中心发布《关于下调个人住房公积金贷款利率的公告》。•5月21日，北京住建委发布《公共租赁住房建设标准》，进一步明确了对公租房设计、建设的要求；重点回应租房群众新诉求、新问题，丰富完善了大空间布置、室内空间灵活运用、智能化管理、配套服务设施多功能利用等要求。 外埠资讯： •5月7日，深圳分区优化住房限购政策；•5月10日，杭州全面取消限购政策；•5月13日，南京正式进入“买房即落户”的时代；•5月29日，天津取消首套、二套住房商贷利率政策下限首套房首付最低15%；•5月30日，苏州全面取消住房限购，同时取消首套房和二套房个人住房贷款利率下限； 全国： •5月17日，央行连发三文大力优化住房金融政策，落实消化市场存量。政策细则包括首套房首付比例降至15%的历史最低、取消全国范围的商贷利率政策下限、公积金利率也降至历史最低的2.85%等，预计将有利于恢复市场信心、存量住房得到消化，促进市场企稳回升。【详见本月关键政策解读】 n5月关键政策解读/517新政 央行三箭齐发，北京仅落地公积金贷款政策 北京政策原⽂ 央⾏政策原⽂ 根据中国人民银行《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》要求，现就有关事项公告如下: n央行：5月18日起下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点 自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。 一、2024年5月18日（含）之后新发放的贷款，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别为2.775%和3.325%。 n央行：取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。中国人民银行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。 二、对于2024年5月18日（不含）以前发放的，期限在一年（含一年）以内的个人住房公积金贷款，2024年5月18日后仍执行原利率，不分段计息；期限在一年以上的个人住房公积金贷款，2024年5月18日后仍执行原利率，自2025年1月1日（含）开始，执行调整后的个人住房公积金贷款期限档次利率。 n两部门：首套住房商贷最低首付调整为不低于15%二套商贷最低首付调整为不低于25% 对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。在此基础上，中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各派出机构根据城市政府调控要求，按照因城施策原则，自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。 特此公告。 北京住房公积金管理中心 2024年5月18日 n5月关键政策解读/517新政 因城施策，因市施策，北京仍然执行全国最严格的限购政策 政策解读 n央行本次调整房贷政策是对4月末中央政治局会议“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”要求的贯彻落实和及时响应。 首付比例和利率政策下限调整将对增量住房会体现明显效果； 新增的再贷款工具聚焦于支持市场消化存量房产，是有效盘活存量市场的关键。 n北京住房公积金贷款已执行新利率，一定程度上降低还贷压力 例：以贷款金额100万元、贷款年限30年的首套房 如采用自由还款方式，利率调整前最低还款金额为3834元，调整后最低还款金额为3680元，每月少还154元。 如采用等额本息还款方式，利率调整前最低还款金额为4270.16元，调整后则为4135.57元，每月可少还134.59元。 n截止6月4日，北京市场尚未跟进调整首付比例及商贷利率，仅对公积金贷款利率下调0.25个百分点。到目前为止，北京仍然执行最严格的限购政策，采取“小火慢炖”的策略，是对市场坚挺的信心所在。 n4月关键政策追踪/北京松绑五环外第三套房 市场监测数据分析 n5月五环外（五-六环、六环外）成交占比达到近两年的最高值 5月五环外（五-六环、六环外）新房商品住宅成交2347套，占比全市新房商品住宅87%；成交金额147.59亿元，占比全市新房商品住宅86%；成交面积28.71万㎡，占比全市新房商品住宅79%； n五环外，刚需、刚改为为主要的置业主力，成交套数占比达到87% 刚需：总价500万以内成交1057套，占比45%，主要贡献项目为大兴星光城（89套）、万科东庐（62套）、北京城建星誉BEIJING（40套）；刚改：总价500-900万成交980套，占比42%，主要贡献项目为中海寰宇未来（126套）、和光瑞府（44套）、建发观堂府（43套）； n3月政策追踪/通州解除限购 市场数据监测分析 5月通州新房市场成交量止跌企稳，较上月略有增加，3-5月市场成交规模仍不及去年同期 l通州5月成交规模稳中有增：5月新房商品住宅共成交3.67万㎡/311套，环比上月成交规模（面积）增加18%，同比减少8%。 l横向对比各区的成交数据：从各行政区3-5月新房商品住宅成交规模（面积）环比涨幅变化横向对比结果来看，通州3-5月成交面积环比涨幅2%（排名6/16），同比涨幅涨幅-31%（排名4/16）。 新房商品房市场分析 •住宅整体市场（新房住宅+二手住宅）成交；•新房商品住宅市场分析&区域细分市场表现•新房办公、商业市场分析 新房+二手房住宅市场/总销售规模整体住宅市场成交规模在下行中企稳，月度环比涨幅2.1% 5月北京整体（新房+二手）住宅市场成交规模环比上涨2.1%，止跌回稳 n5月新房+二手住宅成交16079套，环比增加2.1%，同比下降9.6%，较上月相比小幅上涨，新房住宅环比上涨12.9%，二手住宅环比上涨0.2%； n1-5月新房+二手住宅成交75128套，同比下降22.1%，其中新房住宅成交15335套，同比下降35.2%，二手住宅成交59793套，同比下降17.8%； 5月二手住宅成交占比为83.2%，二手房市场延续活跃状态 n今年2月以来，二手房成交占比稳定保持在80%以上，尤其是新政落地以来，二手房端已率先出现活跃变化，带看量、成交量均出现稳步回升； 新房商品住宅市场/年度累计供销走势 1-5月新房商品住宅市场成交金额约为去年同期1/2 1-5月新房商品住宅市场供应同比小幅增加、成交规模同比下降42.87% n1-5月，新房商品住宅供应规模164.49万㎡，同比增加2.26%；n1-5月，新 房 商 品 住 宅 成 交 规 模149.37万 ㎡，同 比 下 降42.87%；环⽐涨幅 1-5月 新 房 商 品 住 宅 市 场 成 交 金 额 较 去 年 同 期 下 降 近48.48% n截止5月，开发商在新房商品住宅市场的销售情况非常不乐观，累计销售规模约836.07亿元/149.37万㎡； n对比前三年同期的千亿级销售规模，今年新房商品住宅市场表现十分惨淡，供应规模基本与去年持平，供应量充足，问题出在需求端，主要原因是消费预期不足、市场信心不强。 新房商品住宅市场/销售规模 新房商品住宅市场价格整体平稳，成交规模小幅增加 5月新房商品住宅市场成交同比仍全面下跌，成交面积、金额环比上月略有起色 n5月新房商品住宅成交面积33.4万㎡，环比增加13.7%，同比下降42.2%；n5月新房商品住宅成交均价55609元/㎡，环比下降1.6%，同比下降8.2%；n5月新房商品住宅成交金额185.75亿元，环比增加11.9%，同比下降47.0%。 成交规模有所回升，但政策持续刺激需求释效的效果有限 n在一系列的政策刺激作用下，成交规模出现阶段性小幅回升的现象，一方面体现出当前宽松的政策环境，对需求的释放起到了一定的积极作用，另一方面尽管政策逐步松绑，但仍有进一步出台的可能，购房者仍在持币等待新政。 n如果6月不出台新一轮楼市政策，市场热度或将有所降低，并在7、8月进入到传统的交易淡季。n另外虽然市场活跃度略有回升，但成交量仍处于较低水平，并不具备涨价条件。 新房商品住宅/区域细分市场成交 5月，10个行政区成交面积环比正增长，市场基本面有回暖迹象 5月，10个行政区成交面积环比有所增长，除平谷区外各行政区新房商品住宅成交面积均不及同期。 n5月新房商品住宅成交面积排名前三的行政区分别是昌平区20.53万㎡、顺义区20.34万㎡、朝阳区19.73万㎡；成交均价 n5月新房商品住宅成交均价排名前三的行政区分别是西城区15.0万元/㎡、东城区12.7万元/㎡、海淀区9.5万元/㎡; n5月新房商品住宅成交面积环比增长的行政区分别是东城 区（+95%）、海 淀 区（+26%）、丰 台 区（+6%）、石景山区（+15%）、通州区（+18%）、房 山 区（+1%）、昌 平 区（+75%）、顺 义 区（+22%）、平谷区（+171%）、密云区（+58%）； n除平谷区外，5月各行政区新房商品住宅成交面积同比全面下跌，市场成交规模均不及同期水平； 新房商品住宅/新增供应 受政策利好影响供应增加，市场供应整体表现平稳 5月供应量稳中有增，年度供应规模与去年基本持平 n5月新房商品住宅新增供应32.81万㎡，环比增加21.3%，同比增长131.2%； n1-5月新房商品住宅累计新增供应164.49万㎡，同比去年增加2.26%；n受近期宽松政策影响，一定程度上刺激需求释放，尽管相较3月，4、5出现明显的季节性回落，但4-5月供应量较去年同期增长113%，开发商加大推盘力度，积极备货；n目前政策采取“小火慢炖”的策略，后续不排除将会出台新一轮刺激政策，在此预期下，叠加政策刺激与开发商上半年冲业绩，6月供应或将迎来一波小高峰； 新房商品住宅/区域细分市场供应 5月，7个行政区释放32.81万㎡/2474套商品住宅供应规模 房山区：10.45万㎡/992套通州区：8.39万㎡/488套丰台区：5.61万㎡/542套西城区：5.33万㎡/153套大兴区：2.40万㎡/264套朝阳区：2.40万㎡/264套东城区：0.46万㎡/8套 1-5月，丰台区、通州区、房山区、大兴区、朝阳区积极供货 n1-5月，新增商品住宅供应10万㎡以上的行政区为丰台区、通州区、房山区、大兴区、昌平区、朝阳区，占比全市总供应规模82.7%。n1-5月，门头沟区、怀柔区、平谷区、延庆区无新增商品住宅供应。 6个项目取得期房销售许可证，释放32.18万㎡供应规模新房商品住宅/5月新取证（期证） 新房商品住宅/4月取证项目成交情况 新房商品住宅/上市存量 全市商品住宅上市存量规模略有回升 n截至2024年5月31日，北京新房商品住宅上市存量规模为1224.91㎡,较2023年末增加0.91%；n从分行政区来看，中心城区上市存量面积432.17万㎡，占比35.3%；环城区上市存量面积643.02万㎡，占比52.2%；远郊区上市存量面积