房地产行业周报：新房二手房成交走弱，市场信心亟待修复

证券研究报告/行业研究/行业点评 强于大市（维持) 房地产：新房二手房成交走弱，市场信心亟待修复 ——房地产行业周报（20251117-1121） 核心观点 核心观点：（1）11月21日，住建部召开全国城市更新工作推进会议，研究部署高质量开展城市更新。目前，全国297个地级及以上城市和152个县级市已经全面开展城市体检，今年共体检了300多万栋住宅，2025年全国计划新开工改造城镇老旧小区2.5万个。1-9月份，全国新开工改造城镇老旧小区2.43万个，其中11个地区已完成年度城镇老旧小区改造计划。（2）新建商品房销售规模总量下滑，结构分化明显，核心区域“好房子”去化相对有保障，品质时代产品力受市场认可且能够在核心区域新增土储的品牌开发商有望受益，如华润置地、滨江集团、建发国际集团、绿城中国、中国金茂等，购物中心、商业领域拥有高护城河且现金流、分红相对稳定的公司，如华润万象生活、太古地产、恒隆地产等；新房成交难度加大，促去化促进部分开发商增加中介渠道，关注中介机构标的回调后修复机会，如贝壳-W、我爱我家。建议关注相关ETF如南方中证全指房地产ETF、华宝中证800地产ETF。 证券分析师 蔡萌萌S0670524110001caimengmeng@cnht.com.cn 联系人 板块行情回顾：上周（2025.11.17-2025.11.21），上证指数下跌3.9%，沪深300指数下跌3.77%，房地产板块下跌5.83%，房地产板块跑输上证指数1.93个百分点，跑输沪深300指数2.06个百分点，A股地产股中ST中迪、世联行、财信发展涨幅居前；港股地产及代建公司富力地产、恒大物业、中国长白山国际涨幅居前；物业股中金科服务、恒大物业、佳源服务涨幅居前。 相关研究： 30大中城市新房销售面积环比改善：30大中城市新房销售面积环比改善，累计同比降幅有所扩大。上周30大中城市新房销售面积203.06万平方米，累计同比-8.36%，累计同比降幅有所扩大，其中，一线城市成交43.22万平方米，累计同比-7.54%，样本二线城市成交123.03万平方米，累计同比-8.79%。 基本面延续下行，开发投资承压：1-10月中国新建商品房销售面积7.2亿平方米，同比下降6.8%；其中住宅销售面积下降7.0%。新建商品房销售额6.9万亿，下降9.6%；其中住宅销售额下降9.4%。1-10月份，全国房地产开发投资7.36万亿，同比下降14.7%，其中住宅投资5.66万亿，下降13.8%。 风险提示：商品房销售不及预期风险；政策调控效果不及预期风险；竣工项目数量不及预期风险。 目录 一、市场行情......................................................................................................4二、行业追踪......................................................................................................7三、风险提示....................................................................................................14 图表目录 图1：上周申万地产指数下跌5.83%........................................................................................4图2：年初至今申万地产指数上涨5.3%..................................................................................4图3：上周A股地产股中，ST中迪、世联行、财信发展涨幅居前....................................5图4：上周A股地产股中，荣盛发展、盈新发展、上海临港跌幅居前..............................5图5：年初至今，ST中迪、首开股份、卧龙新能涨幅居前.................................................5图6：年初至今，*ST中地、广汇物流、保利发展跌幅居前..............................................5图7：上周H股地产股中，富力地产、恒大物业、中国长白山国际涨幅居前..................6图8：年初至今H股地产股中，中国长白山国际、恒大物业、美的置业涨幅居前..........6图9：上周重点关注的物业股中，金科服务、恒大物业、佳源服务涨幅居前...................6图10：年初至今，德商产投服务、恒大物业、祈福生活服务涨幅居前.............................7图11：上周100大中城市成交住宅土地规划建筑面积累计同比-12.51%...........................7图12：上周一线城市成交住宅土地规划建筑面积累计同比-19.55%...................................7图13：上周样本二线城市成交住宅土地规划建筑面积累计同比+5%.................................8图14：上周样本三线城市成交住宅土地规划建筑面积累计同比-22.19%...........................8图15：上周，100大中城市成交住宅土地溢价率较前一周有所下降..................................8图16：上周，30大中城市新房成交套数累计同比-9.21%....................................................9图17：上周一线城市新房成交套数累计同比-8.53%.............................................................9图18：上周样本二线城市新房成交套数累计同比-8.18%.....................................................9图19：上周样本三线城市新房成交套数累计同比-11.58%....................................................9图20：上周，30大中城市新房成交面积累计同比-8.36%..................................................10图21：上周一线城市新房成交面积累计同比-7.54%...........................................................10图22：上周样本二线城市新房成交面积累计同比-8.79%...................................................10图23：上周样本三线城市新房成交面积累计同比-8.45%...................................................10图24：上周，30大中城市新房单周成交面积环比改善，成交量处于近7年偏低水平..11图25：上周重点10城市二手房成交168.53万方，累计同比+7.24%...............................11图26：重点10城二手房成交面积环比下滑.........................................................................12图27：上周北京新房成交面积环比-1.55%，二手房成交环比-16.67%.............................12图28：上周上海新房成交面积环比-4.13%，二手房成交环比-0.48%...............................12图29：上周深圳新房成交面积环比-4.35%，二手房成交环比-3.75%...............................13图30：上周广州新房成交面积环比-3.15%............................................................................13图31：上周杭州新房成交面积环比+30.5%，二手房成交环比-1.46%...............................13图32：上周武汉新房成交面积环比+21.79%.........................................................................13图33：上周青岛新房成交面积环比-13.98%，二手房成交环比-3.78%.............................14图34：上周苏州新房成交面积环比-18.71%，二手房成交环比-2.94%.............................14图35：上周济南新房成交面积环比-4.46%............................................................................14图36：上周成都新房成交面积环比+5.26%，二手房成交环比-3.24%...............................14 一、市场行情 上周（2025.11.17-2025.11.21），上证指数下跌3.9%，沪深300指数下跌3.77%，房地产板块下跌5.83%，房地产板块跑输上证指数1.93个百分点，跑输沪深300指数2.06个百分点，A股地产股中ST中迪、世联行、财信发展涨幅居前；港股地产及代建公司富力地产、恒大物业、中国长白山国际涨幅居前；物业股中金科服务、恒大物业、佳源服务涨幅居前。 资料来源：Wind，金融街证券研究所 资料来源：Wind，金融街证券研究所 资料来源：Wind，金融街证券研究所 资料来源：Wind，金融街证券研究所 资料来源：Wind，金融街证券研究所 资料来源：Wind，金融街证券研究所 资料来源：Wind，金融街证券研究所 资料来源：Wind，金融街证券研究所 资料来源：Wind，金融街证券研究所 资料来源：Wind，金融街证券研究所 二、行业追踪 土地市场：上周百城土地成交规模缩量 资料来源：Wind，金融街证券研究所 资料来源：Wind，金融街证券研究所 资料来源：Wind，金融街证券研究所 资料来源：Wind，金融街证券研究所 资料来源：Wind，金融街证券研究所 新房销售：30大中城市商品房销售面积环比改善 资料来源：Wind，金融街证券研究所 资料来源：Wind，金融街证券研究所 资料来源：Wind，金融街证券研究所 资料来源：Wind，金融街证券研究所 资料来源：Wind，金融街证券研究所 资料来源：Wind，金融街证券研究所 资料来源：Wind，金融街证券研究所 资料来源：Wind，金融街证券研究所 资料来源：Wind，金融街证券研究所 二手房：二手房成交环比持续下降 资料来源：Wind，金融街证券研究所 重点城市高频成交追踪 资料来源：Wind，金融街证券研究所 资料来源：Wind，金融街证券研究所 资料来源：Wind，金融街证券研究所 资料来源：Wind，金融街证券研究所 资料来源：Wind，金融街证券研究所 资料来源：Wi