房地产行业周报：新房二手房成交走弱，市场信心亟待修复

核心观点

1. 城市更新政策: 住建部推进城市更新工作，全国297个地级及以上城市和152个县级市已开展城市体检，2025年计划新开工改造城镇老旧小区2.5万个，1-9月已开工2.43万个，其中11个地区完成年度计划。
2. 市场表现: 上周房地产板块下跌5.83%，跑输上证指数和沪深300指数，A股地产股中ST中迪、世联行、财信发展涨幅居前，港股地产及代建公司富力地产、恒大物业、中国长白山国际涨幅居前，物业股中金科服务、恒大物业、佳源服务涨幅居前。

关键数据

• 30大中城市新房销售: 上周销售面积203.06万平方米，累计同比-8.36%，一线城市累计同比-7.54%，样本二线城市累计同比-8.79%。
• 商品房销售: 1-10月销售面积7.2亿平方米，同比下降6.8%；销售额6.9万亿，下降9.6%。
• 开发投资: 1-10月全国房地产开发投资7.36万亿，同比下降14.7%，其中住宅投资5.66万亿，下降13.8%。
• 土地市场: 上周百城土地成交规模缩量，100大中城市成交住宅土地规划建筑面积累计同比-12.51%，一线城市累计同比-19.55%，样本二线城市累计同比+5%，样本三线城市累计同比-22.19%。
• 二手房成交: 上周重点10城市二手房成交168.53万平方米，累计同比+7.24%，但环比下滑，北京、上海、深圳、广州、杭州、武汉、青岛、苏州、济南、成都等城市二手房成交环比均下降或仅杭州略增。

研究结论

• 市场分化: 新建商品房销售规模总量下滑，但结构分化明显，核心区域“好房子”去化相对有保障，品质时代产品力受市场认可，品牌开发商在核心区域新增土储有望受益，如华润置地、滨江集团、建发国际集团、绿城中国、中国金茂等。
• 商业领域: 拥有高护城河且现金流、分红相对稳定的购物中心、商业领域公司值得关注，如华润万象生活、太古地产、恒隆地产等。
• 中介机构: 新房成交难度加大，部分开发商增加中介渠道，关注中介机构标的回调后修复机会，如贝壳-W、我爱我家。
• ETF建议: 建议关注相关ETF如南方中证全指房地产ETF、华宝中证800地产ETF。

风险提示

• 商品房销售不及预期风险；
• 政策调控效果不及预期风险；
• 竣工项目数量不及预期风险。