房地产行业报告（2024.7.1-2024.7.7）：二手房成交持续放量

证券研究报告：房地产|行业周报 2024年7月9日 行业投资评级 房地产行业报告（2024.7.1-2024.7.7） 行业基本情况收盘点位 1715.58 52周最高 2990.18 52周最低 1715.58 行业相对指数表现 房地产 沪深300 强于大市|维持 12% 7% 2% -3% -8% -13% -18% -23% -28% -33% 2023-072023-092023-122024-022024-042024-07 研究所 资料来源：聚源，中邮证券研究所 分析师:曾凡喆 SAC登记编号:S1340523100002 Email:zengfanzhe@cnpsec.com 研究助理:高丁卉 SAC登记编号:S1340124030005 近期研究报告 Email:gaodinghui@cnpsec.com 《6月房企销售环比明显好转》-2024.07.02 二手房成交持续放量 投资要点 新政出台后地产热度较前期有所上升，市场效果有所体现。长沙暂停新的公寓等类住宅项目规划审批，支持符合条件的公寓调整为住宅，各地关于房地产的利好政策仍在陆续跟进。一线城市新房库存去化周期连续2周下降，重点城市二手房成交量累计同比降幅持续缩窄，近四周平均同比连续增长，但二手房挂牌价仍在下行，市场整体延续复苏态势。 行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为192.22万方，本年累计新房成交面积为5284.43万方，累计同比-39%。30大中城市近四周平均成交面积为259.55万方，同比-17.2%，环比+1.8% 其中一线城市近四周平均成交面积为94.74万方，同比-1.3%，环比 +6%，二线城市近四周平均成交面积为112.38万方，同比-28.4%，环 比+0.9%，三线城市近四周平均成交面积为52.42万方，同比-13.8% 环比-3.2%。上周重点10城商品住宅可售面积为7193.65万方，同比 +3.7%，环比-0.46%，重点10城去化周期为16.74个月，其中一线城 市去化周期为15.46个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周重点10城二手房成交面积为 151.26万方，本年累计二手房成交面积为4028.55万方，累计同比-8.4%。重点10城近四周平均成交面积为162.78万方，同比+17.7%，环比-0.5%。截至2024/6/30全国城市二手房出售挂牌量指数为47.79，环比+8.3%，挂牌价指数为166.51，环比-0.08%。 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地建 面为124.28万方，成交住宅类土地建面为446.44万方，新增供应商 服类土地建面为49.56万方，成交商服类土地建面为127.07万方。近四周100大中城市平均住宅类土地成交建面/供应建面为4.51，平均商服类土地成交建面/供应建面为2.92。 上周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为5131.74元/平方米，溢价率为1.4%，环比-1.16pct，成交商服类土地楼面均价为2274.56元/平方米，溢价率为2.96%，环比-0.96pct。 行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数上涨0.17%，沪深300指数下跌0.24%，房地产指数跑赢沪深300指数0.41pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨0.1%，恒生综合指数上涨1.48%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.38pct。 风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，部分地产主体的流动性紧张问题导致信用风险蔓延，市场情绪极端避险。 目录 1行业基本面跟踪4 1.1新房成交及库存4 1.2二手房成交及挂牌5 1.3土地市场成交6 2行情回顾7 3风险提示9 图表目录 图表1：30大中城市新房成交面积及同比4 图表2：一线城市新房成交面积及同比4 图表3：二线城市新房成交面积及同比4 图表4：三线城市新房成交面积及同比4 图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期5 图表6：重点城市二手房成交面积及同比5 图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数6 图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数6 图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数6 图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数6 图表11：100大中城市土地供销比7 图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率7 图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势7 图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势7 图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况8 图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况8 图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位8 图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位8 图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位9 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为192.22万方，本年累计新房成交面积为 5284.43万方，累计同比-39%。30大中城市近四周平均成交面积为259.55万方， 同比-17.2%，环比+1.8%。其中一线城市近四周平均成交面积为94.74万方，同 比-1.3%，环比+6%，二线城市近四周平均成交面积为112.38万方，同比-28.4%， 环比+0.9%，三线城市近四周平均成交面积为52.42万方，同比-13.8%，环比-3.2%。 图表1：30大中城市新房成交面积及同比图表2：一线城市新房成交面积及同比 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 30城成交面积（万方）30城成交面积MA4（万方） 同比去年（%）同比前年（%） 同比19年（%） 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 2023/7/23 2023/8/6 2023/8/20 2023/9/3 2023/9/17 2023/10/1 2023/10/15 2023/10/29 2023/11/12 2023/11/26 2023/12/10 2023/12/24 2024/1/7 2024/1/21 2024/2/4 2024/2/18 2024/3/3 2024/3/17 2024/3/31 2024/4/14 2024/4/28 2024/5/12 2024/5/26 2024/6/9 2024/6/23 2024/7/7 -70% 160 140 120 100 80 60 40 20 0 一线城市成交面积（万方） 一线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%） 同比前年（%）同比19年（%） 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 2023/7/9 2023/7/23 2023/8/6 2023/8/20 2023/9/3 2023/9/17 2023/10/1 2023/10/15 2023/10/29 2023/11/12 2023/11/26 2023/12/10 2023/12/24 2024/1/7 2024/1/21 2024/2/4 2024/2/18 2024/3/3 2024/3/17 2024/3/31 2024/4/14 2024/4/28 2024/5/12 2024/5/26 2024/6/9 2024/6/23 2024/7/7 -80% 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 图表3：二线城市新房成交面积及同比图表4：三线城市新房成交面积及同比 二线城市成交面积（万方） 二线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%） 300同比前年（%） 20% 三线城市成交面积（万方） 4周平均三线城市成交面积MA4（万方） 同比去年（%） 140同比前年（%） 100% 250 200 150 100 50 0 同比19年（%） 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 2023/7/9 2023/7/23 2023/8/6 2023/8/20 2023/9/3 2023/9/17 2023/10/1 2023/10/15 2023/10/29 2023/11/12 2023/11/26 2023/12/10 2023/12/24 2024/1/7 2024/1/21 2024/2/4 2024/2/18 2024/3/3 2024/3/17 2024/3/31 2024/4/14 2024/4/28 2024/5/12 2024/5/26 2024/6/9 2024/6/23 2024/7/7 -80% 120 100 80 60 40 20 0 同比19年（%） 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 2023/7/9 2023/7/23 2023/8/6 2023/8/20 2023/9/3 2023/9/17 2023/10/1 2023/10/15 2023/10/29 2023/11/12 2023/11/26 2023/12/10 2023/12/24 2024/1/7 2024/1/21 2024/2/4 2024/2/18 2024/3/3 2024/3/17 2024/3/31 2024/4/14 2024/4/28 2024/5/12 2024/5/26 2024/6/9 2024/6/23 2024/7/7 -80% 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 上周重点10城商品住宅可售面积为7193.65万方，同比+3.7%，环比-0.46%， 重点10城去化周期为16.74个月，其中一线城市去化周期为15.46个月。 图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期 7,500 7,400 7,300 7,200 7,100 7,000 6,900 6,800 6,700 6,600 18 17 16 15 14 13 12 11 10 重点城市商品住宅可售面积（万方）重点城市去化周期（月）一线城市去化周期（月） 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：重点10城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、福州、温州、韶关。计算 方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12个月月均成交量。 1.2二手房成交及挂牌 上周重点10城二手房成交面积为151.26万方，本年累计二手房成交面积为 4028.55万方，累计同比-8.4%。重点10城近四周平均成交面积为162.78万方，同比+17.7%，环比-0.5%。 图表6：重点城市二手房成交面积及同比 重点城市二手房成交面积（万方）重点城市二手房成交面积MA4（万方） 300 同比19年（%） 250 200 150 100 50 0 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 同比去年（%）同比前年（%） 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。重点10城包括：北京、深圳、杭州、南京、成都、苏州、厦门、东莞、青岛、南宁。 截至2024/6/30全国城市二手房出售挂牌量指数为47.79，环比+8.3%，挂牌价指数为166.51，环比-0.08%。 图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市 全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市 160 140 120 100 80 60 40 20 0 230 210 190 170 150 130 2022/7/10 2022