华创地产超大特大城市加快城中村改造政策解读纪要20230722

【要点】 1、政策脉络有迹可循，对地产行业关注并非在销售市场交易量：1）从 4 月开始，政府对销 售市场交易关注度有所下降，短期市场波动或在政府的长期安排节奏之中；目前需求端政 策主要还是因城施策，在租金、房价稳定的原则下，各地政策灵活度提升。但整体而言，高杠杆、高周转、高负债的三高模式被彻底排斥。2）2022 年底年底，明确房地产行业的 支柱地位；今年年初提出“好房子，好社区，好城区”三层次架构的提法；4 月，提出“加快超大特大城市城中村改造”，再到目前明确提出加快超大特大城市城中村改造的政 策。在当下不以增量为主的市场中，房地产的高质量发展模式，一定要跟社会整体变革、扩大内需等内容衔接起来，其内涵是在明显充实的。 2、本次城中村改造并非 2015 年棚改，杜绝大拆大建、货币资金大量流入。1）大拆大建会带来房价高造成泡沫、破坏职住平衡、配套不完善的弊端，沿用此模式可能会带来人口流失 等反城镇化问题。2）过去民营资本在旧改中嵌套过深，房价、地价面临政府、开发商、居民的三方博弈，并不利于城市房价平稳健康发展。3）本轮城中村改造强调去地产化、去博弈化并增加公益性，改变过去棚改民企主导开发的模式，未来更多的是政府主导、政 企合作，通过保租房、公共设施配套完善、历史文脉保护来突出公益性。 3、过去房地产发展模式最大特点是土地财政+土地金融，产生的一系列亟待解决的问题：1）地方债务；2）产业招商引资粗犷化，部分地区产业用地地价低，但并未实现良好招商引 资动作，导致产业用地的浪费；3）房价上涨过快；4）产能过剩导致存量高企，房企、居 民加杠杆集中进入房地产； 5）城市新城无序化扩张，新城/产业新区并未看到实际的产业 发展，仅停留在房企圈地、土地金融层面。 4、对未来新发展模式探讨：未来房地产可能划分为保租、存量、增量三个市场，在此基础上 培育行业发展新动能。1）通过保障性租赁住房模式，解决租金无序增长问题，同时保障 租客权益；2）二手房流动性扩张，解决房价稳定问题，今年以来出台的带押过户、二手 房税费减免、二手房限购限贷宽松等政策，都在扩大二手房的流动性；3）新增土地用来 解决改善性需求的住房品质化提升问题。 4）在新模式下，企业面临转型，探索城市运营 等新业务模式，企业不再是仅开展传统增量开发业务，并逐渐拓展成半地产化，而是根据 不同群体的需求、不同增量存量保障的需求、不同的服务型的需求，重塑房地产产业链关 系，建立一种可长期发展的模式。 （相关细节欢迎各位领导约路演交流） 【专家分享】 一、本轮城中村改造思路 昨天政策出来，其实对于我们来讲一点都不意外，因为它并不是有人在解读的 4 月份 旧文，其实真不是旧文。在 4 月份的时候其实文件还没有写完，这是一个新的东西，是整 个城市改造的大的新模式思路，之前一直是在探索和尝试。我们知道住建部做类似的像城 市更新、老旧小区改造、保租房这些探索的试点，其实从 18 年就有很多的动作已经在推 进了。我们会发现一个特征，就是领导在做的这些事情其实是一脉相承的，还有很多事情 它不随着职位调动变化。 1、政策脉络有迹可循： 今年年初住建部领导提出“好房子，好社区，好城区”三层次架构。我们跟各种地产 相关部门座谈，都会发现其实领导已经形成了一个整体贯彻下来的思路。到了 4 月份的时 候，突然出现了一个加快超大特大城市城中村改造，然后因为没有太多的说法，所以说市 场的感受是觉得这个东西好像也就是过去所谓的棚改，没有办法再大规模刺激之后，只是 在核心区做一小块，它可能对于整个行业的拉动会很小。 其实我觉得这个是因为文件没有完全出来，大家没有看到它的全貌，以及在新模式下，开发商好像找不到特别大的空间。然后就到昨天政策审议通过，下个礼拜可能会有更多的 配套的东西会出来。 这次城中村改造不是一个旧东西，它不是说以前很早就成立的内容。从去年底确立房 地产是支柱行业，大家看到对于这个行业的定调是重新明确的，然后到 4 月份说加速推进 城中村的改造，它当中是存在一些领导跟领导之间沟通的具体变化的，是一个新的思路新 的定调。然后在定调的基础之上，我们怎么去把房地产转向一个高质量发展的模式上。因 为我们已经明确现在不是一个以增量为主的市场，那么它就一定要跟整个经济的变革、跟 扩大内需，全都要衔接起来。 政策对于短期市场的关注度，一季度和二季度是有一些变化的。一季度，我们直观的 感受到，政策还是想去尽快的去拉动地产投资，也没有人说经济的复苏是可以跟地产脱离 的，所以一季度的时候其实是准备以比较大的力量去推动新开工、拿地的。但是实际我们 会发现转到 4 月份的时候，整个调子有一些变化，可能是形成了更大层面的从上到下的调 整。因为其实市场的长期的安排和短期的冲击的防护，不是说今年才碰到这个问题，对于 土地出让的安排以及库存的去化，都有一定的准备，所以说短期的市场的冲击其实是在一 个既定节奏里的。短期能做的还有什么？就是因城施策该出还是出，所有的城市在今年出 政策的自由度灵活度比之前其实高得多，凡是有利于的不违背底线原则（租金和房价必须 稳定）的政策，基本上是支持加速推出的。所以我们看到变化：对短期的重心确实在下降，更多重心放在市场的长期的安排。 2、本轮城中村改造的意图： 近几年我们一直讲说新模式，但是到今天其实没有人讲清楚什么是新模式，因为没有 人现在完全确定了地产新模式究竟是什么，我们只是讲说它只是越来越清晰，越来越勾勒 的越来越清楚，然后越来越找到边界。这次城中村改造，其实就是过程当中非常重要的一 个节点，它不是在做二次的棚改，它其实是在做整个城市的改革动能的重新储备。 我们结合 63 号文，讲一下它和棚改的差异： 我们总结下来 63 号文其实是有 5 个大的意图，第一个它是要平衡土地的融资和经营 收益，63 号文其实对于城市更新是严防大拆大建的，所以我们看到留改拆改这些顺序的变 化，实际上能看到主政的思路和策略的一些调整，本质就是去排斥土地财政加土地金融模 式。所谓的城中村改造，如果定义成二次棚改，本质上完全是错误的。 第二个意图是民生的维稳，大拆大建、甚至包括棚改，把三四线的城市的房价已经拉 出了泡沫，所以近年中西部城市的房价一直下跌，大拆大建带来的第一个问题是房价高。第二个是职住平衡非常差，第三个是配套不完善，我们看到它这三条都是跟民生维稳是矛 盾的。1）如果说现在继续做城市更新，做大拆建，那么像深圳、广州，可能会导致人口 的流失，因为过去大拆大建导致过多的居民被拆出来，一部分涌入租房市场，会导致租金 的上涨。2）第二个是以前的棚改其实基本上都给钱，直接货币化，那么货币化一定会冲 击房价，房价在短时间非常明显的提升。3）以前做棚改，它其实很多的目的是为了去做 城市规划的美化，主要是政绩工程做出来比较好看，但实际是违背民生的，产生的结果就 是城市微观层面的一些文化景观、道路毛细管网等被破坏。4）过去异地安置，居住在城 市核心区的居民，拆掉迁到远城区，会破坏本身的城市职住平衡，每天都是跨区上班的情 况。 第三个意图是去地产化，我们总讲说目前的城中村的改造，不是原有的地产开发的模 式，它是在去地产化、去博弈化，然后增加它的公益性。我们知道以前的棚改它本质上就 是商品化，本质上就是资本在里面，最后达成赚钱的结果，有人得益有人受损；但 63 号 文就想让新的城镇改革模式应该去地产化，所以说它就变成了政企主导和民企主导之间的 差别：1）过去城市更新项目社会资本的嵌入、一二级的联动、村民、开发商及政府之间 的三方博弈，项目最终带来的是一个对于城市发展受损的结果。2）从文件内容来看，在 63 号文中主要涉及的留改拆顺序变化，强调就业安置和租金引导，使得城市更新降速，一 些房企也因此暴雷，城市更新从事的模式也在此后发生改变。3）早期长三角及武汉地区 都是政府主导的模式，但是这种模式也存在周期长、资金成本高的问题；而民营资本嵌入 过深的模式会导致整个的房价、地价一二级的联动，然后还需面对三方博弈，以至于无法 扛住市场波动，模式可持续性差。以大湾区为例，湾区的做地模式由民营企业主导转变为 政府平台主导的模式，由政府平台进行做地后再引入社会资本做带方案的招商。4）公益 性增加：我们知道城市平急两用、公园绿化、慢行系统是非常重要的，过去讲人权让位给 路权，但现在其实是有一些调整，就是要把人权进一步释放出来，所以说很多城市内部的 毛细管网，包括慢行的系统要再次重视，现在是更多的提升到公益的层面，然后加上历史 文脉的保护，目前无论是大型核心城市，还是县域都在做这种保护，所以它是有一些公益 性的，这也是 63 号文的意图之一。 第四个非常重要的意图是限制地方债务的膨胀，1）我们知道棚改本身是需要大量资 金的，那么过去政府做棚改就是地方平台大举借贷，钱进来后去做滚动拆改，那么产生的 结果它其实是个流量的生意，在一定阶段上可以刺激经济的发展，但是它也形成了比较大 的后患。2）还有一个就是这两年本身就是换届年，我们知道目前最大的矛盾就是地方政 府债务问题。武汉其实 也是一个城投主导的模式，在核心一二线城市里面是最明显的，因 为它是一个国资为主的这种经济结构，那么我们知道平台融资的成本和它的资本回报是倒 挂的。3）土地出让的腰斩影响财政收入，我们发现今年土地出让的指标是大幅缩减的，我们做了相关城市的土地出让的变化数据，十二五跟十三五来对比，基本上十三五对比十 二五的土地出让的收入都是翻一倍的，但现在我们知道现在基本上回到十二五去了，其实 相当于说今年不光是老百姓没钱，现在政府手里的钱也少一半，所以很多事情是非常难去 推动。4）未来的债务约束，新发债思路以及未来要做的不同层级的债务的约束，可能都 是要根据城市未来发展做重新定位的，过去是城市之间自由的竞争，那么其实未来不是自 由竞争的，未来是要在一定的约束之下，然后集中力量办大事，我们看到都市圈其实就是 方向的一个缩影。 第五个意图是沉淀资产的盘活，1）我们都知道这种地方政府手里的很多存量资产，其实基本上是闲置的，是没有用的，那么未来是要把这些资产去做盘活的，把土地增量的 开发和现有存量的改造要结合起来，它不能是脱离的。2）其实过去的房地产发展模式就 是脱离的，我们说主管部门现在非常的排斥“三高”模式，就因为过去三高模式其实重心 全在增量以上，然后存量的处理方式是把它“锁住”。我们看到过去存量怎么锁住，就是 在一定程度上限制二手房的流动性，就是不让它那么快的能够交易，所以我们看到税费契 税，然后流转交易的增值税，个税其实全部在这里面，导致的二手房的交易的摩擦成本非 常高，那么甚至我们在过去几年看到的限售，更加正当增大摩擦成本的调整。3）提高平 台的运营的能力，我们看到对国资对于城投转型的运营能力的要求是越来越高，那么如何 做大地方资产，扩大融资，政企分离，恢复城市的自身的竞争力，这都是我们现在看到的 问题。 3、城中村改造的客观问题： 资金来源，我们知道过去的棚改其实基本上可以理解为就是货币化，过度的金融化，房企贷款进来，赚一道，老百姓直接发钱，进去里面赚一道，那么它的效果短期可以快速 的兑现。但是另外我们从更新的角度来讲，我们会发现它一定会有配套资金，现在不太确 定究竟是特别国债还是什么，但是它一定会有一些长久期的资金进来。我们其实在湖北已 经看到了，像湖北联投是省的国资下面的城投的平台，与市的武汉城建其实都有拿到部分 久期非常长的钱。 成片开发的复杂度较高，1）我们知道棚改无论怎么划定范围，它其实说到底就是一 个破旧的棚户区拆掉，然后规划一大片土地，然后弄一点点底商，或者说有的要求高一点 的弄一点公寓或者写字楼，然后剩下的其实全是大体量住宅，那么三四线更是如此，所以 它基本上就是说是以住宅为主的，以拆掉棚户区盖新的住宅为主的这么一个发展的模式，所以跟我们现在说城中村改造它有一个更大的城市发展规划叫成片开发，成片开发的难度 和这个只是拆掉一个村子的难度完全不在一个量级。2）从实际角度来看，最近这几年对 于所有的城市来讲，核心区供地难度