房地产行业住建部超大特大城市城中村改造明确分类点评：城中村改造政策逐渐细化，162个城改项目纳入范畴

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 住建部超大特大城市城中村改造明确分类点评： 城中村改造政策逐渐细化，162个城改项目纳入范畴 2023年10月12日 根据住房和城乡建设部消息，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施：一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。 2023年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，并召开电视电话会议进行部署。各地正按照部署，扎实开展配套政策制定、摸清城中村底数、编制改造项目方案等工作，住房城乡建设部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。 ➢ 一线城市探索城中村改造新模式，把握政策释放利好期。广州推进最迅速、政策最丰富：广州2023年年初计划全年推进127个城中村改造项目，完成2000亿元城市更新固定资产投资目标，并在7月发布国内首个针对城中村改造的地方性法规条例《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》，9月广州安居集团成立，专责从事保障性住房投资、融资、建设和运营管理；北京3月底发布《北京市征收集体土地房屋补偿管理办法（征求意见稿）》，明确以房屋安置方式为主，做到安置房先行，尽量缩短期房安置周期，以“限高、扩中、托底”为原则确定安置房安置面积；上海已批准城中村改造项目62个，根据计划，2023年启动城中村改造项目10个，到2025年底中心城区周边城中村项目全面启动，到2027年底中心城区周边城中村改造项目全面完成，五个新城等重点区域“城中村”改造规模化推进，到2032年底城中村改造项目全面完成。 ➢ 二三线城市积极推动“房票”补偿方式，去库存效果显著。以金华为例，金华商品房在2023年9月份成交4212套，环比8月份的1362套上涨209%，或得益于金华婺城区推出的具有地方特色的房票制度：1）城市更新项目给予群众房票补偿：凡在婺城区范围内实施集体土地上房屋征迁的村（居）以房票形式结算的被征收人可自行向参与房票安置工作的房地产开发项目购买一手新建商品住宅；2）房票可购买婺城区项目：房票可用于购买婺城新城区、仙源湖旅游度假区、一环以内、一环至二环及二环以外婺城区范围内取得预售许可的商品住宅；3）房票可自由转让；4）房票在购买一手房时，可在房票面值基础上膨胀至少20%抵购房款。未来或许将有更多城市探索城市更新及城中村改造补偿的新模式，商品房销售市场或将受益。 ➢ 投资建议：我们认为，随着城中村改造细则的逐步落地，更多的利好政策如专项债额度及创新补偿方案或将不断释放，总体销售趋势或向好。维持行业“推荐”评级。建议关注：A股城建发展、天地源；港股越秀地产。 ➢ 风险提示：城改政策落地不及预期，销售回暖不及预期。 推荐 维持评级 [Table_Author] 分析师 李阳 执业证书： S0100521110008 电话： 15270997227 邮箱： liyang_yj@mszq.com 研究助理 陈立 执业证书： S0100122080002 电话： 18817507365 邮箱： chenli_yj@mszq.com 相关研究 1.一线城市“认房不认贷”政策点评：“北上广深”购房政策放松，改善需求有望释放-2023/09/02 2.全国城市系列报告之西北区域（一）：西安：区域间分化扩大，上半年回暖势头强劲-2023/08/15 3.全国调研系列报告之西南区域（一）：成都：疫情结束回暖显著，跨区购房门槛梯级分明-2023/07/21 4.地产行业政策点评：金融端政策稳市场信心，期待更多刺激政策出台-2023/07/11 5.全国调研系列报告之长三角区域（四）：杭州：市场整体维稳，板块分化持续-2023/07/04 行业点评/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 分析师承诺 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为注册分析师，基于认真审慎的工作态度、专业严谨的研究方法与分析逻辑得出研究结论，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。本报告清晰准确地反映了研究人员的研究观点，结论不受任何第三方的授意、影响，研究人员不曾因、不因、也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 评级说明 投资建议评级标准 评级 说明 以报告发布日后的12个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的涨跌幅为基准。其中：A股以沪深300指数为基准；新三板以三板成指或三板做市指数为基准；港股以恒生指数为基准；美股以纳斯达克综合指数或标普500指数为基准。 公司评级 推荐 相对基准指数涨幅15%以上 谨慎推荐 相对基准指数涨幅5%～15%之间 中性 相对基准指数涨幅-5%～5%之间 回避 相对基准指数跌幅5%以上 行业评级 推荐 相对基准指数涨幅5%以上 中性 相对基准指数涨幅-5%～5%之间 回避 相对基准指数跌幅5%以上 免责声明 民生证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。 本报告仅供本公司境内客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告仅为参考之用，并不构成对客户的投资建议，不应被视为买卖任何证券、金融工具的要约或要约邀请。本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况、目标或需要，客户应当充分考虑自身特定状况，不应单纯依靠本报告所载的内容而取代个人的独立判断。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容而导致的任何可能的损失负任何责任。 本报告是基于已公开信息撰写，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，且预测方法及结果存在一定程度局限性。在不同时期，本公司可发出与本报告所刊载的意见、预测不一致的报告，但本公司没有义务和责任及时更新本报告所涉及的内容并通知客户。 在法律允许的情况下，本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行、财务顾问、咨询服务等相关服务，本公司的员工可能担任本报告所提及的公司的董事。客户应充分考虑可能存在的利益冲突，勿将本报告作为投资决策的唯一参考依据。 若本公司以外的金融机构发送本报告，则由该金融机构独自为此发送行为负责。该机构的客户应联系该机构以交易本报告提及的证券或要求获悉更详细的信息。本报告不构成本公司向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议。本公司不会因任何机构或个人从其他机构获得本报告而将其视为本公司客户。 本报告的版权仅归本公司所有，未经书面许可，任何机构或个人不得以任何形式、任何目的进行翻版、转载、发表、篡改或引用。所有在本报告中使用的商标、服务标识及标记，除非另有说明，均为本公司的商标、服务标识及标记。本公司版权所有并保留一切权利。 民生证券研究院： 上海：上海市浦东新区浦明路8号财富金融广场1幢5F； 200120 北京：北京市东城区建国门内大街28号民生金融中心A座18层； 100005 深圳：广东省深圳市福田区益田路6001号太平金融大厦32层05单元； 518026