平安证券-地产行业周报：支持超大特大城市城中村改造，保利定增获通过

支持超大特大城市城中村改造，保利定增获通过 2023年6月11日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 核心摘要 周度观点：本周李云泽书记在陆家嘴会议提及“支持超大特大城市城中村改造”，广东支持住房政策向多子女家庭倾斜，南通、兰州亦出台楼市支持政策；杭州土拍延续较高热度，8成地块封顶摇号。保利发展125亿元定增获上交所通过，为后续优质土地获取奠定坚实的资金基础。建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、华发股份、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金、旗滨集团等。 政策环境监测：1）李云泽：支持超大特大城市城中村改造；2）杭州土拍延续较高热度，8成地块封顶摇号。 市场运行监测：1）成交环比回落，后续有望修复。本周（6.3-6.9）新房成交2.6万套，环比减少27.4%，二手房成交1.8万套，环比减少3.3%。供需趋弱叠加上年基数相对较高，6月（截至9日）新房日均成交同比下降44.0%，增速较5月回落62.4pct。2）库存环比微升，去化周期12个月。16城取证库存10065万平，环比升0.2%。去化周期12.2个月，环比微增0.1个月。3）土地成交回升、溢价率回落，一二线占比提高。上周百城土地供应建面671万平、成交建面2667.7万平，环比降78.4%、升2%；成交溢价率5.3%，环比降1.2pct。其中一、二、三线成交建面分别占比7%、38.2%、54.8%，环比分别升4.8pct、升18.7pct、降23.5pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行45亿元，环比减少35.5亿元；境外地产债发行0.8亿美元，环比减少0.3亿美元；本周重点房企发行利率为3.00%-3.20%，可比发行利率较前次上升。2）地产股：本周房地产板块涨1.23%，跑赢沪深300（-0.65%），当前地产板块PE（TTM）14.45倍。本周沪深港股通北向资金净流入前三为万科A、南京高科、首开股份；南向资金净流入前三为龙湖集团、越秀地产、华润置地。 风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 政策环境监测-政策梳理 政策环境监测-重点政策点评 李云泽：支持超大特大城市城中村改造 事件描述：6月8日，国家金融监督管理总局党委书记、局长李云泽在第十四届陆家嘴论坛上的开幕辞及主题演讲时提出，强化对投资的融资保障，支持超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施等重大项目建设。 2020年1月10日点评：4月政治局会议提及在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，李云泽书记此次重申“支持超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施等重大项目建设”，与政治局会议表态一脉相承。支持超大特大城市城中村改造，一是有助于消除城中村房屋安全、消防安全、用电安全、交通安全等重大安全隐患，避免长沙“4·29”特别重大居民自建房倒塌事故的发生；二是增加公共服务补给，提升城中村居住环境品质；三是落实国家保障性住房政策，帮助筹集保障性租赁住房。以深圳为例，2021-2027年深圳全市将新增建设筹集保障性住房100万套（间），覆盖约350万-400万人。近期深圳正在开展城中村保障性住房规模化品质化改造提升工作，2023年全市计划通过城中村规模化品质化改造提升、筹集保障性住房5.2万套（间），约占全市城中村租赁住房总量的1%。为避免提高居民住房负担，深圳同时要求城中村保障性住房规模化品质化改造提升由政府主导筹集，改造后的租金以不涨为原则，单套租金原则上与改造前基本持平。 政策环境监测-重点政策点评 杭州土拍延续较高热度，8成地块封顶摇号 事件描述：6月9日，杭州本年度第五批次集中供地5宗地块悉数成交，其中4宗封顶摇号、1宗底价成交，总成交金额104.35亿元，平均溢价率11.25%。此轮供地涉及上城区2宗、临平区1宗、临安区1宗、余杭区1宗。 2020年1月10日点评：1）去化周期短、市场确定性强推高杭州土拍热度。杭州第五批次土拍平均溢价率11.25%，较第四批次的9.43%提升1.82个百分点，封顶成交地块占比80%。当前全国楼市弱复苏背景下，去化周期端、销售确定性较强的杭州成为房企土储补仓时必争之地。截至5月，杭州整体商品住宅去化周期仅4.4个月，大幅优于百城平均值20.5个月。2）城市内部亦明显分化。此轮土拍有供应的上城区、余杭区、临平区、临安区去化周期分别为0.5个月、3个月、3.2个月和21.6个月。上城区的两宗地均吸引超30家房企参拍，经过数十轮报价后进入封顶摇号阶段；而去化周期较长的临安区地块仅1轮报价，最终底价成交。3）民企积极性继续保持高位。杭州本年度前四批次民企拿地金额占比分别为58%、46%、86%和100%。第五批次底价成交地块由民企中天竞得，待摇号的4宗地块也均有民企身影。优质深耕型区域房企如滨江、绿城等，有实业背景支撑的房企如伟星、南通亚伦等，都是杭州土拍的生力军。 市场运行监测 成交:环比回落，后续有望修复 点评：本周（6.3-6.9）新房成交2.6万套，环比减少27.4%，二手房成交1.8万套，环比减少3.3%。6月（截至9日）新房日均成交同比下降44.0%，增速较5月回落62.4pct。 市场运行监测 库存：环比微升，去化周期12.2个月 点评：16城取证库存10065万平，环比升0.2%。去化周期12.2个月，环比微增0.1个月。 市场运行监测 土地：成交微升、溢价率回落，一二线占比提高 点评：上周百城土地供应建面671万平、成交建面2667.7万平，环比降78.4%、升2%；成交溢价率5.3%，环比降1.2pct。其中一、二、三线成交建面分别占比7%、38.2%、54.8%，环比分别升4.8pct、升18.7pct、降23.5pct。 资本市场监测——流动性环境 流动性环境：资金价格多数下行 资金价格多数下行。本周R001下行3.45BP至1.39%，R007下行1.44BP至1.92%。 2020年1月10日截至6月9日，OMO存量余额为472亿元，较上周增加44亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢总体呈正相关关系。 资金价格多数下行（%） 资本市场监测——境内债 境内房地产债发行：发行量环比下降、净融资环比下降 2020年1月10日本周（6.5-6.11）境内地产债发行量环比下降、同比上升，净融资额环比下降、同比下降。其中总发行量为45亿元，总偿还量为79.01亿元，净融资额为-34.01亿元。到期压力方面，23年地产债到期压力整体小于22年，23年全年到期和提前兑付的规模总共87641.32亿，同比22年约下降12%；向后看，23年8月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约9554.2亿。 资本市场监测——境内债 房企境内债发行 本周共3家房企发行4只境内地产债。 资本市场监测——海外债 海外债发行环比减少 2020年1月10日本周内房企海外债发行0.84亿美元，环比减少0.3亿美元。5月海外债发行5.4亿美元，环比减少8.7亿美元。 资本市场监测——重点房企发行明细、审批及反馈 2020年1月10日本周重点房企发行利率为3.00%-3.20%，可比发行利率较前次上升。 资本市场监测——重点房企发行明细、审批及反馈 资本市场监测——地产股 板块涨跌：单周涨1.2%，估值处于近五年97.6%分位 资本市场监测——地产股 个股表现 2020年1月10日本周上市房企50强涨跌幅排名前三为合景泰富集团、时代中国控股、中梁控股，排名后三为远洋集团、中南建设、ST阳光城。 房企关注事项 资本市场监测——地产股 个股表现 2020年1月10日本周沪深港股通北向资金净流入前三为万科A、南京高科、首开股份；南向资金净流入前三为龙湖集团、越秀地产、华润置地。 资本市场监测——地产股 个股表现 2020年1月10日本周陆股通持股占流通股前三为万科A、保利发展、滨江集团；港股通占比前三为保利物业、北京北辰实业股份、旭辉控股集团。 风险提示 1）楼市复苏持续性不及预期风险； 2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：若政策发力、楼市修复不及预期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期情形； 3）房地产行业短期波动超出预期风险：若地市延续分化，多数房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响，进而影响行业销售、投资、开工、竣工等。 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间）回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上） 公司声明及风险提示： 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。 免责条款： 此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。 平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券的立场。 平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。