渝开发机构调研纪要

渝开发机构调研报告 调研日期:2024-06-05 重庆渝开发股份有限公司成立于1978年,是深耕重庆的地方国有上市房企。公司围绕成渝地区双城一核两圈,形成了以房地产开发为主业,会展经营、物业管理、资产经营为支撑业务的“1+3+3”业务体系。公司于1993年在深圳证券交易所主板上市,控股股东重庆市城市建设投资集团有限公司持股比例为63.19%。截至2022年一季度末,公司资产总额为83.76亿元,净资产为40.5亿元。公司曾入选重庆市房产地产开发五十强企业、中国证券市场上市公司金鹰奖、中国房地产诚信企业、重庆市著名商标等,并连续8年维持主体AA、债项AAA的信用评级。2022年,公司秉承强基础、固根本、抓改革、促发展的总体思路,围绕战略目标,实施“三好一心”产品定位,建设精品项目,努力实现公司高质量发展,稳步向公司“十四五规划成渝地区一流的城市经营服务商”的愿景迈进。 2024-06-05 董事会秘书谢勇彬,证券事务代表谌畅 2024-06-052024-06-05 特定对象调研渝开发公司会议室 平安基金 基金管理公司 陶然 国投瑞银基金 基金管理公司 李洋 高毅资管 资产管理公司 刘悦 贝莱德基金 其它 丁浩航 国海证券 证券公司 谭升 鹏华基金 基金管理公司 朱睿婷 前海开源基金 基金管理公司 江涌 东莞证券资管 证券公司 全茜茜 长江资管 资产管理公司 覃彬雍 1、公司发展历程简介 公司于1978年成立,1984年转型,1992年改为股份制,1993年在深交所上市,是重庆最早的国有上市公司。公司是以解决重庆人民的居住为己任的企业。 公司房产销售的营收占比80%以上,是以房地产开发为主营业务线,会展、物业等城市经营为支撑业务线,租赁、产业投资等为培育业务线,形成主营业务为房地产开发,支撑业务为会展经营、物业管理、资产经营,培育业务为城市更新、租赁住房、非房产业投资的1+3+3业务体系。物业业务属于房地产开发的匹配支撑业务,公司全资子公司物业公司毛利率比较低;会展经营方面,2020年以前会展收入在8千万左右,随后有所下滑,目前有所恢复,但暂未恢复到2020年前的收入水平。资产经营方面,石黄隧道的经营收费权,公司三大支 撑业务的资产经营属于比较稳定的。在保证稳健经营的前提下,公司也通过自身资源和优势去培养新的利润增长点。公司立足于长期经营 ,需要稳健的现有业务和积极寻找新质生产力的新业务。 目前公司开发在售有4个项目,分别为公司控股的、与上海复地公司合作的位于南山的朗福山与城项目、位于回兴的星河One项目,以及我们本部全资开发的位于九龙坡华岩的贯金和府项目及茶园的南越天宸项目。这些项目均位于重庆主城中心区域,产品为面积在90平方米以上的改善型住宅型项目。 公司的资产负债率较低,融资渠道畅通,融资成本也相对较低,有一定的优势,财务方面一直比较稳健。 重庆是具有较大发展机遇的城市,4月份习总书记在重庆考察时强调,重庆要对标新时代新征程党的中心任务和党中央赋予的使命,充分发挥比较优势、后发优势,进一步全面深化改革开放,主动服务和融入新发展格局,着力推动高质量发展,奋力打造新时代西部大开发重要战略 支点、内陆开放综合枢纽,在发挥“三个作用”上展现更大作为,不断谱写中国式现代化重庆篇章。重庆制造业基础较好,科教人才资源丰富,要着力构建以先进制造业为骨干的现代化产业体系。深入实施制造业重大技术改造升级和大规模设备更新工程,加快传统产业转型升级 ,积极培育具有国际先进水平和竞争力的战略性新兴产业。加强重大科技攻关,强化科技创新和产业创新深度融合,积极培育新业态新模式新动能,因地制宜发展新质生产力。积极推进成渝地区双城经济圈建设,更好发挥全国高质量发展的重要增长极和新的动力源作用。大力推动绿色发展,建设美丽重庆,筑牢长江上游重要生态屏障。习总书记的讲话给重庆带来了巨大的发展机遇。公司熟悉重庆市场,将继续积极寻找机会,深耕重庆。 2、重庆以往供给都比较大,近些年政府开始控制土储供应,房地产政策逐步放宽,请介绍下重庆以来今年房地产市场情况? 前几年,国家加大房地产调控力度,加上各种形式的影响,重庆的房产市场在2012年以后都有所下滑。2023年供需形势发生了变化 ,2024年5月,政府针对房地产市场推出了多项优化政策,旨在提振市场信心、促进需求释放和稳定房价。这些政策包括取消全国层面 的房贷利率下限、下调首付款比例、公积金贷款利率调整等,本轮地产优化政策的出台有助于房地产行业整体的回暖,对于拉动地方经济及整个房地产行业也起到比较积极的作用。5月20日重庆跟进落实了相关金融政策,新政落地后,市场有一定积极反应,购房需求及活跃度 提高,各项目客户来访、成交数据都有所增加。3、重庆政府对房地产的定位是怎样的?一线城市也在出台相关政策,重庆的政策也出了这么多,但目前市场看并没激起大的波澜,后期会有变化吗? 房地产是个空间资源,在同等经济水平方面,重庆的房价收入比一直是最低的。按照中央房改精神,重庆保持低端有保障、中端有支持、高端有市场的良性发展格局。近期,无论是中央政府还是地方政府,确实出台了多项利好政策,公司也在持续关注市场反应。目前看来,一二线城市反应强烈一些,市场消化新政有一个逐渐的过程,虽然重庆市场的成交数据增长幅度不大,但我们也能感觉到重庆市场有一定的提升。 4、看到首笔重庆租赁住房贷款支持计划试点落地,由重庆嘉寓房屋租赁公司、重庆建渝住房租赁基金收购4207套房源,公司是否有项目参与其中? 目前暂无项目参与其中。 5、目前对于公司存量资产盘活方面有何详细规划,“517”地产新政提出提供5000亿元中央收储资金,这块公司是否会参与,目前有无具体项目在对接? 目前公司暂未有项目对接。 6、近期公司计提减值较大,后期还有减值计划吗?根据市场情况,我们在2023年末对存货进行了2.2亿元的减值,其中主要是车库减 值。2024年第一季度,根据市场情况,我们对存货再进行了5千万元左右的减值,也主要是车库减值。后期是否进行存货资产减值,需要视市场情况而定。