房地产行业研究：广州跟进出台放松政策，坚定看好地产持续行情

广州房地产市场新政综述

政策背景与主要内容

2024年5月28日，广州市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，旨在通过降低限购区购房所需的社保年限、放宽新购住房贷款时对于名下住房套数的认定、取消限售、鼓励规模化租赁机构收购存量商品住房等措施，优化增量和消化存量，以促进房地产市场的平稳健康发展。

同时，央行广东省分行发布了《广州市调整优化差别化住房信贷政策》，主要针对首付比例和房贷利率进行了大幅度优化，包括将首套/二套的首付比例分别降至15%/25%，且均取消房贷利率下限，成为唯一实行最低首付比例并取消房贷利率下限的一线城市。此外，政策还放宽了新购住房贷款时对于名下住房套数的认定，以便更好地释放跨区购买的需求和打通房屋置换链条。

市场现状与政策目标

截至5月26日，广州商品住房可售面积达到1165万方，库存处于较高水平。政策旨在通过科学调节住宅用地供应、推动高品质住房建设和鼓励存量商品住房的消化，实现供给端的优化和增量的增加。

政策影响与市场预期

• 信贷政策优化：通过下调首付比例和取消房贷利率下限，进一步降低了购房成本，激发了市场需求。
• 跨区购买与房屋置换：放宽对名下住房套数的认定，促进了跨区购买的需求释放和房屋置换链条的打通。
• 库存消化：广州积极推行“以旧换新”活动，鼓励规模化租赁机构收购存量商品住房，旨在有效消化库存。

后续趋势与投资建议

• 其他核心城市跟进：上海广州的放松政策有望激励其他一线城市跟进，包括北京、深圳及部分二线城市，预计将进一步降低首付比例及房贷利率。
• 存量利率下降：5月17日央行新政后，多个核心城市的房贷利率已经大幅下降，预计未来存量利率同样有望下调。
• 市场预期改善：政策密集出台，释放了积极信号，增强了市场对于房地产市场企稳的信心。
• 投资建议：推荐重点布局深耕一线及核心二线城市的房企，如保利发展、越秀地产、中国海外发展、建发国际集团等，以及受益于政策利好的房产中介平台贝壳。

风险提示

• 政策效果不确定性：宽松政策对市场提振的效果可能存在不确定性。
• 三四线城市恢复乏力：一二线城市销售企稳复苏，而三四线城市恢复力度相对较弱。
• 债务违约风险：若部分房企出现债务违约，将对市场信心产生负面影响。

结论

广州房地产市场的多项新政旨在通过优化增量和消化存量，提升市场活力，同时调整信贷政策以降低购房成本，增强市场信心。预计这些举措将对广州乃至全国的核心城市房地产市场产生积极影响，未来市场预期有望进一步改善。