中国商业地产的碳足迹与脱碳路径

百年之计始于「足」下 中国商业地产的碳足迹与脱碳路径 专题报告 世邦魏理仕中国区研究部2024年4月 目录 房地产碳足迹22双碳战略落地全面提速，数据是痛点碳盘查碳核查 国际与国内政策监管推动双碳目标达成 租户脱碳路径提高能源使用效率可再生能源替代办公空间策略供应链脱碳碳抵消 国际与国内政策监管推动双碳目标达成 中国碳达峰碳中和战略的主要目标及时间节点 2025十四五 过去一年是全球将气候问题从目标迈向行动的关键一年，从国际到国内，从政府到企业，各方参与者在共同努力，推动碳达峰碳中和目标的达成。从国际上看，房地产产业链占碳排放总量比重超过三分之一，我国这一比例甚至可达一半。因此，房地产行业的脱碳行动势在必行。 单位国内生产总值能耗比2020年下降13.5%单位国内生产总值二氧化碳排放比2020年下降18%非化石能源消费比重20% 2030碳达峰 单位国内生产总值能耗大幅下降单位国内生产总值二氧化碳排放比2005年下降65%非化石能源消费比重25% 2060碳中和 能源利用效率达到国际先进水平碳中和目标实现非化石能源消费比重80% 信息来源：政府公开信息，世邦魏理仕研究部整理 国内 国际 联合国气候变化公约第二十八届会议（COP28） 国家核证自愿减排量（CCER） 生态环境部、市场监管总局联合发布《温室气体自愿减排交易管理办法（试行）》，保障全国温室气体自愿减排交易市场有序运行 召开发布首份《全球盘点报告》 加快建立产品碳足迹管理体系 欧盟碳边境调节机制（CBAM） 国家发改委提出建立符合国情实际的产品碳足迹管理体系，完善重点产品碳足迹核算方法规则和标准体系，建立产品碳足迹背景数据库，推进产品碳标识认证制度建设等目标 欧盟决定从2023年10月起试运，2026年将全面实施 国家碳达峰试点建设方案 国家发改委确定25个城市和10个园区为首批碳达峰试点城市和园区，聚焦破解绿色低碳发展面临的瓶颈制约，探索不同资源禀赋和发展基础的城市和园区碳达峰路径，为全国提供可操作、可复制、可推广的经验做法 碳排放权交易管理暂行条例 自2024年5月1日起施行，从六个方面构建了碳排放权交易管理的基本制度框架：一是注册登记机构和交易机构的法律地位和职责；二是碳排放权交易覆盖范围以及交易产品、交易主体和交易方式；三是重点排放单位确定；四是碳排放配额分配；五是排放报告编制与核查；六是碳排放配额清缴和市场交易 房地产碳足迹 来自监管机构、投资者与消费者的期望和要求，使得可持续发展成为企业的战略要务，并在过去一年加速落地。CBRE《2023年中国办公楼租户调查》显示，能源审计、资源循环利用和设定净零目标等与双碳战略紧密相关的事项，是租户实施力度提升最大的房地产可持续发展目标。而根据CBRE近期对亚太区主要房地产业主和投资者首席可持续发展官(CSO)的调查，气候行动也是业主首要关注的可持续发展目标。但缺乏运营、环境影响和财务等方面的数据，是企业实践“双碳”战略的道路上面临的主要挑战。租户、业主和投资者都需要完善的数据，以评估碳排放现状、采取措施的功能效果、财务成本和收益，从而做出合理的决策。因此，碳足迹的跟踪和报告成为企业实现双碳目标的第一步也是关键一步。 双碳战略落地全面提速数据是痛点 什么是碳盘查 什么是碳核查? 什么是碳足迹? 企业在完成碳盘查后，其结果可用于内部评估温室气体排放现状，估算实施相关措施后的减碳量，并为后续开展脱碳规划提供决策依据使用。如果企业还需要就碳盘查结果与关注其应对气候变化工作的政府管理部门、供应商、客户、投资人、公众及其他利益相关方沟通，则需要第三方机构对碳盘查结果进行审核，获得项目全生命周期碳咨询分析报告书，从而完成碳核查全过程。 房地产碳足迹是指企业在建材生产、施工、运营等活动过程中引起的温室气体排放的集合。企业通过测量自身碳足迹，控制和约束行为以达到脱碳的目的。 企业自发地收集、审查、整理建造或运营期间的碳足迹相关信息，根据国家规范进行总体的碳排放计算并制作计算分析报告，供企业内部使用。 碳盘查 企业房地产碳足迹如何区分范围一、二、三？ 企业房地产碳足迹的边界包括哪些？ 统计企业房地产碳足迹时，首先需要明确统计数据覆盖范围，全生命周期可涵盖四个阶段，分别为：建材生产阶段、施工阶段、运行阶段及拆除阶段，其中拆除过程同属施工过程，一般将其纳入至施工阶段中进行核算。将企业房地产碳足迹分析与财务分析进行类比，装修（涵盖建材生产、施工和拆除）阶段的碳足迹和资本性支出（CapEx）类似，统计及报告时间限于项目建设期间，包含土建及装修阶段；而运营阶段的碳足迹则与运营费用（OpEx）类似，从项目启用开始贯穿整个使用期，一般以年为单位进行统计和报告。 根据温室气体排放的产生方式，碳足迹可分为范围一、二、三。范围一为自身的直接排放，包含项目的化石燃料燃烧，公司自有车辆汽油燃烧、以及冷媒、化粪池、灭火器逸散等，在房地产碳足迹中占比很小。范围二为能源间接排放，包含各设施设备如照明、空调、采暖、水泵等用电产生的间接排放，以及北方采暖涉及热力消耗产生的间接排放等，是运行阶段碳足迹的主要成分。范围三为企业供应链上下游活动的间接排放，又称“隐含碳”，理论上这是碳足迹最大的组成部分，但因为数据较难获取，可统计项目一般限于建造过程使用的主要装修材料、公司日常运营过程的物流和员工通勤差旅运输、日常使用的办公用品等产品和自来水及污水处理等服务。“隐含碳”是装修阶段碳足迹的主要成分，而在运行阶段碳足迹中占比较小。 建材生产涉及多个高碳排行业，因而是碳排放的重要来源。施工碳足迹主要成分是项目施工过程中的能耗。运行碳足迹则主要受项目运行过程中的能耗影响，因时间跨度长，也导致了高占比的碳排放。要实现企业房地产全面脱碳，需要在生命周期每个阶段推进。 参考CBRE分别为某国际生命科学企业办公室装修阶段和某国内大型专业服务企业办公室运行阶段的碳盘查结果，我们可以了解企业碳足迹构成。尽管不同企业碳足迹构成因行业属性、企业规模、装修和运行标准、员工办公行为等因素而异，但该数据结果显示的碳足迹主要构成项目对大部分办公用户都具有代表性和适用性。 碳核查 如何选择碳核查标准及认证机构？ 碳核查标准及认证机构的专业性和影响力直接决定其颁发认证的使用价值和范围。目前使用范围最广，受认可程度最高的标准主要来自国际标准化组织（ISO）、英国标准协会（BSI）等国际机构，而国内认证机构按照特定国际标准所核查的结果及其认证，也具有相等的资质。随着碳核查报告用途日益广泛与细分，国内专门针对房地产建筑领域的碳核查标准和机构将不断发展与完善。 碳核查标准分为两类，温室气体量化标准体现企业碳足迹的现状，而碳中和标准则体现企业采取脱碳措施所达到的效果，两大类型中的不同标准因其适用范围而在内容上也存在差异。企业应根据其未来使用目的，在启动碳盘查工作之前，即选择与目的对应的碳核查标准，并按其要求规划布局统计测算工作。如果未能确定使用目的，则适宜选择使用范围尽可能广的标准。 企业在哪些场景会用到碳核查报告？ 政策限制或鼓励 碳交易 企业在碳交易之前，需要确定购买多少碳配额或碳信用可以抵消其已产生的碳排放量，从而实现碳中和，在此过程中需要碳核查报告的审定和背书。 政府在对企业进行财政补贴和合规条件评价时，需要有关部门提供的碳核查报告作为支持和证明。 供应链管理 投融资 碳排放数据披露已成为上市公司ESG报告的标配内容，为了提高规范性和公信力，在评级和标准机构的指引下，越来越多的上市公司会附录数据来源的碳核查报告及认证机构以提高公信力。 对供应链脱碳有要求的企业，在选择供应商时会要求供应商出示碳核查报告，如欧盟碳关税（CBAM）就对碳核查报告披露提出具体要求。 租户脱碳路径 了解自身的碳足迹及识别产生重大影响的重点领域后，租户可以制定脱碳路径计划。在上一章中我们了解到，范围二碳排放是房地产运营阶段碳足迹的主要成分，也是租户较容易通过自主行为实现脱碳的领域，而能源又是其中的重点，因而租户在能源领域的脱碳行动所取得的效果最明显，应首要考虑。范围三碳排放则需要与供应链的上下游伙伴合作完成。在全面实施这些措施后，租户仍有部分碳足迹的留存，在此情况下，则需要最后寻找可信而高质量的渠道进行碳抵消。因此，我们建议租户按照以下步骤进行规划布局： 提高能源使用效率 步骤一能源审计 提高能源使用效率是见效最明显也是最快的脱碳措施。在决定使用和投资哪些节能项目之前，我们建议租户先从收集数据做起，进行系统的能源审计，通过定期人员检查，获得诸如资产和设施使用寿命、运行现状、主要碳排放位置等信息。以下为CBRE近期协助北京默沙东研发大厦的能源审计案例，从中我们可以了解能源审计的内容及对下一步采取行动的指导作用。如果租户自身已具备成熟完善的能源和设施管理系统，则可以随时抓取和展现相关实时数据。 审计内容 审计成果 评估被审计方能源利用的现状，含能源管理、能源计量、能源系统运行等排查能源利用方面存在的问题和薄弱环节寻找节能方向，挖掘节能潜力，提出节能措施和建议，例如：更换锅炉房部分老化的管道保温材料及制冷机房部分零件全部采用LED光源根据室外通风和气温情况，调节新风系统安装智慧能源计量和管理系统对建筑不同功能区域的分区控制为同类建筑的合理用能水平提供依据 相关建筑及能源系统概况用能单位的能源管理状况用能单位的能源计量与统计状况用能单位的建筑能耗分析主要用能系统和用能设备分析节能潜力分析能源管理与节能技改建议 步骤二投资节能项目 凭借准确的数据，租户可以评估并确定需要更换、升级或改造哪些资产和设施，并且排列任务优先级，以达到最佳的节能效果。尤其是在资金有限的条件下，识别优先能源项目以进行重点投资显得更为重要。 缩减冷负荷配置 变频技术应用 磁悬浮冷水机组的选用 通过运行数据分析，发现原配置冷水机组大部分时间闲置，更换设备单位面积冷负荷下调25%，不但降低了建筑日常运营的能耗水平，而且减少相应建筑空间利用以及相应变配电系统，从而节省了工程造价； 依据冷冻水侧负荷需求、温度、运行时间设定等，对冷冻水泵运行频率、冷却塔风机进行变频调节。依据餐厨操作情况，对排油烟风机及对应补风系统进行变频调节； 核心部件采用磁悬浮无油压缩机，可以消除机械摩擦损失，在空调负荷低时更明显； 冷却塔免费供冷系统 供水系统 全空气系统 纯铜储水箱+供水泵组方式造成水压浪费，项目自身具备市政供水安全性及水质条件优势，故采用免除储水箱环节的节能供水方案，并充分利用原有水压，降低供水泵能耗； 项目内区存在冬季供冷需求，通过冷却塔免费供冷系统设置，无需开启冷机，仅借助室外气温条件即可提供空调冷水； 通过双风机（AHU风机+排风机）系统形式，加大新风比运行，充分利用室外气温条件，节省空调能耗； 以下案例介绍了CBRE为北京贵宾楼提供服务，完成节能任务的过程。此次改造过程中，CBRE基于对过往使用数据的仔细评估，建议客户选用规格适中又不影响功能效用的设备和系统，同时充分借用外部自然条件或内部回收能源等方式解决楼内需求，从而达到节能效果。具体措施包括： 集中新风与排风热管式热回收系统 集中新风与集中排风进行热量交换后送入，采用新排风风道完全分隔的热管式热回收系统，减少空调能耗。 需要指出的是，除了实现碳减排，节能还会产生其他的社会效益，因而受到政府的重视，政府通常会设立相关标准和规则，以认定和补贴奖励节能的优秀实践。该项目在改造后符合政府节能补贴标准，并获得相关奖励。 步骤一选择获取可再生能源的方式 可再生能源替代 在尽可能减少能源的使用之后，租户可通过以可再生能源替代传统消耗的能源，进一步实现能源环节的脱碳。租户可以在能耗现场附近安装分布式设备生产可再生能源；也可在市场采购通过集中式设备生产的可再生能源，通过电网、管道等基础设施远程输送到使用现场。 以下可再生能源可通过现场附近生产和远程输送两种方式