中国香港房地产行业更新：内地买家推动3月一手房销售火爆240416

2024年4月16日 中国香港房地产行业 内地买家推动3月一手房销售火爆 我们上周组织了一次中国香港房地产考察团，参观了三个已竣工且仍在销售的住宅项目、正在开发的启德体育园地块，并与中国香港最大房地产代理机构之一美联物业的行业专家举行了午餐会。以下是我们主要发现： 内地买家推动一手市场反应热烈。根据美联物业数据，2024年2月28日至3月31日期间，共售出4,235套单位，相当于每天128套，比2024年1月1日至2月27日放松之前的时期日均成交增加了11倍。2024年3月的成交量和销售金额分别是1998年和1996年以来最高的月份。另外，24年3月售出的单位主要为1-2室单位，美联估计约50 -70%的买家來自内地。另外，住宅价格自2021年底以来的峰值累计下跌约25%后，但在成交量上升后开始趋于稳定，在4月第一周按月环比上涨1.7%，美联同時预计2024年房价将同比上涨6-8%。 资料来源: FactSet 谢骐聪,CFA,FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852)37661815 对较小的住宅单位更有利。我们走访了三个面向不同类型需求的住宅项目，包括面向豪华高端客户的鸭脷洲凯玥、面向基本家居需求的启德维港1号以及面向当地家庭扩张和升级需求的鲤鱼门KOKO HILLS。政策放宽后，戶型较小的启德一号维多利亚已售出逾250伙，成为政策放宽后3月最畅销项目（以单位数量计）。同时，开发商更愿意根据市场价格情况调整价格，政策放宽后可实现较高的去化率。另一方面，鉴于库存压力较高，开发商目前仍以追求销量为第一，而不是提高售价。 启德体育园将成为未来重要的国际赛事场地。该体育公园主要包括一个拥有超过50,000个座位的主场館、约600,000平方英尺及设有234家商店的零售館、一个10,000个座位的室内体育场、一个5,000个座位的公眾运动场、儿童游乐场和海滨餐饮区。随着容量、配套设施和交通网络的完善，新世界期望体育公园成为主要的国际体育娱乐赛事场地和当地社区热门的休闲设施。 在库存水平下降之前价格保持稳定。在我们走访和与销售人员讨论中，我们注意到开发商可以通过灵活的定价策略实现高销量。我们相信，在高利率环境下，开发商仍会努力获得更多销售收入，以降低负债率。与此同时，我们预计2024年价格将基本保持稳定，直到开发商的竣工库存水平降下。我们对行业维持与市场同步的评级。2024下半年关键催化剂：(一)高成交量是否维持以快速降低竣工库存水平、(二)美联储降息时间和(三)二手住宅价格变化。 成交增加、价格趋稳 美联专家午宴要点-內地买家推动一手市场反响热烈： 日均成交量增长11倍。根据美联物业2024年第一季度市场统计，2024年2月28日至3月31日（政策放宽后）一手市场共售出4,235套，而2024年1月1日至2月27日（政策放宽前）仅售出626套。按日比较，放松后期间每天约有128宗，比放宽前增加了11倍。美联物业专家表示，2024年3月的成交量和销售金额分别是1998年和1996年以来最高的月份。 预计2024年內地买家成为主要买家。此外，根据美联物业统计，在政策放松后，一手市场售出的单位中约有60%是1-2室单位，而约50-70%的买家来自內地。与往年相比，2022年和2023年內地买家将分别占一手住宅市场的18.7%和37.0%。美联物业预计2024年，內地买家将占一手市场交易金额約50-60%。 住宅价格趋于稳定。住宅物业价格在政策放松后开始企稳，4月第一周按月环比上涨1.7%，此前房地产价格较2021年末的峰值累计下跌约25%，我们认为这主要是由于交易量增加和市場反应热烈導致買家情绪有所改善。美联同時预计2024年房价将同比上涨6-8%。 尽管销量高，预计保守的定价策略将持续。根据美联物业数据，截至2024年2月底，短期供应的总数约为4.95万套，包括已推出但未售出的約2.05万套，以及已获预售许可但尚未推出的約1.98万套，另有9,200个单位正在等待预售同意书的批准。即使在交易量非常高的情况下，美联预计开发商仍将继续追求销量，而不是因銷售量提升而大幅提高售价。 政策放松后，一手市场小户型反响较好，对豪宅影响较少 我们走访了三个项目，走访了三个面向不同类型需求的住宅项目，包括面向豪华高端客户的鸭脷洲凯玥、面向基本家居需求的启德维港1号和面向本地家庭扩张和升级需求的鲤鱼门KOKO HILLS。 政策放宽后，启德一号维多利亚已售出逾250伙，成为2024年3月最畅销项目（以单位数量计）。通过与项目人员的讨论，我们注意到更愿意根据市场价格情况调整价格的开发商，可在政策放松后获得较高的去化率。另外，小户型，如一、两房户型，一般较售买家欢迎。 1.鸭脷洲凯玥 该项目位于港岛南之鸭脷洲利南道，靠近南港岛线海怡半岛站，步行至地铁站约10分钟。项目定位面向高端客户群，单位面积最小为1,393平方呎，此前成交单价约在港元4-5万/平方呎。项目在2023年1月首次销售，但面对市场波动，只去化了个单位。另一方面，据销售人员介绍，在政策放宽后，虽然还没有带来成交，但访客来访量上升了约3-4倍。 资料来源：公司资料、交银国际 资料来源：公司资料、交银国际 资料来源：公司资料、交银国际 2.启德维港1号 该项目位于九龙启德跑道区中心，公交车程约10分钟可到达屯马线启德/宋皇台站。项目定位主要面向基础刚需客户群，户型为1-3房，单位面积由329至1,793平方呎，1 – 2房单位占比约75%，此前成交单价约在港元1.8万-2.2万/平方呎。项目在2021年7月首次销售，在政策放宽前销售约700多套，去化约66%。但在政策放宽后一个月，已卖出超过250套，成为2024年3月全市场一手销售冠军。另外，据销售人员介绍，在政策放宽后的一个月的成交当中，內地买家的比例高达~80%。 资料来源：公司资料、交银国际 资料来源：公司资料、交银国际 资料来源：公司资料、交银国际 资料来源：公司资料、交银国际 3.鯉魚門Koko Hills 该项目位于东九龙鲤鱼门，步行约10分钟可到达观塘线蓝田站。项目定位主要面向家族客户以及改善性客户群，户型主要为1-4房，单位面积由366至2,024平方呎，2 – 3房单位占比约8成，约5-6成单位可享维港景色。项目在2020年7月首次销售，此前成交单价约在港元2.1万- 2.3万/平方呎。 资料来源：公司资料、交银国际 资料来源：公司资料、交银国际 资料来源：公司资料、交银国际 资料来源：公司资料、交银国际 启德体育园料将成为未来主要国际赛事场地 新世界发展于2018中标该项目，负责建造并拥有项目经营权，合约期为25年，包括4-5年之设计兴建期和20年营运期，政府会负责约300亿港元之建筑费用。体育园包括各种娱乐、零售和体育元素，主要有一个拥有超过5万个座位的主场馆(配有开合式天幕及可以移动草皮)、约70万平方呎的零售部分(234个商铺)、10,000个座位的室内体育馆、5,000个座位的户外公众运动场、儿童游乐场和海滨餐饮区。 项目整体预料于2024年底落成并启用，而主场馆在试营运后，预料可在2025年开始举办大型国际赛事。当中，已规划的主要的活动包括2025年的全国运动会中国香港区的部份赛事以及香港国际7人榄球赛。另外，零售部份新世界交由K11招商营运，现时预出租率已达70%。 随着主场馆的容量相对香港大球场有明显的提升和配套设施的增加，我们预计启德体育园将成为未来主要国际赛事场地。另外，园区拥有多元化娱乐、零售和餐饮元素，我们相信项目会成为本地社区热门的休闲设施之一。 资料来源：公司资料、交银国际 资料来源：公司资料、交银国际 资料来源：公司资料、交银国际 资料来源：公司资料、交银国际 交银国际 香港中环德辅道中68号万宜大厦10楼总机: (852) 3766 1899传真: (852) 2107 4662 评级定义 中国香港房地产行业 分析员披露 本研究报告之作者﹐兹作以下声明﹕i)发表于本报告之观点准确地反映有关于他们个人对所提及的证券或其发行者之观点;及ii)他们之薪酬与发表于报告上之建议/观点幷无直接或间接关系;iii)对于提及的证券或其发行者﹐他们幷无接收到可影响他们的建议的内幕消息/非公开股价敏感消息。 本研究报告之作者进一步确认﹕i)他们及他们之相关有联系者【按香港证券及期货监察委员会之操守准则的相关定义】幷没有于发表研究报告之30个日历日前处置/买卖该等证券;ii)他们及他们之相关有联系者幷没有于任何上述研究报告覆盖之香港上市公司任职高级职员;iii)他们及他们之相关有联系者幷没有持有有关上述研究报告覆盖之证券之任何财务利益，除了一位覆盖分析师持有世茂房地产控股有限公司之股份，一位分析师持有英伟达之股份。 有关商务关系及财务权益之披露交银国际证券有限公司及/或其有关联公司在过去十二个月内与交通银行股份有限公司、国联证券股份有限公司、交银国际控股有限公司、四川能 投发展股份有限公司、光年控股有限公司、青岛控股国际有限公司、EddingGroupCompanyLimited、七牛智能科技有限公司、致富金融集团有限公司、湖州燃气股份有限公司、LeadingStar(Asia)HoldingsLimited、兴源动力控股有限公司、佳捷康创新集团有限公司、武汉有机控股有限公司、乐透互娱有限公司、洲际船务集团控股有限公司、巨星传奇集团有限公司、北京绿竹生物技术股份有限公司、中天建设(湖南)集团有限公司、安徽皖通高速公路股份有限公司、怡俊集团控股有限公司、宏信建设发展有限公司、上海小南国控股有限公司、SincereWatch(HongKong)Limited、四川科伦博泰生物医药股份有限公司、新传企划有限公司、乐舱物流股份有限公司、途虎养车股份有限公司、北京第四范式智慧技术股份有限公司、深圳市天图投资管理股份有限公司、迈越科技股份有限公司、极兔速递环球有限公司、山西省安装集团股份有限公司、富景中国控股有限公司、中军集团股份有限公司、佳民集团有限公司、集海资源集团有限公司、君圣泰医药、天津建設發展集團股份公司、長久股份有限公司及乐思集团有限公司有投资银行业务关系。 交银国际证券有限公司及/或其集团公司现持有东方证券股份有限公司、光大证券股份有限公司及InterraAcquisitionCorp的已发行股本逾1%。 免责声明 本报告之收取者透过接受本报告(包括任何有关的附件)，表示幷保证其根据下述的条件下有权获得本报告，幷且同意受此中包含的限制条件所约束。任何没有遵循这些限制的情况可能构成法律之违反。 本报告为高度机密，幷且只以非公开形式供交银国际证券的客户阅览。本报告只在基于能被保密的情况下提供给阁下。未经交银国际证券事先以书面同意，本报告及其中所载的资料不得以任何形式(i)复制、复印或储存，或者(ii)直接或者间接分发或者转交予任何其它人作任何用途。 交银国际证券、其联属公司、关联公司、董事、关联方及/或雇员，可能持有在本报告内所述或有关公司之证券、幷可能不时进行买卖、或对其有兴趣。此外，交银国际证券、其联属公司及关联公司可能与本报告内所述或有关的公司不时进行业务往来，或为其担任市场庄家，或被委任替其证券进行承销，或可能以委托人身份替客户买入或沽售其证劵，或可能为其担当或争取担当幷提供投资银行、顾问、包销、融资或其它服务，或替其从其它实体寻求同类型之服务。投资者在阅读本报告时，应该留意任何或所有上述的情况，均可能导致真正或潜在的利益冲突。 本报告内的资料来自交银国际证券在报告发行时相信为正确及可靠的来源，惟本报告幷非旨在包含投资者所需要的所有信息，幷可能受送递延误、阻碍或拦截等因子所影响。交银国际证券不明示或暗示地保证或表示任何该等数据或意见的足够性、准确性、完整性、可靠性或公平性。因此，交银国际证券及其集团或有关的成员均不会就由于任何第三方在依赖本报告的内容时