房地产周报：9月内地百强房企销售回稳；香港首3季用地供应已达标八成

房地产周报 9月内地百强房企销售回稳；香港首3季用地供应已达标八成 内地房地产 9月百强房企销售回稳。根据克尔瑞的初步数据，9月内地前百开发商合同销售额环比好转，9月全口径销售总额环比上涨17%至4,419亿元人民币，前九个月合同销售总额则同比下跌12.3%至46,567亿元。26家上市开发商的9月销售额环比上升19%，主要由于销售均价显着上涨（环比+16%）。首九个月，26家开发商销售表现分化，与去年同期相比，国企合同销售普遍上升0-30%，而民企则全线下跌约30-50%。在前50的房企中，前九个月国企合同销售额市占率维持在约66%。 融创境外债重组获中国香港法院批准。10月5日，融创中国境外债重组计划上午在中国香港法院进行聆讯，已获法院批准。融创上月的债权人会议已通过相关方案，合共2,019名债权人投票，债权人数通过比率为99.75%，债务总额通过比率为98.3%。今次获香港法院批准，成为首家扫除相关障碍的主要内房企，同业如中国恒大等，仍在寻求可行的债务重组路线图。 谢骐聪,CFA,FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852)37661815 荣盛发展两笔境外债券展期获通过。荣盛房地产发展发布公告，指公司通过境外间接全资子公司在境外发行债券，并在新加坡交易所挂牌上市，两笔债券分别为2023年3月16日到期的存续1.99亿美元、票息9.5%的债券和2024年9月17日到期的存续5.31亿美元、票息9.5%的债券。根据投票结果，展期方案获得投资者的高票通过，其中披露的所有违约和违约事件均已被豁免。 恒大系复牌。中国恒大、恒大物业10月2日晚间公告，该公司董事会认为公司目前不存在需要公布的其他内幕消息。两家公司已向联交所申请由2023年10月3日恢复买卖公司股份。 招商蛇口完成向特定对象发行7.2亿股。招商局蛇口发布，完成以每股人民币11.81元人民币的发行价格向包含招商局投资发展在内的十三名特定对象发行A股股票719,729,043股，募集资金总额为约人民币85亿元，扣减发行费用实际募集资金净额约人民币84.28亿元，将用于项目项目开发、补充流动资金及偿还债务。 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com据悉，实际募集资金净额为人民币84.28亿元 香港房地产 港府本季度计划推一住宅地招标，首3季用地供应已达标八成。10月4日，香港发展局局长宁汉豪公布十月至十二月（本财政年度第3季）卖地计划。期内不会推出商业用地招标，而住宅用地则有大屿山长沙住宅地，提供110个单位。而港铁会推出东涌东站一期招标，提供1,200单位，连同市建局提供的1,450个单位，和7个完成地契修订的重建项目，本季共提供3,200个单位。而今财年首3季共提供10,151个单位，接近全年目标的八成，发展局局长对达成目标乐观。另外，宁汉豪称，今季度无商业地推出，是看到商业楼面空置率平均达到10%以上，现时减缓推售商业用地。 房屋局和发展局与地产代理商会晤商讨楼市政策。商会建议主要包括：其一，可检视现时住宅辣招税，其中可率先处理豁免买家印花税（BSD），以及减免港人购买第二层楼的楼价15%双倍印花税（DSD）；另一建议则是调整额外印花税，从而增加成交流转性，避免大量购买引发投机之风，以符合现今市场状况。 21 BORRETT ROAD再录成交。长实集团（1113 HK）港岛半山21 BORRETTROAD，于今年7月中止将项目售予新加坡华瑞资本后首录成交。9月29日招标发售1伙四房单位，为20楼2号，实用面积2,154方呎，以逾1.8亿港元连两个车位沽出，呎价约83,937元。 国庆假期新盘推售减少，二级成交环比轻微反弹。因应国庆假期周末缺乏大型新盘销售，本周末只录得13宗一手成交，较上周的57宗下跌77%。据利嘉阁数据，周末十大屋苑录得2宗交易（环比-50%），而50大屋苑过去一周录得50宗成交（环比+14%）。CCL指数连跌七周，环比跌0.46%至158.12点。 投资启示 内地：在密集支持政策出台下，我们预计改善性需求购买力会得到提振。我们看见9月销售额在一、二线城市回稳，我们预计销售气氛以及项目去化会在4季度改善。我们相信销售业绩较好且融资成本较低的国企会长期领先大盘，包括越秀（123 HK/买入）和华润置地（1109 HK/买入）。另外，我们建议投资者关注政策放宽带来民企重估的交易机会，当中我们偏好大湾区/一线城市布局较多的开发商。 香港：我们仍然认为新鸿基地产（16 HK/买入）的表现将优于大市，因为其拥有充足的定位中端市场的可售货源，以及针对中高端消费者的优质商场，可受惠于零售复苏。 第一部分:股市 香港房地产板块 香港收租股及开发商表现均好于恒指，按周分別上升0.2%及2.5%。行业资产净值折让由65.1%收窄至64.4%。 资料来源:彭博、交银国际 资料来源:彭博、交银国际 资料来源:彭博、交银国际预测 内地房地产板块 内地开发商股价表现好于中国企业指数，环比跌0.8%。行业资产净值折让扩大至84.2%。 资料来源:彭博、交银国际 资料来源:彭博、交银国际 资料来源:彭博、交银国际预测 第二部分:实体市场 香港房地产市场 国庆假期新盘推售减少，二级成交环比轻微反弹。因应国庆假期周末缺乏大型新盘销售，本周末只录得13宗一手成交，较上周的57宗下跌77%。据利嘉阁数据，周末十大屋苑录得2宗交易（环比-50%），而50大屋苑过去一周录得50宗成交（环比+14%）。CCL指数连跌数周，环比跌0.46%至158.12点。 资料来源:本地新闻、交银国际 资料来源:本地新闻、交银国际 资料来源:中原地产、交银国际 资料来源:彭博、交银国际 内地房地产市场 受国庆假期影响，截至2023年10月4日止一周，10城新房成交量环比跌61.6 %，供应量环比跌74.5%，库存去化周期上升至约13.96个月。 30城 新 房 成 交 量 按 周 环 下 跌67.7%， 一/二/三 线 城 市 成 交 量 分 別 上 升45.9%/78.5%/72.0%。 资料来源:万得、交银国际 资料来源:万得、交银国际 资料来源:万得、交银国际*销售情绪= 0表示净去化率为100%（总去化=新供应）。销售情绪> 0表示净去化率> 100%（总去化>新供应），反之亦然。我们认为健康的销售情绪为净去化率60至80%（销售情绪介乎-0.5至-0.2）。 资料来源:万得、交银国际 交银国际 香港中环德辅道中68号万宜大厦10楼总机: (852) 3766 1899传真: (852) 2107 4662 评级定义 分析员披露 本研究报告之作者﹐兹作以下声明﹕i)发表于本报告之观点准确地反映有关于他们个人对所提及的证券或其发行者之观点;及ii)他们之薪酬与发表于报告上之建议/观点幷无直接或间接关系;iii)对于提及的证券或其发行者﹐他们幷无接收到可影响他们的建议的内幕消息/非公开股价敏感消息。 本研究报告之作者进一步确认﹕i)他们及他们之相关有联系者【按香港证券及期货监察委员会之操守准则的相关定义】幷没有于发表研究报告之30个日历日前处置/买卖该等证券;ii)他们及他们之相关有联系者幷没有于任何上述研究报告覆盖之香港上市公司任职高级职员;iii)他们及他们之相关有联系者幷没有持有有关上述研究报告覆盖之证券之任何财务利益，除了一位覆盖分析师持有世茂房地产控股有限公司之股份。 有关商务关系及财务权益之披露交银国际证券有限公司及/或其有关联公司在过去十二个月内与交通银行股份有限公司、国联证券股份有限公司、交银国际控股有限公司、四川能 投发展股份有限公司、光年控股有限公司、青岛控股国际有限公司、EddingGroupCompanyLimited、七牛智能科技有限公司、致富金融集团有限公司、湖州燃气股份有限公司、LeadingStar(Asia)HoldingsLimited、兴源动力控股有限公司、佳捷康创新集团有限公司、武汉有机控股有限公司、乐透互娱有限公司、中国旅游集团中免股份有限公司、百奥赛图(北京)医药科技股份有限公司、宁波健世科技股份有限公司、润歌互动有限公司、子不语集团有限公司、交运燃气有限公司、多想云控股有限公司、步阳国际控股有限公司、阳光保险集团股份有限公司、康沣生物科技（上海）股份有限公司、冠泽医疗资讯产业(控股)有限公司、澳亚集团有限公司、粉笔有限公司、润华生活服务集团控股有限公司、淮北绿金产业投资股份有限公司、洲际船务集团控股有限公司、巨星传奇集团有限公司、北京绿竹生物技术股份有限公司、中天建设(湖南)集团有限公司、安徽皖通高速公路股份有限公司、怡俊集团控股有限公司、宏信建设发展有限公司、上海小南国控股有限公司、SincereWatch(HongKong)Limited、四川科伦博泰生物医药股份有限公司、新传企划有限公司、乐舱物流股份有限公司、途虎养车股份有限公司、北京第四范式智慧技术股份有限公司、深圳市天图投资管理股份有限公司、迈越科技股份有限公司及极兔速递环球有限公司有投资银行业务关系。 交银国际证券有限公司及/或其集团公司现持有东方证券股份有限公司、光大证券股份有限公司及InterraAcquisitionCorp的已发行股本逾1%。 免责声明 本报告之收取者透过接受本报告(包括任何有关的附件)，表示幷保证其根据下述的条件下有权获得本报告，幷且同意受此中包含的限制条件所约束。任何没有遵循这些限制的情况可能构成法律之违反。 本报告为高度机密，幷且只以非公开形式供交银国际证券的客户阅览。本报告只在基于能被保密的情况下提供给阁下。未经交银国际证券事先以书面同意，本报告及其中所载的资料不得以任何形式(i)复制、复印或储存，或者(ii)直接或者间接分发或者转交予任何其它人作任何用途。 交银国际证券、其联属公司、关联公司、董事、关联方及/或雇员，可能持有在本报告内所述或有关公司之证券、幷可能不时进行买卖、或对其有兴趣。此外，交银国际证券、其联属公司及关联公司可能与本报告内所述或有关的公司不时进行业务往来，或为其担任市场庄家，或被委任替其证券进行承销，或可能以委托人身份替客户买入或沽售其证劵，或可能为其担当或争取担当幷提供投资银行、顾问、包销、融资或其它服务，或替其从其它实体寻求同类型之服务。投资者在阅读本报告时，应该留意任何或所有上述的情况，均可能导致真正或潜在的利益冲突。 本报告内的资料来自交银国际证券在报告发行时相信为正确及可靠的来源，惟本报告幷非旨在包含投资者所需要的所有信息，幷可能受送递延误、阻碍或拦截等因子所影响。交银国际证券不明示或暗示地保证或表示任何该等数据或意见的足够性、准确性、完整性、可靠性或公平性。因此，交银国际证券及其集团或有关的成员均不会就由于任何第三方在依赖本报告的内容时所作的行为而导致的任何类型的损失（包括但不限于任何直接的、间接的、随之而发生的损失）而负上任何责任。 本报告只为一般性提供数据之性质，旨在供交银国际证券之客户作一般阅览之用，而幷非考虑任何某特定收取者的特定投资目标、财务状况或任何特别需要。本报告内的任何资料或意见均不构成或被视为集团的任何成员作出提议、建议或征求购入或出售任何证券、有关投资或其它金融证券。 本报告之观点、推荐、建议和意见均不一定反映交银国际证券或其集团的立场，亦可在没有提供通知的情况下随时更改，交银国际证券亦无责任提供任何有关资料或意见之更新。 交银国际证券建议投资者应独立地评估本报告内的资料，考虑其本身的特定投资目标、财务状况及需要，在参与有关报告中所述公司之证劵的交易前，委任其认为必须的法律、商业、财务、税务或其它方面的专业顾问。惟报告内所述的公司之证券未必能在所有司法管辖区或国家或供所有类别的投资者买卖。