2023年年报点评：行稳致远，规模迈上新台阶

维持增持评级，公司坚持一体化「2+1」业务模式，明确商管及物管两大主航道专业化发展。2023年公司实现收入147.7亿元，同比增长22.9%，实现核心净利润29.2亿元，同比增长31.2%，全年派息率提升10个百分点至55%，大幅提振股东回报。公司商管航道将落实细分赛道管理，全面提升万象城、万象汇、万象天地三大产品线竞争力，持续做深重奢赛道护城河；而物管航道以基础服务质量提升为根本，夯实业务发展底盘。 各项业绩跑赢大势，毛利率提升1.7pct。2023年公司收入较2022年增长22.9%，主要原因系：(i)收并购及市场化外拓业务，物业管理在管建筑面积增加，带来显著的业绩增长；及(ii)在管购物中心规模和业绩提升，令商业运营管理服务收入增加。虽然住宅物业毛利率下降1.4pct，但由于商管物业毛利率提升7.7pct至58.4%，造成整体毛利率提升1.7pct至31.8%。 商管航道持续巩固行业领先地位，迈入“百MALL”里程碑。目前公司旗下在营购物中心101座，其中重奢购物中心13座，位列行业第一；新签约商业轻资产外拓项目14个，均为一二线城市大型运输导向型发展TOD项目，购物中心储备项目达83个。目前在营购物中心实现业主端租金收入人民币220亿元，同比增长38.8%，业主端经营利润率同比提升5.0个百分点至64.7% 物管航道市场化拓展规模及质量持续提升，积极向城市空间运营服务商转型。截至2023年底，公司在管建筑面积3.70亿平方米，合约建筑面积4.25亿平方米，覆盖全国171个城市；年内拓展城市空间项目128个，高质量打造深圳罗湖城市管家、成都东安湖公园、西安奥体会展中心场馆等样板项目，行业影响力持续提升。 风险提示：城市运营服务商转型以及轻资产商业运营推进不及预期。