证 券 研 究 报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 宏观研究 宏观专题 2024年04月23日 【宏观专题】 五问房地产“以旧换新”  核心观点： 近期多地出台房地产“以旧换新”政策，目前各地实践主要有三种模式：1）国资平台收购居民二手房，居民获得资金后用于购置指定新房；2）房企与中介合作，优先推介拟换新购房者的旧房；3）给予房地产以旧换新税费优惠、流程性便利。目前看，除郑州今年计划完成1万套外，其他城市多为百套级别，预计对新房销售的直接拉动较小。  一问：什么是房地产以旧换新？ 据央视，房地产以旧换新指，“购房者可先锁定新房，再由中介进行旧房销售，或者由房企、第三方直接收购旧房”。即，主要针对有改善型需求的购房者，政策直接或间接推动旧房销售，以打通卖旧房->买新房的流程。 房地产以旧换新并非今年新政，据央视报道，2023年已有至少10城推出了“以旧换新”活动。2024年4月，郑州市提出，今年完成二手住房以旧换新1万套，同时通过国有保障房运营公司收购一部分二手房，引发市场关注。  二问：各地如何实践？ 据我们不完全统计，今年以来已有12个市（区）出台，可分为三种模式： 1）旧房收购模式。即由国资平台收购居民二手房，居民获得资金后用于购置指定新房。今年以来已有郑州、无锡、宣城等地落地。但实践中，对拟出售的旧房、拟更换的新房有较多限制。 2）优先推介模式。即房企与中介合作，优先推介拟换新购房者的房源。今年以来，已有扬州市、重庆等地发文支持，多为“鼓励”、“倡议”、“推广”等。 3）税费优惠模式。即政策对房地产以旧换新提供流程性支持、税费补贴等。  三问：有多大体量？ 综合目前已公布政策的城市来看，体量均小： 第一，郑州市体量相对较大，2024年计划完成一万套，为郑州2023年新房、二手房销售套数的6.5%、9.8%。 第二，对于其他城市，多在百套级别。1）宣城，通过国资平台收购旧房完成以旧换新（下文简称第一种模式），限额100套；2）无锡，第一种模式，限额200套；3）太仓，第一种模式，可供置换的新房为603套；4）启东，第一种模式，可供置换的新房为50套。  四问：钱从哪来？ 此处主要关注国有平台收购二手房（前述第一种模式）时的资金来源问题，在实践中分两种情景讨论： 1）国有平台收购旧房后，居民仅能选购该国有平台开发的新房，此时居民仅需补交差价，国有平台不需付出额外现金流，目前多数城市采用的是这一模式。 2）国有平台收购旧房后，居民可以选购其他主体开发的新房，那么收购旧房所需资金需要国有平台自筹，从郑州经验看，主要由国有平台向银行贷款。  五问：影响几何？ 第一，现有政策以地方性、二三线城市为主，尚无全国性政策； 第二，目前看，除郑州外，多城市为百套级别，对新房销售的直接拉动或较小。 第三，房地产以旧换新政策是否有助于将二手房交易热度传导至新房？从现有的三种模式看：1）旧房收购模式下，据中指研究院，“目前一般要求购房者在指定的新房楼盘购买，购房者的选择性受到一定限制，只有项目的区位、价格、配套资源等与购房者目标相契合才能实现‘以旧换新’的目的。” 2）优先推介模式，据中指研究院，“主要面临二手房市场调整压力...即便通过中介优先推介，但若想快速售出二手房，还是需要在价格方面给予一定让步。”3）税费优惠模式，该类举措与购房补贴、税费减免等需求侧政策类同。  风险提示：信息搜集不完备 证券分析师：张瑜 电话：010-66500887 邮箱：zhangyu3@hcyjs.com 执业编号：S0360518090001 证券分析师：陆银波 电话：010-66500831 邮箱：luyinbo@hcyjs.com 执业编号：S0360519100003 联系人：韩港 邮箱：hangang@hcyjs.com 相关研究报告 《【华创宏观】服务业的又一次重要制度型开放——评首张全国跨境服务贸易负面清单》 2024-04-19 《【华创宏观】设备更新，哪些领域受益大？—— “更新”&“换新”系列五》 2024-04-16 《【华创宏观】近期央地“更新”&“换新”的三点跟踪》 2024-04-15 《【华创宏观】如果美联储今年不降息》 2024-04-09 《我们和QE以及财政赤字货币化的距离》 2024-04-08 华创证券研究所 宏观专题 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 投资主题 报告亮点 近期各地陆续出台房地产“以旧换新”政策，尤其是郑州提出要通过国有运营平台收购一部分二手房，引发市场联想，本文将近期政策做相关梳理，着重关注体量与钱从哪来的问题。 投资逻辑 报告采用问答结构，分析房地产“以旧换新”五个方面的问题：是什么、如何推进、体量有多大、钱从哪来、有何影响，最终得出，该政策对新房销售拉动有限的结论。 宏观专题 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 目 录 五问房地产“以旧换新” ............................................................................................. 5 一问：什么是房地产以旧换新？ ..................................................................................... 5 二问：各地如何实践？ ..................................................................................................... 5 三问：有多大体量？ ......................................................................................................... 8 四问：钱从哪来？ ............................................................................................................. 8 五问：影响几何？ ............................................................................................................. 9 宏观专题 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 4 图表目录 图表 1 各地房地产以旧换新的三种模式 ............................................................................. 5 图表 2 旧房收购模式流程图 ................................................................................................. 6 图表 3 今年以来房地产以旧换新政策：类型1：旧房收购模式 ...................................... 6 图表 4 房地产以旧换新类型2：优先推介模式 .................................................................. 7 图表 5 今年以来各地以旧换新政策：类型2：优先推介模式 .......................................... 7 图表 6 今年以来各地以旧换新政策：类型3：税费优惠模式 .......................................... 8 图表 7 央行调查：居民购房支出意愿 ................................................................................. 9 宏观专题 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 5 五问房地产“以旧换新” 近期多地推出房地产以旧换新政策，尤其郑州通过国有保障房运营公司收购部分二手房，引发市场关注，本文作相关梳理： 图表 1 各地房地产以旧换新的三种模式 资料来源：各地方政府官网，中指研究院，华创证券 一问：什么是房地产以旧换新？ 据央视报道，房地产以旧换新指，“购房者可先锁定新房，再由中介进行旧房销售，或者由房企、第三方直接收购旧房”。即，主要针对有改善型需求的购房者，政策直接或间接推动旧房销售，以打通卖旧房->买新房的流程。 为什么要推动房地产以旧换新？部分改善型需求需要先出售旧房，获得资金后再行购置新房，但在二手房去化周期偏长的当下，这一流程被拉长。据郑州日报报道，“目前郑州挂牌出售二手房的客户，不少有改善性换房需求，说明改善性住房需求有很大的扩展空间，同时群众卖房难、周期长等因素，已成为群众换房的最大阻碍之一。” 房地产以旧换新并非今年新政，今年郑州举措引发关注。据央视报道，据不完全统计，2023年已有徐州、淄博、南京、济南、宁波等至少10城推出了“以旧换新”活动。2024年4月，郑州市提出，今年完成二手住房以旧换新10000套，同时通过国有保障房运营公司收购一部分二手房，引发市场关注。 二问：各地如何实践？ 据我们不完全统计，今年以来已有12个市（区）出台房地产以旧换新政策。具体实践可分三类： 第一类，旧房收购模式。即由国资平台收购居民二手房，居民获得资金后用于购置指定新房。今年以来已有郑州、无锡、宣城等地落地。但实践中有较多限制：  拟出售的旧房大多需要在主城区内，且可上市交易。以郑州为例，需要“为普通商 宏观专题 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 6 品住房，已取得房产证或不动产权证，且自房屋竣工备案之日起至今不超过15年；二手住房坐落区域为金水区和郑东新区，且位于三环以内；房屋建筑面积不超过120㎡(含)；房屋不存在查封限制状况...”。  拟购买的新房，多为指定房源。分两类：第一类，如无锡等多数城市，仅可以购买旧房收购企业旗下的现房。第二类，如郑州，需要为“郑州市房地产服务平台”上展示的、位于主城区范围内的现房，也即，可以选购其他主体开发的新房。  旧房收购后，主要用作保障房、人才房。例如郑州“通过国有保障房运营公司收购一部分区域位置、教育等产业配套优越的二手住房，丰富保障性租赁住房供应”； 例如海安“收购的‘旧房’将作为人才公寓、征迁安置房、公租房”。 图表 2 旧房收购模式流程图 资料来源：中指研究院 图表 3 今年以来房地产以旧换新政策：类型1：旧房收购模式 资料来源：太仓日报，启东日报，中国财经，郑州日报，证券时报，中国江苏网，华创证券 地点时间文件体量内容太仓2024-01第二批次，可供置换新房的房源数为603套启动常态化商品房“以旧换新”业务，旧房收购主体为太仓市城市发展集团有限公司，居民家庭可以用一套或多套存量商品房置换一套新建商品房，存量商品房置换总价不得高于所购新房总价的 80%。启东2024-0250套购房人可将位于我市主城区指定范围内可上市交易的存量住房，用于置换城投集团下属子公司启东市鑫城城镇建设开发有限公司开发新建的光明苑、蔷薇苑、风华苑、梧桐苑、阅峯名苑共50套住房。扬州2024-02《关于鼓励市区商品住房“以旧换新”的通知》