【宏观专题】五问房地产“以旧换新”

宏观研究 证券研究报告 宏观专题2024年04月23日 【宏观专题】 五问房地产“以旧换新” 华创证券研究所 证券分析师：张瑜 电话：010-66500887 邮箱：zhangyu3@hcyjs.com执业编号：S0360518090001 证券分析师：陆银波 电话：010-66500831 邮箱：luyinbo@hcyjs.com执业编号：S0360519100003 联系人：韩港 邮箱：hangang@hcyjs.com 相关研究报告 《【华创宏观】服务业的又一次重要制度型开放 ——评首张全国跨境服务贸易负面清单》 2024-04-19 《【华创宏观】设备更新，哪些领域受益大？——“更新”&“换新”系列五》 2024-04-16 《【华创宏观】近期央地“更新”&“换新”的三点跟踪》 2024-04-15 《【华创宏观】如果美联储今年不降息》 2024-04-09 《我们和QE以及财政赤字货币化的距离》 2024-04-08 核心观点： 近期多地出台房地产“以旧换新”政策，目前各地实践主要有三种模式：1）国资平台收购居民二手房，居民获得资金后用于购置指定新房；2）房企与中介合作，优先推介拟换新购房者的旧房；3）给予房地产以旧换新税费优惠、流程性便利。目前看，除郑州今年计划完成1万套外，其他城市多为百套级别，预计对新房销售的直接拉动较小。 一问：什么是房地产以旧换新？ 据央视，房地产以旧换新指，“购房者可先锁定新房，再由中介进行旧房销售或者由房企、第三方直接收购旧房”。即，主要针对有改善型需求的购房者，政策直接或间接推动旧房销售，以打通卖旧房->买新房的流程。 房地产以旧换新并非今年新政，据央视报道，2023年已有至少10城推出了“以旧换新”活动。2024年4月，郑州市提出，今年完成二手住房以旧换新1万套，同时通过国有保障房运营公司收购一部分二手房，引发市场关注。 二问：各地如何实践？ 据我们不完全统计，今年以来已有12个市（区）出台，可分为三种模式：1）旧房收购模式。即由国资平台收购居民二手房，居民获得资金后用于购置指定新房。今年以来已有郑州、无锡、宣城等地落地。但实践中，对拟出售的 旧房、拟更换的新房有较多限制。 2）优先推介模式。即房企与中介合作，优先推介拟换新购房者的房源。今年以来，已有扬州市、重庆等地发文支持，多为“鼓励”、“倡议”、“推广”等。3）税费优惠模式。即政策对房地产以旧换新提供流程性支持、税费补贴等。 三问：有多大体量？ 综合目前已公布政策的城市来看，体量均小： 第一，郑州市体量相对较大，2024年计划完成一万套，为郑州2023年新房、二手房销售套数的6.5%、9.8%。 第二，对于其他城市，多在百套级别。1）宣城，通过国资平台收购旧房完成以旧换新（下文简称第一种模式），限额100套；2）无锡，第一种模式，限额 200套；3）太仓，第一种模式，可供置换的新房为603套；4）启东，第一种 模式，可供置换的新房为50套。 四问：钱从哪来？ 此处主要关注国有平台收购二手房（前述第一种模式）时的资金来源问题，在实践中分两种情景讨论： 1）国有平台收购旧房后，居民仅能选购该国有平台开发的新房，此时居民仅需补交差价，国有平台不需付出额外现金流，目前多数城市采用的是这一模式 2）国有平台收购旧房后，居民可以选购其他主体开发的新房，那么收购旧房所需资金需要国有平台自筹，从郑州经验看，主要由国有平台向银行贷款。 五问：影响几何？ 第一，现有政策以地方性、二三线城市为主，尚无全国性政策； 第二，目前看，除郑州外，多城市为百套级别，对新房销售的直接拉动或较小第三，房地产以旧换新政策是否有助于将二手房交易热度传导至新房？从现有的三种模式看：1）旧房收购模式下，据中指研究院，“目前一般要求购房者在指定的新房楼盘购买，购房者的选择性受到一定限制，只有项目的区位、价格、配套资源等与购房者目标相契合才能实现‘以旧换新’的目的。”2）优先推介模式，据中指研究院，“主要面临二手房市场调整压力…即便通过中介 优先推介，但若想快速售出二手房，还是需要在价格方面给予一定让步。”3）税费优惠模式，该类举措与购房补贴、税费减免等需求侧政策类同。 风险提示：信息搜集不完备 投资主题 报告亮点 近期各地陆续出台房地产“以旧换新”政策，尤其是郑州提出要通过国有运营平台收购一部分二手房，引发市场联想，本文将近期政策做相关梳理，着重关注体量与钱从哪来的问题。 投资逻辑 报告采用问答结构，分析房地产“以旧换新”五个方面的问题：是什么、如何推进、体量有多大、钱从哪来、有何影响，最终得出，该政策对新房销售拉动有限的结论。 目录 五问房地产“以旧换新”5 一问：什么是房地产以旧换新？5 二问：各地如何实践？5 三问：有多大体量？8 四问：钱从哪来？8 五问：影响几何？9 图表目录 图表1各地房地产以旧换新的三种模式5 图表2旧房收购模式流程图6 图表3今年以来房地产以旧换新政策：类型1：旧房收购模式6 图表4房地产以旧换新类型2：优先推介模式7 图表5今年以来各地以旧换新政策：类型2：优先推介模式7 图表6今年以来各地以旧换新政策：类型3：税费优惠模式8 图表7央行调查：居民购房支出意愿9 五问房地产“以旧换新” 近期多地推出房地产以旧换新政策，尤其郑州通过国有保障房运营公司收购部分二手房，引发市场关注，本文作相关梳理： 图表1各地房地产以旧换新的三种模式 资料来源：各地方政府官网，中指研究院，华创证券 一问：什么是房地产以旧换新？ 据央视报道，房地产以旧换新指，“购房者可先锁定新房，再由中介进行旧房销售，或者由房企、第三方直接收购旧房”。即，主要针对有改善型需求的购房者，政策直接或间接推动旧房销售，以打通卖旧房->买新房的流程。 为什么要推动房地产以旧换新？部分改善型需求需要先出售旧房，获得资金后再行购置新房，但在二手房去化周期偏长的当下，这一流程被拉长。据郑州日报报道，“目前郑州挂牌出售二手房的客户，不少有改善性换房需求，说明改善性住房需求有很大的扩展空间，同时群众卖房难、周期长等因素，已成为群众换房的最大阻碍之一。” 房地产以旧换新并非今年新政，今年郑州举措引发关注。据央视报道，据不完全统计， 2023年已有徐州、淄博、南京、济南、宁波等至少10城推出了“以旧换新”活动。2024 年4月，郑州市提出，今年完成二手住房以旧换新10000套，同时通过国有保障房运营公司收购一部分二手房，引发市场关注。 二问：各地如何实践？ 据我们不完全统计，今年以来已有12个市（区）出台房地产以旧换新政策。具体实践可分三类： 第一类，旧房收购模式。即由国资平台收购居民二手房，居民获得资金后用于购置指定新房。今年以来已有郑州、无锡、宣城等地落地。但实践中有较多限制： 拟出售的旧房大多需要在主城区内，且可上市交易。以郑州为例，需要“为普通商 品住房，已取得房产证或不动产权证，且自房屋竣工备案之日起至今不超过15年； 二手住房坐落区域为金水区和郑东新区，且位于三环以内；房屋建筑面积不超过120 ㎡(含)；房屋不存在查封限制状况…”。 拟购买的新房，多为指定房源。分两类：第一类，如无锡等多数城市，仅可以购买旧房收购企业旗下的现房。第二类，如郑州，需要为“郑州市房地产服务平台”上展示的、位于主城区范围内的现房，也即，可以选购其他主体开发的新房。 旧房收购后，主要用作保障房、人才房。例如郑州“通过国有保障房运营公司收购一部分区域位置、教育等产业配套优越的二手住房，丰富保障性租赁住房供应”；例如海安“收购的‘旧房’将作为人才公寓、征迁安置房、公租房”。 图表2旧房收购模式流程图 资料来源：中指研究院 地点时间文件体量内容 图表3今年以来房地产以旧换新政策：类型1：旧房收购模式 太仓 2024-01 第二批次，可供置换新房的房源数为603套 启动常态化商品房“以旧换新”业务，旧房收购主体为太仓市城市发展集团有限公司，居民家庭可以用一套或多套存量商品房置换一套新建商 品房，存量商品房置换总价不得高于所购新房总价的80%。 启东2024-02 购房人可将位于我市主城区指定范围内可上市交易的存量住房，用于置50套换城投集团下属子公司启东市鑫城城镇建设开发有限公司开发新建的 光明苑、蔷薇苑、风华苑、梧桐苑、阅峯名苑共50套住房。 扬州 2024-02 《关于鼓励市区商品住房“以旧换新”的 通知》 - 支持开发企业开展“直接收购”式“以旧换新”业务。为开发企业与购房客户在“以旧换新”过程中的旧房收购和新房交易提供便捷服务。 宣城 2024-03 100套 主城区符合条件的房屋可参加“以旧换新"活动，活动限额100名。收购款分批次支付给旧房原产权人，首批用于支付新房首付款，剩余旧房款需等新房贷款放款成功后,支付给旧房原产权人 郑州 2024-04 《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试 行）》 5000套（城投收购部分） 通过郑州城市发展集团有限公司收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房，先行在金水区、郑东新区 等区域进行试点，试点期间完成500套，逐步在主城区全面实施，全年计划完成5000套 无锡 2024-04 200套 在梁溪区范围内试行梁溪城发集团作为指定主体回购居民存量二手商品住房，居民在梁溪城发集团下属控股在售项目新购商品住房。首批次“ 以旧换新”名额为200名。 海安 2024-04 - 依据谁回收、谁置换、谁收益的原则，购房业主拿出手上原有成套住宅房屋，与意向购买的商品房开发项目议价，双方协商约定合理价格并签约，旧房价值开具等额定向房票，用于支付新房首付款，旧房和新房之间的差额由购房者通过自筹、按揭贷款、住房公积金贷款支付后，置换成功。收购的“旧房”将作为人才公寓、征迁安置房、公租房 资料来源：太仓日报，启东日报，中国财经，郑州日报，证券时报，中国江苏网，华创证券 第二类，优先推介模式。即房企与中介合作，优先推介拟换新购房者的房源。 举例而言，购房者A欲购置房企B开发的新房，但手中旧房尚未卖出，于是房企B与房地产中介机构C合作，对购房者A的旧房给予优先推介、流量倾斜，若房地产中介机构C在规定时间内售出旧房，则购房者A需要按照约定，购置房企B开发的新房，若C未在规定时间内售出，则合作终止，拟购房者A无需承担任何违约责任。 今年以来，已有扬州市、杭州市临平区、重庆、南昌市南昌县发文支持这一举措，其措施大多为“鼓励”、“倡议”、“推广”等。 图表4房地产以旧换新类型2：优先推介模式 资料来源：中指研究院 图表5今年以来各地以旧换新政策：类型2：优先推介模式 地点 时间 文件内容 扬州 2024-02 《关于鼓励市区商品住房“以旧换新”的通知》 1、开发企业、中介机构及购房客户，达成置换意向，客户委托中介机构出售旧房，同时与开发企业签订商品房买卖合同。2、三方约定在规定时间内，如旧房卖出，客户按先前约定办理商品房买卖手续；如旧房未卖出，客户可与开发企业解除商品房买卖合同，开发企业无条件退还客户缴纳的意向金。 1、购房者在活动参与楼盘中选定心仪的新建商品住房房源，与开发企业、经纪企业、租赁企业四方签署买、卖、租一体的四方协议后，开发企业在协议规定期限内(倡议期限在30-90天，具体以协议约定为准)将为购房者锁定意向房源。 杭州市临平区 2024-02 2、同时，购房者可享受“旧房优先卖、优先租”，即经纪企业通过帮客户线上流量倾斜，加速推广销售的“优先卖”服务，缩短旧房售出周期。若在约定期限内未出售旧房，购房者可选择租赁企业对房屋进行优先租赁。3、若旧房在约定时间内售出，购房者履约完成新房购买手续；若旧房在约定时间内未售出及未出租的，则开发企业履约退还商品住房认购金，购房者无需承担违约责任。而旧房无租赁需求的，购房者可与开发企业和经纪企业签订三方协议。 重庆 2024-04 2024春交会线下展会组织22家房地产企业7