以一线城市为例：保障房建设怎么搞？
报告日期：2024-04-18证券分析师：徐超电话：18311057693E-MAIL：xuchao@tpyzq.com执业资格证书编码：S1190521050001研究助理：戴梓涵电话：18217681683E-MALL：daizh@tpyzq.com一般证券业务登记编码：S1190122070013 房地产新一轮改革，保障房地位提升 1 1.1我国住房保障体系历史复盘 2）2007-2013年：“租售并举“多元发展（廉租房、经济适用房、限价房、公租房、棚改等） 3）2014-2021年：棚改加速发展，构建公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系4）2023年至今：新一轮房改，“商品房+保障房”并行发展 1.2中央层面多次提及保障房 自21年6月中央提出构建住房保障体系后，23年以来，中央层面多次提及规划建设保障性住房，8月25日，国常会审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发[2023]14号文），明确加大保障性住房建设和供给。 1.2中央层面多次提及保障房 2023年8月25日，国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发[2023]14号），9月1日正式印发，提出了保障性住房建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则，具体执行办法由各地城市政府制定；明确提出“用改革创新的办法，在大城市规划建设保障性住房”、“推动建立房地产业转型发展新模式”，保障性住房地位明显提升。 资料来源：《关于规划建设保障性住房的指导意见》，太平洋研究院整理 1.2中央层面多次提及保障房 《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14号文）明确两大目标： 1）加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”； 2）推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。 1.3我国住房结构体系 “商品房+保障房”住房结构 以上海市现行的住房结构体系为例，上海现存的保障房包括廉租房、公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权保障住房。针对不同户籍、经济能力的群体，适用不同类型的住房。随着财产积累、经济能力增强后，可由租赁型保障房转为购买共有产权保障住房或者购买商品住房。 1.4保障性住房建设推进情况-保租房 根据住建部住房保障司数据，“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套间，其中北上广深的筹建数量分别为40万、47万、60万和60万套，一线城市保障房建设占住宅供给比例均超过40%。国家统计局最新数据显示，2021-2023年全国保障性租赁住房合计建设和筹集约573万套（间），已完成“十四五”期间计划量的66%。 1.5保障性住房建设推进情况-配售型保障房 据住房城乡建设部，截至目前，全国已有35个城市报送了今年首批保障性住房建设计划和建设项目，据经济观察报，截至2024年1月30日，已有广州、深圳等35个城市计划在2024年筹集建设的配售型保障房合计约10万套； 2024年福州、深圳、广州、上海等地筹建规模均在万套以上；目前，深圳、广州、西安、杭州等地首批配售型保障房已经开工。 1.5保障性住房建设推进情况-配售型保障房 2023年12月28日，深圳市首批13个配售型保障性住房项目建设集中开工，总用地面积17.7万平方米，配售型保障性住房建设面积75.7万平方米，总投资约125亿元，房源合计1万余套，项目周边交通、教育、商业等配套较为完善； 2024年1月31日，广州市首个配售型保障性住房项目在黄埔正式动工开建，项目位于中新广州知识城何棠下旧村改造范围内的一个复建区，占地面积约4000平方米，建筑面积约2万平方米，总户数216户，户型为85-90平方米，预计2026年5月完成建设，建成后可供应房源超200套。 1.5保障性住房建设推进情况-配售型保障房 福州滨海双龙新居项目（全国首批、福州首个配售型保障性住房项目） 项目规划建设保障性住房701套一房户型（约45平方米）242套二房户型（约60平方米）277套三房户型（约75平方米）182套 项目用地面积20亩，总建筑面积5.59万平方米，由福州市安居工程建设有限公司负责建设，于2023年12月27日动工，计划2026年12月31日竣工交付，规划建设保障性住房701套，预估均价约为5200-5400元/平方米，而目前周边商品房均价超过10000元/平方米； 住房和收入困难群体（1）我市六城区（鼓楼、台江、仓山、晋 安、马尾、长乐，下同）公租房在保家庭、轮侯家庭，且具有六城区城镇户籍的；（2）具有我市六城区城镇户籍、在六城区范围内人均住房面积低于15平方米，家庭人均年收入低于2023年福州市城镇居民人均可支配收入（5.8万元）的住房困难家庭。 项目总投资2.54亿元，资金来源为通过企业自筹和国开行贷款，国开行已向福州市双龙新居保障房项目授信2.02亿元，为全国首笔落地的配售型保障房开发贷款； 配售人群 2024年3月15日，福州市住房保障和房产管理局发布《双龙新居保障性住房配售申请公告》，首轮申请登记时间为3月20日至4月30日，按照分层次、分类配售原则，优先满足住房和收入困难群体的选房需求，剩余房源面向及普通工薪收入群体供应。 普通工薪收入群体具有我市六城区城镇户籍，在六城区稳定工 作生活，人均住房建筑面积低于15平方米，且连续缴纳社会保险或个人所得税满6个月的普通工薪收入家庭 保障房建设基本情况 2.1保障房建设基本情况-多主体参与 运营模式：多主体参与 2021年7月，央行发布《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》，保障性租赁住房建设主要由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，积极引导和鼓励企业、集体经济组织等多方主体参与、建设运营，坚持“谁投资、谁所有、谁受益”。 2.2保障房建设基本情况—多渠道筹建 运营模式：多渠道筹建 根据国务院印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发[2021]22号文)，保障性租赁住房主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地五种建设方式； 《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发[2023]14号文）提出保障性住房以划拨方式供应土地，仅支付相应的土地成本。要充分利用依法收回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地、闲置住房等建设筹集保障性住房，并有条件支持利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地建设保障性住房，变更土地用途，不补缴土地价款。 2.2保障房建设基本情况—多渠道筹建 保障性租赁住房项目认定 多地出台了保障性租赁住房项目认定办法，对租金涨幅、户型面积等进行了规范。 资料来源：《北京市住房和城乡建设委员会关于加强保障性租赁住房项目认定书服务管理有关工作的通知》，太平洋研究院整理 2.2保障房建设基本情况—多渠道筹建 保障性租赁住房项目认定 深圳于2023年8月4日出台《深圳市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》，对新建和居住存量房屋筹集保障性租赁住房的项目认定进行了规范，除非居住存量土地新建保障性租赁住房项目由市政府组织认定外，其他类型的项目原则上由区政府组织认定。 资料来源：《深圳市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》，太平洋研究院整理 资料来源：《深圳市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》，太平洋研究院整理 2.2保障房建设基本情况—多渠道筹建 存量房源转化（纳保） 根据ICCRA数据显示，截至2023年二季度末，全国已开业长租公寓房间规模中约有22.4%纳入当地保租房，规模合计约19.2万套（间），企业端，已参与纳保的企业数量共31家，占比超过五成，包括万科泊寓、龙湖冠寓、华润有巢、保利公寓、瓴寓国际等，其中万科泊寓在市场化运营机构中，纳保数量位居第一； 优势：政策支持，如企业可以享有相关税收优惠，适用民用水电气价格，带来成本缩减，可发行公募REITs等； 劣势：政府统一管控，租金限价，涨幅管控带来收入减少等。 2.2保障房建设基本情况—多渠道筹建 存量房源转化（以旧换新） 自去年9月以来，已有超30个地区推出鼓励住房“以旧换新”政策。房地产开发商或地方机构等通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。截至目前，已有郑州城发集团等国资企业开启了住房收购活动，收购房产主要用于当地保障性用房或者人才房建设。 2.2保障房建设基本情况—多渠道筹建 存量房源转化（自有住房转化） 2022年7月，成都发布《关于居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房操作指南》，明确住房纳入保障性租赁住房房源库后，居民即可申请在出租住房所在限购区域取得新增购买一套住房资格；5年内不得上市交易（包括转让、市场租赁等）。 2.2保障房建设基本情况—多渠道筹建 非居住存量住房改建为保障性租赁住房 自2021年《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》出台后，其中提及利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，上海、北京、深圳、厦门等省市陆续出台了专项细化政策，提供政策支持。 2.2保障房建设基本情况—多渠道筹建 非居住存量住房改建为保障性租赁住房 以深圳2022年12月印发的《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知（试行）》为例。 2.3保障房建设基本情况--资金来源 资金来源： 2009年以来，我国保障性安居工程的财政支出主要用于棚户区改造、公租房、保租房等项目建设，其中地方财政投入用于保障性安居工程的占比维持在96%以上，为保障房建设资金的重要来源； 《关于规划建设保障性住房的指导意见》中明确提出资金三大来源：中央补助资金、地方专项债、公积金发放开发贷； 中央补助资金：23年11月16日，财政部下达2024年部分中央财政城镇保障性安居工程补助资金共425亿元。 2.3保障房建设基本情况--资金来源 资金来源： 政府专项债：为主要资金来源，23年地方政府新增专项债投向保障性安居工程共4705.9亿元，2024年专项债投向整体保持10大领域不变，保障性安居工程领域新增城中村改造和保障性住房两个投向，进程有望进一步加速； 抵押补充贷款（PSL）：2023年12月央行重启PSL以来，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增4678亿元PSL，主要投向保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设三大工程。 2.3保障房建设基本情况--资金来源 资金来源： 住房公积金发放开发贷：自2009年以来，部分城市开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作，2018年开始为防止炒房投机行为，贷款发放已经实质性停止，以贷款回收为主。截止2022年末，全国公积金累计向373个保障性住房试点项目发放贷款872.15亿元，累计回收试点项目870.64亿元，贷款余额仅为1.51亿元； 2023年12月，由温州市住房公积金管理中心和龙湾区人民政府“双组长”模式牵头的“住房公积金长租房”试点项目在温州市龙湾区落地。首批被纳入管理的温州民科产业开发有限公司安心公寓改造工程正式动工。民科安心公寓是全国首个住房公积金支持的长租房项目。该项目改造完成后，将由住房公积金增值收益补充资金专项支出。 2.3保障房建设基本情况--资金来源 资金来源： 保障房REITs：截至目前，我国已发行5只保障性租赁住房公募REITs，包括深圳安居REIT、厦门安居REIT、北京保障房REIT、华润有巢REIT和国泰君安城投宽庭REIT； 2023年10月，建信住房保租房公募REITs获国家发展改革委正式受理，该项目是以建设银行附属公司建信住房作
