保障房建设怎么搞？——以一线城市为例证券研究报告报告日期：2024-04-18证券分析师：徐超电话：18311057693E-MAIL：xuchao@tpyzq.com执业资格证书编码：S1190521050001研究助理：戴梓涵电话：18217681683E-MALL：daizh@tpyzq.com一般证券业务登记编码：S1190122070013 1房地产新一轮改革，保障房地位提升2/26 1.1 我国住房保障体系历史复盘历史复盘四阶段：1）1994-2006年：以经济适用房为主，廉租房为辅2）2007-2013年：“租售并举“多元发展（廉租房、经济适用房、限价房、公租房、棚改等）3）2014-2021年：棚改加速发展，构建公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系4）2023年至今：新一轮房改，“商品房+保障房”并行发展资料来源：中国政府网、住房和城乡建设厅，太平洋研究院整理图：我国住房保障体系历史复盘建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房2014首次提出以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系新市民、青年人等群体住房困难问题仍然比较突出，需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系推进棚户区改造货币化安置，切实化解库存商品住房提出将廉租房统一纳入公共租赁住房管理，公租房与廉租房并轨运行，积极推进发展共有产权性质政策性商品住房的试点工作调整房地产市场供应结构，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度199419982003202120232007加强经济适用住房的建设和管理，建立和完善廉租住房制度。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应201020082020十四五规划提出：探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房共给提高保障性住房在住房总供给中的比例，让商品住房回归商品属性、满足改善性住房需求，将保障性住房类型划分为配售型和配租型保障性住房两大类2016 1.2 中央层面多次提及保障房自21年6月中央提出构建住房保障体系后，23年以来，中央层面多次提及规划建设保障性住房，8月25日，国常会审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发[2023]14号文），明确加大保障性住房建设和供给。时间文件/会议具体内容2021年6月24日《关于加快发展保障性租赁住房的意见》国办发[2021]22号新市民、青年人等群体住房困难问题仍然比较突出，需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。2023年4月28日中央政治局会议在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，规划建设保障性住房。2023年7月24日中央政治局会议要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。2023年8月25日《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发[2023]14号文）提高保障性住房在住房总供给中的比例，让商品住房回归商品属性、满足改善性住房需求，将保障性住房类型划分为配售型和配租型保障性住房两大类。2023年9月28日《关于保障性住房有关税费政策的公告》从23年10月1日起，对保障性住房项目建设用地免征城镇土地使用税；对保障性住房经验管理单位与保障性住房相关的印花税，以及保障性住房购买人涉及的保障性住房购买人涉及的印花税予以免征。对个人购买保障性住房，减按1%的税率征收契税。2023年12月11-12日中央经济工作会议强调“加快推进保障性住房建设”、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等三大工程。2024年3月十四届全国人大二次会议健全风险防控长效机制。适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度。满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。资料来源：中国政府网，太平洋研究院整理表：21年以来中央对于保障性住房相关表述 1.2 中央层面多次提及保障房2023年8月25日，国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发[2023]14号），9月1日正式印发，提出了保障性住房建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则，具体执行办法由各地城市政府制定；明确提出“用改革创新的办法，在大城市规划建设保障性住房”、“推动建立房地产业转型发展新模式”，保障性住房地位明显提升。表：14号文对于保障性住房的具体要求资料来源：《关于规划建设保障性住房的指导意见》，太平洋研究院整理类别具体内容基本原则坚持问题导向，坚持目标导向，加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋。坚持资金平衡，坚持稳慎有序。保障性住房建设坚持以需定建。支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践。具备条件的城市，要加快推进，暂不具备条件的要做好政策和项目储备。保障对象和标准重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体，以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障性住房。根据供给能力，合理确定保障范围和准入条件，逐步将范围扩大到整个工薪收入群体。规划与用地加强统筹指导，引导城市人民政府因地制宜将保障性住房建设与城中村改造、城市更新、危旧房改造等工作结合起来稳妥推进。保障性住房以划拨方式供应土地，仅支付相应的土地成本。要充分利用依法收回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地、闲置住房等建设筹集保障性住房。配售与管理配售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定。保障性住房配售办法由城市人民政府制定。对保障性住房实施严格的封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障房变更为商品房流入市场。工薪收入群体购买的保障性住房不得长期限制。如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的，由城市人民政府按规定予以回购。支持政策对符合条件的保障性住房项目，中央通过现有资金安排渠道适当给予补助。将将合条件的保障性住房项目纳入地方政府专项债券支持范围。在确保贷款资金安全的前提下，在城区常住人口300万以上的大城市试点利用住房公积金发放保障性住房开发贷款。鼓励银行业金融机构按照市场化、法治化原则，提供保障性住房开发贷款和个人住房贷款，专款专用、封闭管理。符合条件的保障性住房项目适用经济适用住房有关税费支持政策。 1.2 中央层面多次提及保障房《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14号文）明确两大目标：1）加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；2）推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。资料来源：中国政府网、新浪财经，太平洋研究院整理出售型廉租房保租房出租型图：我国“双轨制”房地产新发展模式满足改善性住房需求满足刚性住房需求公租房经济适用房保障房商品房共有产权房 1.3 我国住房结构体系“商品房+保障房”住房结构以上海市现行的住房结构体系为例，上海现存的保障房包括廉租房、公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权保障住房。针对不同户籍、经济能力的群体，适用不同类型的住房。随着财产积累、经济能力增强后，可由租赁型保障房转为购买共有产权保障住房或者购买商品住房。资料来源：上海徐汇公众号，太平洋研究院整理图：上海住房结构体系 1.4 保障性住房建设推进情况-保租房根据住建部住房保障司数据，“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套间，其中北上广深的筹建数量分别为40万、47万、60万和60万套，一线城市保障房建设占住宅供给比例均超过40%。国家统计局最新数据显示，2021-2023年全国保障性租赁住房合计建设和筹集约573万套（间），已完成“十四五”期间计划量的66%。图：主要城市十四五保障性租赁住房筹建目标（单位：万套）资料来源：地方政府网、住建部等，太平洋研究院整理010203040506070广州深圳上海北京重庆杭州西安成都武汉宁波青岛厦门济南苏州郑州福州长沙合肥南京天津东莞贵阳佛山南宁石家庄无锡南昌沈阳昆明常州太原大连哈尔滨长春十四五期间保障性租赁住房筹建目标图：主要城市十四五保租房占住宅供给比例目标0%10%20%30%40%50%60%十四五期间保租房占住宅供给比例目标资料来源：地方政府网、住建部等，太平洋研究院整理 1.5 保障性住房建设推进情况-配售型保障房据住房城乡建设部，截至目前，全国已有35个城市报送了今年首批保障性住房建设计划和建设项目，据经济观察报，截至2024年1月30日，已有广州、深圳等35个城市计划在2024年筹集建设的配售型保障房合计约10万套；2024年福州、深圳、广州、上海等地筹建规模均在万套以上；目前，深圳、广州、西安、杭州等地首批配售型保障房已经开工。时间城市建设规模（套数）其他2023年12月19日福州1.24万套约109万平方米2024年1月21日北京1万套-2024年1月23日上海1万套以上-2024年1月18日广州1万套总投资约125亿元，12个项目（8个新开工项目，4个通过存量房源转化项目）2023年12月28日深圳1万余套75.7万平方米2024年1月15日浙江1万套-2024年3月25日西安1万套10个项目，4个已达到建筑主体封顶阶段2024年1月18日济南、青岛8000套-2024年3月14日杭州6000套-2024年1月15日四川5000套-2024年2月4日昆明4503套首批9个项目，估算总投资约34.83亿元2023年12月5日南宁4000套7个项目2024年1月23日宁波4000套-2024年4月1日郑州3700套-2024年1月16日南京2500套左右大部分靠存量项目转化2024年1月5日长春2210套计划总投资14.5亿元，24年计划完成投资2亿元2024年1月12日沈阳2200套-2024年1月11日大连2170套-资料来源：搜狐网、地方政府网，太平洋研究院整理表：多地启动配售型保障房建设情况 1.5 保障性住房建设推进情况-配售型保障房2023年12月28日，深圳市首批13个配售型保障性住房项目建设集中开工，总用地面积17.7万平方米，配售型保障性住房建设面积75.7万平方米，总投资约125亿元，房源合计1万余套，项目周边交通、教育、商业等配套较为完善；2024年1月31日，广州市首个配售型保障性住房项目在黄埔正式动工开建，项目位于中新广州知识城何棠下旧村改造范围内的一个复建区，占地面积约4000平方米，建筑面积约2万平方米，总户数216户，户型为85-90平方米，预计2026年5月完成建设，建成后可供应房源超200套。图：深圳首批13个配售型保障性住房项目分布资料来源：出彩黄埔公众号，太平洋研究院整理资料来源：新市民LIVE，太平洋研究院整理图：广州首个配售型保障房动工开建 1.5 保障性住房建设推进情况-配售型保障房福州滨海双龙新居项目（全国首批、福州首个配售型保障性住房项目）项目用地面积20亩，总建筑面积5.59万平方米，由福州市安居工程建设有限公司负责建设，于2023年12月27日动工，计划2026年12月31日竣工交付，规划建设保障性住房701套，预估均价约为5200-5400元/平方米，而目前周边商品房均价超过10000元/平方米；项目总投资2.54亿元，资金来源为通过企业自筹和国开行贷款，国开行已向福州市双龙新居保障房项目授信2.0