以一线城市为例：城中村改造怎么搞？

报告日期：2023-12-18证券分析师：徐超电话：18311057693E-MAIL：xuchao@tpyzq.com执业资格证书编码：S1190521050001研究助理：戴梓涵电话：18217681683E-MALL：daizh@tpyzq.com一般证券业务登记编码：S1190122070013 城中村改造基本情况分析 1.1城中村改造基本情况分析—相关政策 ◼今年以来，中央层面多次提及城中村改造问题，对其重视程度明显增加 1.2城中村改造基本情况分析--重要意义 ◼“城中村”从狭义上，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区。从广义上，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区； ◼积极稳步推进城中村改造有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构。 部分城中村布局凌乱，房屋破旧密集、公共服务缺失、环境卫生条件较差，存在安全隐患 一二线城市房地产供需不平衡，核心区域土地资源短缺 1.3城中村改造基本情况分析—改造范围 ◼改造范围：超大特大城市 ◼根据国务院2014年印发的《关于调整城市规模划分标准的通知》，按照城区常住人口数量，将城市划分为五类七档；城区常住人口1000万以上的城市为超大城市，500万-1000万的城市为特大城市； ◼考虑到人口流动、统计口径调整等变化，不同时期城市类型有所变动，按照《2020中国人口普查分县资料》，我国共有7个超大城市、14个特大城市，合计21个超大特大城市。 1.4城中村改造基本情况分析—改造模式 ◼改造模式按照实施主体分为三类： ◼城中村改造项目实施主体包括政府、开发商和村集体股份公司； ◼按照各主体在前期土地征收环节的话语权高低，分为政府主导、市场化主导、混合主导三种模式。 1.4城中村改造基本情况分析—改造模式 ◼改造模式按照实施方式分为三类： ◼拆除新建：适合原有土地利用和建筑形态、质量不符合城市规划建设标准的城中村，资金能平衡、群众改造意愿强烈、安全消防隐患比较大的、产权基础清晰的城中村实施拆除新建； ◼整治提升：不具备条件的，以守住安全底线为原则，常态化开展整治提升，成本相对较低，周期短；◼拆整结合：介于上述两者之间，保留适用部分，拆除不适用部分而后新建； ◼不大拆大建，侧重调整存量结构：2021年8月30日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，其中提及转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举，以保留利用提升为主，并划定底线。 1.5城中村改造基本情况分析—土地开发模式 ◼土地开发模式： ◼做地模式：以杭州，广州为代表。杭州2018年提出“做地+储备”模式，广州2023年3月23日出台《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施的通知》（“做地10条”），其中明确提及将秉承做储分离原则，做地主体入场整理土地待完成“七通一平”后，再将净地交由土地储备机构收储，并划定做地主体； ◼一二级联动模式：以上海、南京为代表。 1.6城中村改造基本情况介绍--资金来源 ◼资金来源： ◼《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》中鼓励和支持民间资本参与，多渠道筹措改造资金； ◼财政资金、政府专项债：2024年专项债投向整体保持10大领域不变，保障性安居工程领域新增城中村改造； ◼企业债：2023年12月1日，西安经发集团发行16亿元企业债券用于城中村改造安置房建设，是交易所债券市场首单用于城中村改造领域的企业债券。 1.6城中村改造基本情况介绍--资金来源 ◼资金来源： ◼《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》中鼓励和支持民间资本参与，多渠道筹措改造资金； ◼包括PSL、城市更新基金、改造主体自筹、村民自筹等多种形式。 1.7城中村改造基本情况介绍—安置方式 ◼安置方式： ◼实物安置和货币化安置并存，部分城市推出房票制度，房票有助于消化房产库存，缓解地方政府短期财政压力 ◼预计本次城中村改造安置方式以实物安置和房票安置为主，货币化安置比例偏低 1.8城中村改造基本情况介绍 ◼城中村改造和棚户区改造同属城市更新范围，但城中村改造较棚改在实施范围、土地性质、改造模式等有诸多不同，城中村改造主要对于城市内集体建设用地，利益主体协调难度较大，一般项目周期相比于棚改较长； ◼国务院常务会议提及城中村改造应该“成熟一个推进一个，实施一项做成一项“，国家层面仅针对城中村改造政策给予大方向引导，具体到全国不同区域、不同城市、不同改造项目，城中村的改造方式差异性较大，各城市主体具体实施方案有所不同。故在后文我们选择以一线城市为代表，结合各地规划详细阐述一线城市城中村改造相关情况，并给出相应投资建议。 城中村改造影响规模测算 2城中村改造影响规模测算 ◼1）城中村住房建筑面积=城区人口*城中村人口占比*调整系数*城中村人均住房建筑面积 ◼假设城中村人均住房建筑面积等于城市人均住房建筑面积； ◼我们根据七普的统计数据获取各省份自建房户数占总房屋户数比例作为城中村人口比例，结合城区人口数，用来估算超大特大城市的城中村人口数。考虑到广州城中村常住人口占全市常住人口35.8%，约为其自建房户数占比（11.1%）的三倍，故对于北上广深四个一线城市进行调整，调整系数为3； ◼经测算，21个特大超大城市城中村面积共计8.9亿平方米，其中广深城中村规模大、开发强度高，而京沪杭等城市城中村主要位于外围区域。 2城中村改造影响规模测算 ◼1）城中村住房建筑面积=城区人口*城中村人口占比*调整系数*城中村人均住房建筑面积 2城中村改造影响规模测算 ◼2）城中村改造投资规模=拆除面积*拆除单价+改造更新面积*改造更新单价+新建面积*新建单价 ◼拆建比、拆除比例：结合住建部2021年发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》【建科[2021]63号文】中的四条底线，假设拆建比为2，考虑到实际情况中城中村改造的拆除比例相对于城市更新更高，故对拆除比例为40%、50%、60%、70%、80%进行敏感性分析； ◼单位建安成本：假定每平方米拆除成本为1000元；改造更新需要对家具、装修、外立面、消防系统等改造，假定每平方米改造更新建安成本为3000元；新建流程相对复杂，需要装修、基础设施配套/商业等公共配套，假定每平方米新建成本为5000元； ◼房地产投资规模统计：考虑到改造主体以国企和城投主导为主，之外为房地产开发商，其中部分城投企业改造投资额可能不纳入房地产投资统计，故假设50%的城中村改造投资规模未纳入房地产投资规模； ◼货币化安置及房票安置比例：预计本次城中村改造以实物或房票安置为主，货币化安置占比较少，货币化安置及房票安置方式均能对商品房销售起到拉动作用，对货币化安置及房票安置两种方式合计比例为10%、20%、30%、40%、50%进行敏感性分析； 2城中村改造影响规模测算 ◼2）城中村改造投资规模=拆除面积*拆除单价+新建面积*新建单价+改造更新面积*改造更新单价 2城中村改造影响规模测算 ◼拉动房地产投资：根据不同情景假设，我们假设拆除新建比例范围为40%-80%，经测算城中村改造总投资规模为5.5-8.4万亿元，假设50%未纳入房地产投资规模统计，故拉动房地产投资规模为2.8-4.2万亿元，考虑到一个城中村改造项目从规划到完成基本以10年为周期，假设改造周期为10年，年均投资额约为2762-4187亿元，相当于2023年全国房地产投资额的2.5%-3.7%（预计2023年全国房地产投资额约为111681亿元）； 2城中村改造影响规模测算 ◼拉动房地产销售面积：根据不同情景假设，我们假设拆除新建比例范围为40%-80%，货币化及房票安置比例范围为10%-50%，经测算城中村改造拆除总面积约为3.6-7.1亿平方米，能够拉动房地产销售面积0.4-3.6亿平方米，假设改造周期为10年，中性情况下，拆除比例为60%、货币化及房票安置比例为30%时，年均拉动房地产销售面积相当于2023年全国商品房销售面积的1.4%（预计2023年全国商品房销售面积约为112008万平方米）； ◼拉动房地产销售额：我们参考中指研究院公布的2023年10月百城新建住宅价格指数中各城市样本平均价格，作为21个超大特大城市平均房价，与各城市城中村改造拉动房地产销售面积相乘，得到对应房地产销售额。假设改造周期为10年，中性情况下，拆除比例为60%、货币化及房票安置比例为30%时，年均拉动房地产销售额相当于2023年全国商品房销售额的3.7%（预计2023年全国商品房销售总额约为117064亿元）。 一线城市城中村改造相关情况 3 广州城中村改造相关情况 3.1 3.1广州城中村改造基本情况介绍 ◼广州城中村规模较大。 ◼根据广州市住房和城乡建设局工作人员23年7月介绍，广州共有272个城中村，其中中心城区有137条。城中村村域面积743平方公里，占广州的十分之一，其中常住人口674万人，占全市常住人口35.8%； ◼根据中国人民大学公共管理学院副教授王洁晶于10月14日主题分享中，提及目前广州市共有1024个村（包括部分改居的村），将城中村的统计标准划定为外来人口比重大于30%且建设用地比重大于40%的村庄，共有425个。广州市城中村数量最多的地区为番禺区、白云区、黄埔区，分别有122个、94个和43个。 资料来源：《广州城中村素描与保障性住房建设初探》主题报告，太平洋研究院整理 3.1广州城中村改造基本情况介绍 ◼土地开发模式： ◼之前一二级联动开发模式：2019年4月广州市人民政府办公厅印发《广州市深入推进城市更新工作实施细则》，明确规定将拆迁工作及拟改造土地的使用权一并通过招标等方式确定改造主体（土地使用权人）； 图：黄埔区城市更新三旧改造部分流程◼转变为做地模式：广州2023年3月23日出台《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施的通知》（“做地10条”），其中明确将做地和土地收储相分离原则，做地主体入场整理土地待完成“七通一平”后，再将净地交由土地储备机构收储，之后通过招拍挂形式出让给二级开发主体。 3.1广州城中村改造基本情况介绍 ◼土地开发模式：做地模式 ◼做地主体：广州市政府认定国有企业作为做地主体； ◼广州四大重点片区：占地面积987公顷，建筑面积1469万平方米，涉及城中村11条，占地746公顷，建筑面积1385万平方米，开展城中村改造“统筹做地”试点，并明确四大重点片区统筹做地主体。 3.1广州城中村改造基本情况介绍 ◼计划目标： ◼2023年：2023年1月28日广州市召开高质量发展大会，广州市住建局提出2023年将计划推进127个城中村改造项目的建设，包含46个续建项目，12个新开工项目，69个前期项目，预计完成固定资产投资983亿元，占全市城市更新固定资产投资目标的49%； ◼2035年前：2023年10月24日，《广州市城市更新专项规划(2021-2035年)》及《广州市城中村改造专项规划(2021-2035年)》审议通过，为指导广州市面向2035年城市更新、城中村改造工作的重要纲领性规划。 ◼至2025年：累计推进城市更新约130平方公里（含城中村改造70平方公里）◼至2030年：累计推进城市更新约230平方公里（含城中村改造120平方公里）◼至2035年：累计推进城市更新约300平方公里（含城中村改造155平方公里） 3.1广州城中村改造基本情况介绍 ◼改造模式： ◼通过微改造、混合改造、全面改造多种方式，推动广州低效存量土地的盘活再利用，避免短时间内大拆大建和“运动式”更新，按照旧村庄（包括城中村）的改造模式进行推测，微改造/混合改造/全面改造的面积占比分别为31.0%/4.8%/64.3%。 资料来源：《广州市城中村改造专项