星盛商业（6668） 更新报告 买入 2024年4月10日 第一上海证券有限公司 www.mystockhk.com 盈利摘要 股价表现 资料来源: 公司资料, 第一上海预测 资料来源: 彭博 年结日：31/122022A2023A2024E2025E2026E收入(千元)561,854635,012708,798820,595927,466变动(%)-1.8%13.0%11.6%15.8%13.0%归母净利润(千元)154,275171,097182,343205,166226,367变动(%)-16.6%10.9%6.6%12.5%10.3%每股盈利(元)0.150.170.180.200.22变动(%)-18.0%11.1%6.6%12.5%10.3%市盈率@1.31港元7.87.06.65.85.3每股股息（元）0.000.120.120.140.15息率(%)0.0%9.9%10.6%11.9%13.1%00.20.40.60.811.21.41.61.82罗凡环 852-25321962 Simon.luo@firstshanghai.com.hk 主要资料 行业 物业管理 股价 1.31港元 目标价 2.00港元 (+54%) 股票代码 6668 已发行股本 10.15亿股 总市值 13.29亿港元 52周高/低 1.67港元/1.09港元 每股净资产 1.25元人民币 主要股东 HUANG CHU-LONG 59.24% HUANG DE-LIN 14.72% 坚持有质量发展，提升派息率  归母净利润同比增长10.9%，提升派息：2023年公司营业收入为6.35亿元，同比增长13%；毛利3.34亿元，同比增长6.6%；归母净利润为1.71亿元，同比增长10.9%。毛利率为52.5%，同比下降3.2个百分点，主要由于整租模式毛利率下降7.6个百分点（受新开业租金减免及租赁准则影响），而品牌及输出管理模式毛利率提升2.5个百分点，委托管理模式毛利率维持稳定。随着疫情结束，市场消费缓慢复苏，公司盈利能力持续提升。公司持续加大轻资产项目应收款项催收，全年实现经营性现金净流入2.99亿元，净现比为1.75。期末在手现金14.37亿元，同比增长13%，在手现金充足。公司提升派息率至70%，每股派息13港仙，同比增长23.8%。  在营项目表现稳健，储备充足：公司作为大湾区领先的商用物业运营服务供应商，截至23年末已开业零售商业项目数量27个，面积达165万平方，筹备中项目20个，未来发展具备确定性。受疫情复苏、两地通关影响，2023年公司在营项目的累计同店销售额同比上升18%，累计同店客流同比上升39%。整体出租率同比提升0.3个百分点至92.8%，收缴率同比提升1.3个百分点至99.8%。合作商户数量较22年底增长4.2%至5000家。  完成全年新开业目标，坚持高质量开业：公司2023年全年新开6个项目，完成全年目标。年内新开业项目均为公司首次进入的城市或区域，包括厦门、广州、江阴等城市。公司标杆项目深圳福田星河COCO Park通过打造港客第一目的地，不断迭代焕新。公司多品牌体系和灵活的合作模式使其运营能力获得市场认可，且多个第三方项目表现持续向好，出租率稳中有升。截止目前，公司的合约面积约280万方共55个项目，覆盖全国21个城市，第三方面积占比为48.9%。  目标价2.0港元，买入评级：公司聚焦大湾区、长三角区域，并进行全国布局，坚守自身能力圈，重质不重量，打造公司独有的发展模式。关联方星河控股的稳健经营，三条红线保持常绿，也为公司的发展提供业务保障。公司坚持精细化运营，做好有质量的开业，实现高质量的拓展。同时，公司提升了2023年派息率，并且2023年以来，公司累计回购约384.7万股，共计542.2万港元，积极回馈股东。我们看好公司作为纯商管公司在房地产步入后周期的外拓能力和经营韧性。预计2024年至2026年，公司将实现归母净利润分别约1.82亿元、2.05亿元、2.26亿元，给予2024年10倍市盈率，对应目标价2.0港元，较现价有54%的上升空间，买入评级。 第一上海证券有限公司 2024年4月 - 2 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 主要财务报表 资料来源：公司资料，第一上海预测 损益表财务分析<千人民币>, 财务年度截至<十二月><千人民币>, 财务年度截至<十二月>2022A2023A2024E2025E2026E2022A2023A2024E2025E2026E收入561,854 635,012 708,798 820,595 927,466 增长率 (%)委托管理服务381,690 406,378 443,203 500,596 562,999 收入-1.8%13.0%11.6%15.8%13.0%品牌及管理输出服务137,900 145,026 140,182 166,717 183,316 毛利-5.3%6.6%6.3%15.0%11.9%整租服务42,250 83,609 125,413 153,282 181,152 税前利润-17.5%14.7%13.4%12.5%10.3%服务成本-248,815 -301,328 -354,139 -412,609 -471,005 归母净利润-16.6%10.9%6.6%12.5%10.3%毛利313,039 333,685 354,659 407,986 456,461 盈利分析 (%)销售开支-11,972 -20,181 -14,750 -16,750 -18,375 综合毛利率55.7%52.5%50.0%49.7%49.2%行政开支-82,595 -75,805 -78,269 -93,325 -107,498 委托管理服务毛利率53.9%53.6%53.5%53.5%53.5%其他收入及开支15,473 3,076 - - - 品牌及管理输出服务毛利率73.3%75.8%75.8%75.8%75.8%上市开支- - - - - 整租服务毛利率14.7%7.1%9.0%9.0%9.0%税前利润208,345 238,959 270,861 304,762 336,255 费用率24.8%23.6%21.0%22.0%22.4%税项-59,463 -76,524 -86,675 -97,524 -107,601 净利润率26.5%25.6%26.0%25.3%24.7%净利润148,882 162,435 184,185 207,238 228,653 回报率 (%)少数股东权益-5,393 -8,792 1,842 2,072 2,287 ROA11%9%10%10%11%归属股东利润154,275 171,097 182,343 205,166 226,367 ROE13%13%14%15%16%派息90,857 118,967 126,786 142,655 157,396 派息率59%70%70%70%70%未分配利润63,418 52,131 55,557 62,511 68,970 偿付能力每股盈利（元）0.15 0.17 0.18 0.20 0.22 流动比率(倍)4.5 4.0 4.0 4.0 4.0 资产负债率45%45%45%44%44%资产负债表现金流量表<千人民币>, 财务年度截至<十二月><千人民币>, 财务年度截至<十二月>2022A2023A2024E2025E2026E2022A2023E2024E2025E2026E现金及现金等价物482,835 546,914 618,553 670,832 728,721 年内利润148,882 162,435 184,185 207,238 228,653 受限制现金折旧及摊销27,355 28,723 30,159 31,667 33,250 贸易及其他应收款46,300 28,198 29,608 31,088 32,643 融资成本23,342 38,285 38,285 38,285 38,285 按公允价值计量且其变动计入损益的金融资产- 21,136 21,136 21,136 21,136 营运资金变动-27,861 94,723 13,682 14,368 15,087 物业及设备4,501 1,578 1,610 1,642 1,675 支付税项-75,139 -87,340 -21,783 -4,257 -3,484 投资物业767,451 791,383 830,952 872,500 916,125 经营活动现金流净额161,927 267,236 289,824 345,808 381,555 递延税项资产21,600 31,566 32,197 32,841 33,498 固定资产投资-706,033 -18,389 -39,601 -41,580 -43,658 总资产2,141,857 2,324,646 2,412,959 2,509,567 2,614,007 合营联营公司投资- - - - - 贸易及其他应付款项208,054 286,984 301,333