朱兴华2024年3月 克而瑞上海区域 出品——2024年2月上海市场月报政策小步快跑，市场惯性下跌 朱兴华成交建面：0万㎡/0幅月度环比-年度同比-供应量：14万㎡环比-71%同比-63%本月土地市场（含宅）本月住宅市场数字楼市：成交量：17万㎡环比-61%同比-69%成交金额：116亿元环比-61%同比-67%成交价格：67261元/㎡环比0%同比7%成交金额：0亿元月度环比-年度同比-楼板价：-元/㎡月度环比-年度同比-溢价率：-月度环比-年度同比- 朱兴华CONTENTS本月视点土拍市场新房市场下月期待目录0102房企分析030405 朱兴华本月视点1月末外环外单身松绑限购，短期无明显新增成交，政策“小步快跑”节奏+市场筑底下客户观望情绪加重；后续限购、限价仍有松动空间。 朱兴华政策环境1月末外环外单身松绑限购，短期无明显新增成交，政策“小步快跑”节奏+市场筑底下客户观望情绪加重；后续限购、限价仍有松动空间。当前上海限购政策在一线城市中为次严，政策节奏整体保持“小步快跑”节奏，未来仍有松动空间，后续方向或有新城如松江、嘉定、宝山等限购进一步松绑、高价盘限价松动等。上海 2024.1.30北京 2024.2.6深圳 2024.2.7广州 2024.1.30 朱兴华土拍市场2月经营性用地总供应6宗/28.53万方，成交1宗/0.13万方，为商办用地 朱兴华2020年至今上海经营性用地月度成交走势（剔除工业、保障房用地）050001000015000200002500030000350000100200300400500万㎡供应建筑面积成交建筑面积成交楼板价2020年至今上海涉宅用地成交面积及溢价率走势（不含租赁、保障房用地）土拍量价0 0%5%10%15%20%25%30%05010015020025030035040045020.220.320.420.520.620.720.820.920.1020.1120.1221.121.221.321.421.521.621.721.821.921.1021.1121.1222.122.222.322.422.522.622.722.822.922.1022.1122.1223.123.223.323.423.523.623.723.823.923.1023.1123.1224.124.2万㎡溢价率2月经营性用地总供应6宗/28.53万方，成交1宗/0.13万方，为商办用地 朱兴华99%0%1%100%0%0%0%20%40%60%80%100%2024年2月2023年2月含宅商办租赁2月经营性用地供应28.53万㎡，成交0.13万㎡2024年2月经营性用地供应结构占比28.53万㎡3.1万㎡2024年2月经营性用地供应建面28.53万㎡ 环比-同比↑821土拍结构28.4万㎡/5幅含宅用地-商办用地-0.13万㎡/1幅租赁用地-0万㎡/0幅2024年2月经营性用地成交建面0.13万㎡ 环比↓100同比↓960万㎡/0幅含宅用地环比-商办用地环比↓1000.13㎡/1幅租赁用地环比-0万㎡/0幅0.0%0.0%100.0%100.0%0.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%2024年2月2023年2月含宅商办租赁2024年2月经营性用地成交结构占比0.13万㎡3.77万㎡ 朱兴华新房市场2月新房供应14万方（环比↓71%），成交17万方（环比↓61% ） ，成交均价为6.7万元/㎡（环比持平）；2月共5盘入市，无日光盘，1个触发积分（20%），市场遇冷，平均去化率为34%；1-2月假期因素扰动，供应节奏放缓，整体热度延续节前低位，市区徐滨热盘入市拉高认筹率，两极分化显著。 朱兴华2月新房供应14万方（环比↓71%），成交17万方（环比↓61% ） ，成交均价为6.7万元/㎡（环比持平）2020年至今上海商品住宅市场月度量价走势新房量价↓71%持平供应成交均价开盘数量↓67%↓61%环比同比环比同比环比同比↓63%↓69%↑7%14万㎡67261元/㎡17万㎡5个020000400006000080000030609012015018021024020.120.220.320.420.520.620.720.820.920.1020.1120.1221.121.221.321.421.521.621.721.821.921.1021.1121.1222.122.222.322.422.522.622.722.822.922.1022.1122.1223.123.223.323.423.523.623.723.823.923.1023.1123.1224.124.2供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡） 朱兴华本月主力成交面积90-120㎡、主力总价为300-500万近两月上海商品住宅成交面积结构对比(按套数）成交结构0.4%11.4%56.4%15.6%9.4%3.1%0.8%2.8%1.2%8.5%57.6%15.3%7.2%3.9%2.1%4.2%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%70㎡以下70-90㎡90-120㎡120-140㎡140-160㎡160-180㎡180-200㎡200㎡以上本月占比上月占比1.4%5.6%26.7%20.3%18.1%3.8%22.2%2.0%1.4%7.4%27.4%24.8%13.0%6.8%15.3%3.8%0.0%10.0%20.0%30.0%200万元以下200-300万元300-500万元500-700万元700-900万元900-1000万元1000-2000万元2000万元以上本月占比上月占比近两月上海商品住宅成交总价结构对比（按套数） 朱兴华2月共5盘入市，0个日光盘（0%），1个触发积分（20%），市场遇冷，平均去化率为34%2020年至今上海新房月度开盘去化率走势本月上海新房各环线供应及开盘去化率环比对比开盘认购70%0%20%40%60%80%100%030006000900012000150001800021000推出套数去化套数开盘当日去化率0%20%40%60%80%100%02000内环内内中环中外环外郊环郊环外上月推出套数本月推出套数上月开盘当日去化率本月开盘当日去化率2024年2月各区开盘去化情况绿色-去化率<50%：开盘滞销橙色-50%<去化率<80%：开盘尚可红色-去化率>80%：开盘热销徐汇1个,440/233套，53%浦东1个,178/85套,48%宝山2个，242/58套，50%南汇1个,311/18套,6% 朱兴华开盘认购1-2月假期因素扰动，供应节奏放缓，整体热度延续节前低位，市区徐滨热盘入市拉高认筹率，两极分化显著。2024.2上海新房项目开盘去化一览表项目名称开盘日期环线区域板块首开OR加推开盘套数成交套数去化率取证价格港城云樾观海2月2日外郊环南汇惠南板块首开311186%33000经纬·至臻豪庭2月6日中外环宝山祁连板块加推565598%63000嘉俊庭2月25日外郊环徐汇长桥板块首开44023353%81000远洋红星宝山天铂2月26日郊环外宝山罗店板块加推18632%38817华润观宸润府2月27日外郊环浦东川沙板块加推1788548%65283 朱兴华本月金鼎·睿府位列成交面积金额双榜首，其成交面积为1.8万㎡，成交金额为15.06亿元2024年2月商品住宅网签面积TOP10项目区域板块成交面积（㎡）成交套数（套）成交金额（亿元）成交均价（元/㎡）金鼎·睿府浦东高桥、高行板块1810015515.0683187经纬城市绿洲宝山祁连板块8571545.3962860嘉俊庭徐汇长桥板块7422706.0881911观宸润府浦东川沙板块7095664.6565530万科·海上映象松江松江新城板块6260543.6157654上江南·璟荟名庭奉贤南桥板块5212333.0758906香港兴业兴云间松江洞泾板块4898452.4349602招商绿城弘安里虹口四川北路，四平路板块3989129.46237091金融湾·晶二期浦东临港新城板块3305231.2236828中铁建万科朗拾花语闵行春申板块3040322.2674386项目网签2024年2月商品住宅网签金额TOP10项目区域板块成交金额（亿元）成交面积（㎡）成交套数（套）成交均价（元/㎡）金鼎·睿府浦东高桥、高行板块15.061810015583187招商绿城弘安里虹口四川北路，四平路板块9.46398912237091嘉俊庭徐汇长桥板块6.0874227081911经纬城市绿洲宝山祁连板块5.3985715462860观宸润府浦东川沙板块4.6570956665530万科·海上映象松江松江新城板块3.6162605457654海泰园虹口四川北路，四平路板块3.4319524175456上江南·璟荟名庭奉贤南桥板块3.0752123358906合生缦云上海杨浦东外滩板块2.74226111121214香港兴业兴云间松江洞泾板块2.4348984549602 朱兴华83.1175.5565.7563.6462.7450.4838.4928.1126.0113.769.909.085.965.310.849.926.718.98.48.57.511.134.25.58.03.93.138.511.34.9201.60.050.0100.0150.0200.0250.00306090120浦东金山奉贤闵行青浦嘉定松江崇明宝山普陀杨浦徐汇虹口黄浦静安长宁存量（万㎡）去化周期（月）730.30 1002468101214160200400600800100020.120.220.320.420.520.620.720.820.920.1020.1120.1221.121.221.321.421.521.621.721.821.921.1021.1121.1222.122.222.322.422.522.622.722.822.922.1022.1122.1223.123.223.323.423.523.623.723.823.923.1023.1123.1224.124.2存量（万㎡）去化周期（月）2月全市新房存量730万方，去化周期为10个月；浦东新区库存量最大，达192万方，去化周期9.9个月，奉贤、金山去化困难，长宁库存量最少2020年至今上海商品住宅存量与去化周期变化存销比现阶段各区域存量及去化周期 朱兴华二手房市场2月成交在6648套，相比1月16407套断崖式下跌，由于假期影响没有参考意义，春节期间中介门店反馈节后预约看房客户量有所提升，肯降价的笋盘是成交加速的，但过年期间房东的心态变好，降价收回，预计在笋盘消耗掉后成交会陷入新一轮博弈，置换链条有进一步受阻的隐患。 朱兴华2月成交在6648套，相比1月16407套断崖式下跌，由于假期影响没有参考意义，春节期间中介门店反馈节后预约看房客户量有所提升，肯降价的笋盘是成交加速的，但过年期间房东的心态变好，降价收回，预计在笋盘消耗掉后成交会陷入新一轮博弈，置换链条有进一步受阻的隐患。二手房量价66484069301000020000300004000050000600000500010000150002000025000300002022年至今上海二手房成交走势成交套数(套)成交均价(元/㎡) 朱兴华房企分析本月金桥凭借金鼎·睿府位于榜首，招商&绿城凭借弘安里项目跻身商品住宅金额TOP3。 朱兴华2024年2月房企商品房销售金额TOP10销售业绩24.4615.7412.5111.3210.347.006.366.176.085.4116.7%10.7%8.5%7.7%7.1%4.8%4.3%4.2%4.1%3.7%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%0102030宝能集团浦东金桥绿城中国招商蛇口上海地产万科地产华润置地徐汇城投嘉华国际经纬地产销售金额（亿元）市占率2024年2月房企商