大湾区物流指数 2023年下半年

定义及说明 背景 2020 年，第一太平戴维斯发布《大湾区物流指数》，旨在为粤港澳大湾区（以下简称大湾区）物流地产市场参与者，如开发商、业主、租户、投资者等，提供可靠的参考性指标，以便掌握大湾区各个城市物流地产市场的变化趋势并适时调整经营管理策略，该报告将进行定期更新。 大湾区数据取样范围 本报告研究地理范围界定为大湾区内地九个城市以及香港特别行政区。其中，根据市场发展阶段差异化特征，对各城市选择不同指数起点。香港、深圳、广州指数起点始于 2010 年，其它城市指数起点为 2015 年及以后。 高标准仓库 高标准仓库（以下简称高标仓）指以钢结构为佳、净层高达 9 米及以上、首层承重达每平方米 3 吨及以上的仓库；此外，其防火等级应至少为丙二类。 指数 租金及价格指数分别反映出各城市间租金及价格的变化趋势，进而说明城市间物流地产市场资产表现的共性与差异。 更新周期 《大湾区物流指数》于 2020 年 7 月首次发布，并将定期进行年度更新，以对大湾区城市物流市场最新趋势及租金、价格变化加以阐述。 摘要 2023 年第一季度，全球经济环境仍充满挑战，大湾区部分传统物流仓储需求方的租赁情绪倾软，并对区域租赁市场表现造成一定冲击。而自第二季度以来，数个跨境电商巨头强劲的租赁需求则助力市场实现复苏。在此背景下，尽管大湾区迎来 317.4 万平方米的历史供应高峰，区域平均空置率仍继 2021 年后再降至 5% 以下水平，年底录得 4.1%。诚然，考虑到当前市场供需关系的变化，业主的租金预期已较过去数年更理性。因此，大湾区物流租金指数半年度环比微升 0.3%，同比上升 2.5%。同期，大湾区物流价格指数亦延续上升趋势，但增速有所放缓，半年度环比微升0.7%，同比上升 1.6%。 长远来看，在中国经济预期进一步复苏、电商行业持续蓬勃发展、大湾区更多重点基建项目相继完工落成的多重利好下，大湾区物流市场发展前景预计保持谨慎乐观。但短期而言，地缘政治风险和经济不确定性的加剧预计仍使市场去化承压，而电商行业租户或继续在缓解上述压力并助力市场维稳中发挥重要作用。 宏观概述 2023 年，全球通胀虽加速下降但压力犹存，全球货币环境持续紧缩，地缘政治风险和国际贸易碎片化加剧，全球经济环境仍然充满挑战。根据国际货币基金组织 2024 年 1 月发布的最新世界经济展望，全球经济增速将由 2022 年的 3.5%收窄至 2023 年的 3.1%。受此影响，大湾区物流市场多数租户和投资者对业务扩张更加谨慎。因此，与 2020 及 2021年相较，市场活动有所减少，这也使得区域市场表现略显失色。尽管如此，国内跨境电商行业蓬勃发展，全年行业进出口规模同比增长 15.6%，这为大湾区物流市场注入了一定增长动能。年内，数个跨境电商巨头不断壮大或升级供应链，并展现出强劲的仓储租赁需求。得益于此，大湾区物流资产表现得以保持稳健增长。 供应与需求 全年，在所监测的 10 个大湾区城市中，有 6 个城市的供应量达五年峰值，进而推动区域年度供应升至 317.4 万平方米的历史新高，较过去五年年均供应高 89.3%。截至年底，区域总存量升至 1,737.3万平方米，同比扩张 20.8%。就城市板块细分来看，受全年 114.2 万平方米新增供应入市的推动，广佛肇城市板块的存量同比增长 19.5%，至 699.2 万平方米，占区域总存量的 40.2%，并在存量规模方面继续领跑各主要城市群。 年初，考虑到全球贸易扭曲加剧、地缘经济割裂加深、大宗商品价格上升等不利因素的影响，包括制造业企业、实体零售商、第三方物流企业等在内的多数传统物流需求方的仓库租赁策略均保持谨慎，市场租赁活动随之放缓。在此之上，叠加供应高峰的影响，业主在去化方面面临更大挑战，且这在部分有供应集中交付的新兴子市场中表现得更为明显。而自第二季度起，得益于跨境电商海外业务的显著增长，包括 Temu、Shein、TikTokShop 等在内的数个跨境电商巨头在大湾区展现出强劲的扩张需求，并在多个城市累计承租数百万平方米仓储面积以扩张其供应链。全年，大湾区物流市场年度净吸纳量同比上升 97.3%，至 305.1 万平方米。其中，广佛肇和深莞惠城市板块的需求继续领跑大湾区，对区域净吸纳量的贡献分别为 41.3% 和 44.7%。截至年底，区域平均空置率继 2021 年后再降至 5% 以下水平，年末录得 4.1%，同比降幅为 1.0 个百分点。 租金指数 年内，租户组合相对成熟且稳定的存量物业租金仍实现有机增长。得益于此，大湾区物流租金指数环比微升 0.3%，同比上升 2.5%。尽管如此，在当前经济不确定性犹存的形势下，物流业态传统需求有所减弱，加之可观供应的集中放量已对市场供需基本面产生了一定影响，业主的租金预期已较过去几年更理性。因此，大湾区物流租金指数同比增幅降至近三年最低，分别较 2022 和 2021 年收窄 0.4 和 2.0 个百分点。 价格指数 在严峻的经济背景下，物流市场租金增长放缓，而物业资本值高企，这致使区域内投资情绪发生一定转变。年内，受海外利率持续上升的影响，以外资机构和基金为代表的投资者在审查投资标的时更趋严格，并普遍提高了门槛收益率要求。尽管如此，但就交易活动方面而言，大湾区物流投资市场仍较区域内其它商业地产板块活跃，数宗源自知名物流地产运营商、内外资基金和其它机构投资者于年内所达成的整售成交即为例证。本年，大湾区物流价格指数保持上升趋势，环、同比分别上升 0.7% 和 1.6%，但同比增幅较 2022 年收窄 2.5个百分点。 市场展望 长远来看，中国经济预期进一步复苏，电商行业料持续蓬勃发展，深中通道、“一带一路”跨境铁路等更多重点基建项目预计相继完工落成，在上述多重利好下，大湾区物流市场发展前景预计保持谨慎乐观。但短期而言，地缘政治风险加剧、红海危机持续、大宗商品价格上涨等不利因素料对全球贸易和供应链的复苏造成冲击，进而削弱传统制造业、零售与贸易行业租户的仓储租赁情绪，加之 2024 年大湾区预计再迎 289.5 万平方米新增供应入市（主要位于佛山、东莞、肇庆），市场料面临更大去化压力，而电商行业租户或继续在助力区域物流资产表现维稳中发挥重要作用。 联系我们 谢靖宇Carlby Xie第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人TEL: +86 20 3665 4874E-mail: carlby.xie@savills.com.cn 罗瑾Louisa Luo第一太平戴维斯中国区投资及资本市场部、产业及物流地产服务部负责人TEL: +86 21 6391 6688E-mail:louisa.luo@savills.com.cn 张明杰Steve Zhang第一太平戴维斯广州投资及资本市场部高级助理董事TEL: +86 20 3665 4855E-mail:steve.mj.zhang@savills.com.cn 蔡子杰Charlie Cai第一太平戴维斯深圳产业及物流地产服务部负责人TEL: +86 755 8436 7001E-mail:charlie.cai@savills.com.cn Savills – Xiamen第一太平戴维斯 厦门厦门市 思明区鹭江道100号财富中心2601室Tel: 86 592 806 4608 Savills – Nanjing第一太平戴维斯 南京南京市 玄武区珠江路 1 号珠江壹号大厦31D室Tel: 86 25 5772 0903 GLOBAL HEADQUARTERS全 球 总 部 Savills – London第一太平戴维斯伦敦伦敦玛格丽特街33号33 Margaret Street, W1G 0JD, LondonTel: 44 (0) 20 7499 8644 Savills – Hangzhou第一太平戴维斯 杭州杭州市 江干区新业路228号杭州来福士中心2幢办公楼15A08室Tel: 86 571 8102 0222 Savills - Zhuhai第一太平戴维斯 珠海珠海市 香洲区九洲大道西2021号富华里中海大厦 B 座22层2204室Tel: 86 756 862 2600 CHINA中 国Savills – China第 一 太 平 戴 维 斯 中 国上海市 徐汇区陕西南路288号环贸广场二期25层Tel: 86 021 6391 6688 Savills – Wuhan第一太平戴维斯 武汉武汉市 江岸区中山大道1627号中信泰富大厦2708-10单元Tel: 86 27 5930 5566 Savills – Haikou第一太平戴维斯 海口海口市 龙华区滨海大道105号百方广场百方大厦9ATel: 86 898 3638 4200 Savills – Shanghai第 一 太 平 戴 维 斯 上 海上海市 徐汇区陕西南路288号环贸广场二期25层Tel: 86 21 6391 6688 Savills – Changsha第一太平戴维斯 长沙长沙市 芙蓉区解放西路188号国金中心T1大楼26楼16单元Tel:86 731 8987 0177 Savills – Fuzhou第一太平戴维斯 福州福州市 台江区江滨西大道100号融侨中心1706室Tel: 86 591 8381 6556 Savills – Beijing第一太平戴维斯 北京北京市 朝阳区建国路81号华贸中心 1 号楼12层1201Tel: 86 10 5925 2288 Savills – Tianjin第一太平戴维斯 天津天津市 和平区大沽北路2号天津环球金融中心津塔写字楼4605-07室Tel:86 22 5830 8877 Savills – Chongqing第一太平戴维斯 重庆重庆市 江北区聚贤岩广场9号国华金融中心2单元16层1601室Tel: 86 23 8900 3000 Savills – Guangzhou第一太平戴维斯 广州广州市 天河区珠江新城华夏路10号富力中心1301室Tel: 86 20 3665 4800 Savills – Dalian第一太平戴维斯 大连大连市 中山区中山路136号希望大厦911S室Tel:86 411 3966 8988 Savills – Xi’an第一太平戴维斯 西安西安市 高新区团结南路11号中晶科技广场 A 座17DTel: 86 29 8187 2288 Savills – Shenzhen第一太平戴维斯 深圳深圳市 南山区科苑南路2666号中国华润大厦9楼01-03单元Tel: 86 755 8436 7000 Savills – Shenyang第一太平戴维斯 沈阳沈阳市 和平区青年大街286号华润大厦2706室Tel: 86 24 8398 5066 Savills – Chengdu第一太平戴维斯 成都成都市 锦江区红星路3段1号国际金融中心1号办公楼4609室Tel: 86 28 6737 3737 A real estate industry leader established over 160 years ago. Now with over 600 offices and associates worldwide. Subject to contract: This document is prepared by Savills for information only. Whilst reasonable care has been exercised in preparing thisdocument, it is subject to change and these particulars do not constitute, nor constitute part of, an offer or contract; interested parties should