泰国物流房地产市场2024年下半年

物流 knightfrank.co.th/research H2 2024 泰国的物流地产市场在2024年下半年扩张，主要受电子商务、电子产品和电动汽车行业的需求驱动。虽然租赁活动保持稳定，但东盟经济合作组织（EEC）引领了新建仓库的供应增长，这些仓库是针对特定订单建造的和技术先进的。展望未来，全球供应链的转移和可持续发展倡议，包括“中国+N”战略和脱碳化，将继续影响泰国2025年的物流活动。 私人消费保持韧性，同比增长3.9%，得益于政府现金转移计划支撑下的服务和非耐用品消费稳定增长。固定资产投资也维持上行趋势，同比增长5.6%，主要由于公共基础设施支出增加，尽管私营部门在机器设备投资方面采取了更为谨慎的态度。此外，政府支出在下半年同比增长7.4%，较上半年0.29%的同比增长实现显著反弹，因公共投资增加有助于刺激经济活动。 2024年泰国经济增长了2.5%，较2023年的2.0%有所改善，得益于出口和政府支出的加速，而私人消费保持稳定但并非主要贡献因素。 6.42百万平方米 总供应量环比增长1.9%，同比增长11.5%。 百万平方米5.55整体占用面积增加了2.9% HoH（总部经济），净吸纳量仍为正，约为30万平方米。 2024年下半年泰国的经济主要受出口驱动，出口同比增长9.9%，而上半年已实现11.7%的同比增长。橡胶、电脑和机械的强劲全球需求在推动出口方面发挥了关键作用，使得下半年贸易顺差达到3637亿泰铢。与此同时，进口增长从上半年的10.3%放缓至同期的8.2%，因为国内对钢铁、铜、铝和医疗产品的需求减弱。 86.5% 整体入住率环比上升3.2个百分点，得益于东部经济走廊（EEC），其涨幅显著达2.8个百分点，达到82.3%。 ：2024年第二季度，整体通胀率为1.0%，而核心通胀率稳定在0.6%。增长主要是由较高的 160THB/平方米/月 全国平均要价租金保持稳定，其中曼谷都邑地区的要价租金最高，为162泰铢。 库存指数从102.95下降至93.28，显示出囤积活动减弱，仓库存储需求可能减弱。生产和库存水平的双重下降表明，虽然消费和贸易在短期内支撑了物流活动，但工业生产和仓储需求的未来预测仍保持谨慎。 ：尽管迪拜原油价格下降，但预制食品和能源价格，加上柴油补贴的取消导致能源成本上升。然而，由于政府对电力和燃气进行补贴，通货膨胀仍然保持在东盟最低的水平，帮助控制了整体价格压力。 Strategy Office，物流领域的新业务注册量同比增长5.2%，主要得益于货运运输和货物装卸活动的需求，这些活动对国内及国际贸易仍至关重要。物流领域的外国直接投资（FDI）达到78.7亿泰铢，中国、日本和韩国成为主要投资者，尤其是在公路货运和海关代理服务领域。尽管制造业驱动的仓储需求可能有所放缓，但物流基础设施投资和运输服务仍然是该行业增长的关键动力。 Looking at the indicators related to logistics, statistics from the Office of Industrial Economics (OIE) indicate that the production index declined from 97.10 inJune 2024 to 93.95 in December 2024,reflecting a moderate slowdown in industrial output. At the same time, the finished goods 尽管工业部门面临这些挑战，物流市场仍在持续展现韧性，反映出其在支持贸易和供应链运营中的关键作用。根据贸易政策 EEC地区占据了第二大市场份额，比例为38.6%，其可用租赁面积同比（Y-o-Y）增长13.0%，环比（H-o-H）增长3.4%，达到247万平方米。该地区的增长主要由素攀武里（Chonburi）的新开发项目推动，其市场份额在EEC地区中占比最大，达到26%，其次是乍都乍（Chachoengsao）和罗勇（Rayong），分别占比9%和3%。这些地区因其完善的基础设施和与工业区的高连通性而保持吸引力。与此同时，中部地区维持较小的市场份额，为16.1%，其供应量稳定在104万平方米，环比（H-o-H）无增长，但同比（Y-o-Y）增长5.7%。 曼谷大都会区继续拥有最大的市场份额。2024年下半年，其供应量环比增长1.4%，同比增长12.4%，达到28.8万平方米，占现成仓库总供应量的44.9%。新增供应位于巴南-乍都乍路和第9号高速公路的沙武塔卡尼省，该区域现代物流物业已高度集中，得益于其靠近素万那普国际机场，并在曼谷省与东部经济走廊（EEC）之间占据战略位置。 现建成仓库的总量达到642万平方米，与前六个月相比，新增仓储空间120,937平方米。这一增量体现了1.9%的环比增长和11.5%的同比增长。新增供应包括四个新项目，主要位于春武里和萨叻普坎，以及现有开发项目的扩建，主要来自SCX Corporation，它是SC Asset的子公司，专注于物流领域。SCX Corporation贡献了两个重大项目，这些项目战略性地定位在满足这些关键地区物流和工业领域日益增长的需求。 未来供应 未来可供出租的总面积预计为150,686平方米，其中2025年上半年36,908平方米，2025年下半年113,778平方米。这部分未来空间仅占当前供应量的2%。管道中的供应量中约72%位于欧洲经济区（EEC），其次是曼谷都会区，占比28%。 需求 尽管2024年第二季度对仓库空间的需求保持积极态势，但强度不及上一半年，表明租赁势头略有放缓。2024年租赁活动虽呈现稳定改善，但净吸纳量从2024年第一季度的52.9万平方米下降至2024年第二季度的约30万平方米。然而，积极的净吸纳量表明，对现成仓库的市场需求仍相对强劲。因此，总占用空间略有增加至约556万平方米，环比增长2.8%。电子商务、第三方物流（3PL）、快速消费品（FMCG）和汽车等主要行业继续推动2024年第二季度对仓库空间的需求，巩固了其作为核心占用者的地位。今年，电动汽车（EV）行业需求显著增长，主要受生产增加和全球可持续发展努力推动。冷藏仓储板块也保持强劲增长，受食品和制药行业对温控物流需求上升驱动。 在2024年下半年始终保持持续的入住率增长，整体入住率同比（H-o-H）上升了0.7个百分点（pts），达到86.5%，这表明物流房地产需求稳定。然而，市场表现因地区而异，一些区域经历了入住率水平的显著变化。 在东方经济走廊（EEC）中，经济活动有所增长，入住率环比提升2.8个百分点，达到82.3%。这得益于电动汽车和电子制造业的发展所带来的需求增长，以及政府旨在将该地区建设成战略工业基地的激励措施。此外，港口设施和交通线路的持续改善也贡献了这一增长。 在曼谷都会区 (BMR)， occupancy 也趋于稳定并环比上涨 0.4 个点至 91.1%，巩固了其作为物流空间首选位置的定位。这反映了高价值和电子商务领域持续的需求，尽管其增长率与过去几年相比有所放缓。 对物流活动的欧盟单一市场的吸引力。 反之，中部地区出现下滑，入住率环比下降3.1个百分点，同比下降3.3个百分点至83.8%。该地区录得净吸纳量负增长-32,513平方米，反映出租户活动放缓及空置空间增加。 租赁利率 然而，最高租金上限差异显著，曼谷都会区达到每平方米每月230泰铢，其次是东部海岸区每平方米每月200泰铢，中部地区每平方米每月180泰铢，其他地区为每平方米每月135泰铢。就区域趋势而言，曼谷都会区和东部海岸区的租金分别增至每平方米每月162泰铢和161泰铢，反映了这些地区的稳定需求。中部地区的租金增至每平方米每月152泰铢，表明对 仓库空间。其他地区则看到了租金的最显著涨幅，达到每平方米每月124泰铢，这得益于二级地点物流需求的兴起。总体而言，泰国现成仓库的租赁市场继续保持稳定增长，受到物流、电子商务和工业领域强劲需求的推动。展望未来，租金预计将保持稳定，高需求地区略有上涨。 泰国现成仓库的平均租金在2019年至2024年期间保持稳定，2024年下半年为每平方米每月160.1泰铢，反映出多年来的微小波动。尽管大多数物业租金保持稳定，但少数高需求地区出现小幅价格上涨，特别是在主要物流枢纽。 各地区的最低要价租金维持在每平方米每月110-120泰铢的范围内，与此前趋势一致。 REVIEW & OUTLOOK 尽管供应增长，但需求端显现谨慎迹象，尤其在工业驱动型仓储领域。制造业生产指数（MPI）下降以及库存积压活动减少表明，尽管消费和贸易保持强劲，但与制造业相关的仓储需求可能疲软。这一转变凸显了区域市场的不平衡，特别是在中部地区，空置率下降，凸显了对工业仓储需求更为谨慎的预期。 与此同时，全球供应链的转型和可持续发展倡议持续塑造市场需求，以“中国+新”战略、脱碳和科技作为关键推动力。随着制造商将运营从中国扩展至东南亚，泰国正进一步巩固其作为区域物流枢纽的地位。向节能和零排放仓库的转型正在加速，与全球可持续发展目标保持一致。同时，快速消费品（FMCG）、零售产品和家庭必需品将继续推动泰国物流空间的需求数量，特别是在关键制造业和分销中心。未来，可持续性、自动化以及不断变化的租户需求将定义泰国物流物业市场的下一阶段转型。 2024年下半年的物流地产市场持续扩张，主要受电子商务、电子产品和电动汽车（EV）等关键产业的强劲需求驱动。电子商务保持稳步增长，得益于末端配送需求，而电动汽车行业通过扩大生产和基础设施建设推动了物流地产需求。此外，新参与者已进入市场，主要开发商如SC Asset正与物流提供商建立合作关系，以把握不断扩张的仓库行业带来的机遇。 展望2025年，物流行业预计将保持积极势头，预计将有150,686平方米的新仓储空间投入市场。欧洲经济区域（EEC）将占未来供应的72%，这得益于汽车、电子和快速消费品领域的持续投资。定制仓储和高科技仓储的需求将增加，反映了承租人对自动化、效率和可持续性的偏好转变。此外，冷链存储领域的需求预计将持续增长，随着食品和制药行业扩展其存储需求。 总建筑面积仓库供应量扩展至642万平方米，同比去年（Yo-Yo）增长11.5%，环比去年（H-o-H）增长1.9%，其中新项目主要集中在春武里府和沙武普坎府。曼谷大都会地区和东部经济走廊（EEC）仍然是需求最旺盛的地点，持续吸引开发商关注。然而，虽然租赁活动保持稳定，净吸纳量达到15.1551万平方米，但空置率仅小幅上升至86.5%，使得总占用面积增至555万平方米。 GLOSSARYBANGKOK METROPOLITAN REGION (BMR)包含曼谷、沙吞普坎、沙吞萨肯、喃他武里 东部经济走廊 (EEC)包含 Cha Chaoeng Sao、Chonburi、Rayong 中央包含大城府、帕通府、萨拉布府 注：所有数据均不包括总供应量少于10,000平方米的开发项目和未达到交付条件的物业。 我们很喜欢提问，如果您对我们的研究有任何疑问，或者需要一些房地产建议，我们都非常乐意与您联系。 近期研究 Phanom KanjanathiemthaoChairman +66 (0) 2 643 8223 Ext 124 phanom.kanjanathiemthao@th.knightfrank.com Nattha Kahapana总经理 +66 (0)2643 8223 Ext 300 nattha.kahapana@th.knightfrank.com Marcus Burtenshaw合作伙伴，工业战略与解决方案负责人+66 (0) 2 643 8223 Ext 104marcus.burtenshaw@th.knightfrank.com Knight Frank泰国研究为包括开发商、投资者、融