固定收益专题报告：政策利好加持，REITs配置资金加速进场

固定收益组 分析师：樊信江（执业S1130522120003）fanxinjiang＠gjzq.com.cn 基本内容 政策利好加持，REITs配置资金加速进场 2024年2月8日，中国证监会发布了《监管规则适用指引——会计类第4号》，新规明确指出，从基础设施REITs其他投资方的会计处理角度看，其持有的份额在性质上属于权益工具投资，后续投资机构可选择以FVOCI计量，将持有期间REITs公允价值变动计入其他综合收益，即所有者权益类科目。此举有利于平滑价格波动对当期利润表的影响，引导中长期资金入市，推动REITs资产进一步扩容。近一周内（2.19-2.23），中证REITs（收盘）指数上涨8.4%， 强于主流股债指数，其中仓储物流板块表现强势，周度涨幅达15.3%，博时蛇口产园REIT周度涨幅更是高达21.5%。一、政策新规：明确REITs权益属性，长线配置逻辑进一步确认 2023年12月6日，财政部出台的《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》中提到，“全国社保基金可 以投资于以下境内产品和工具：公开募集证券投资基金（含公开募集基础设施证券投资基金等），这也是暨7月5日多家基金公告将公募REITs纳入FOF投资范围后另一重大利好，投资者范围的持续拓宽将为市场带来更多长期资金。2月8日新规提到，并表原始权益人合并财务报表层面对于基础设施REITs其他方持有的份额，列报为负债还是权益，主要取决于原始权益人是否存在无条件避免交付现金或其他金融资产的义务，具体考虑两方面因素：1）基础设施REITs是否可以避免现金分配义务；2）基础设施REITs是否可以避免到期强制清算义务。基础设施REITs其他投资方的会计处理角度看，其持有的份额在性质上属于权益工具投资。此外，进一步明确权益属性瑕，投资机构可将其持有的REITs份额选择以FVOCI计量，将持有期间REITs公允价值的变动计入其他综合收益，有助于缓解保险等配置型资金的长期持有策略与短期价格波动的矛盾。本次明确REITs属性为权益产品，将助推配置型资金入市，提高流动性，FVOCI计量将降低市场波动，提升稳定性，激励更多优质项目上市，促进底层资产类型多元化。 二、23年四季报：基本面筑底信号明显，板块增速仍存在分化 23年Q4中证REITs（收盘）指数累计下跌12.4%，弱于股债指数，产业园板块跌幅最大，达-19.2%。 从营收表现看，主要呈同比提升、环比走弱趋势。保租房板块保持稳健，仅红土创新深圳安居REIT同比微跌1.6%。高速公路和仓储物流板块延续Q3上涨趋势，营收同比增速在15%以上，前期超跌板块关注基本面企稳回升投资机会。产业园板块分化较大，博时蛇口产园REIT和华安张江产业园REIT分别同比增长93.9%和76.5%，但其余REITs基本面表现欠佳，能源板块中鹏华深圳能源REIT同比下降16.0%，生态环保板块触底回升，营收实现同比增长。从营运指标看，保租房和仓储物流板块出租率呈小幅下滑趋势，产业园板块中博时蛇口产园REIT和华安张江产业园REIT出租率分别环比增长4.0%和4.4%，高速公路板块普遍呈现同比走强、环比走弱情形，能源基础设施和生态环保板块内分化明显，鹏华深圳能源REIT上网电量环比下降51.8%，而中信建投新能源REIT上网电量环比提升77.3%，中航首钢绿能REIT业务量整体呈上升趋势，而富国首创水务REIT污水处理量环比下降30.3%。 三、配置价值：超跌反弹叠加高分红率，配置资金进场流动性改善，REITs配置价值进一步凸显 春节假期后第一周（2.19-2.23），REITs市场迎来开门红，中证REITs（收盘）指数大涨4.4%，30只REITs全部收涨。分板块看，仓储物流板块领跑，涨幅达15.3%，博时蛇口产园REIT涨幅最高，达21.5%，4只REITs涨幅超15%、23年各REITs平均派息率达6.41%，5只REITs派息率超10%，能源基础设施板块平均派息率最高，达10.46%。 23年预期现金分配目标整体完成率较高，仅6只完成率不足100%，但仅有4只偏低。本轮上涨主要源于此前超跌，估值已来到相对低位，且红利投资下REITs分红率较高，叠加政策利好和市场情绪回暖，配置价值进一步凸显。 风险提示 统计误差风险；流动性风险；项目运营风险。 内容目录 一、政策利好加持，REITs配置资金加速进场4 1、新规明确REITs权益属性，长线配置逻辑进一步确认4 2、23年四季报：基本面筑底信号明显，板块增速仍存在分化4 3、配置价值：超跌反弹叠加高分红率，配置资金进场流动性改善，REITs配置价值进一步凸显7 风险提示12 图表目录 图表1：REITs其他方持有份额列报负债/权益两方面考虑因素4 图表2：23年Q4REITs指数显著弱于股债4 图表3：中证REITs（收盘）指数走势4 图表4：23年Q4REITs涨跌幅5 图表5：23年Q4各板块REITs涨跌幅5 图表6：23年Q4REITs营收表现5 图表7：保租房板块出租率6 图表8：仓储物流板块出租率6 图表9：产业园板块出租率6 图表10：高速公路板块主要营运指标6 图表11：生态环保板块主要营运指标7 图表12：能源基础设施主要营运指标7 图表13：24年年初以来中证REITs（收盘）指数和股债指数相关性7 图表14：近一周（2.19-2.23）中证REITs指数涨幅领跑7 图表15：近一周（2.19-2.23）仓储物流板块涨幅靠前7 图表16：近一周（2.19-2.23）各REITs涨跌幅8 图表17：REITs成交情况8 图表18：REITs换手率8 图表19：分项目属性REITs换手率9 图表20：分资产类型REITs换手率9 图表21：REITs23年各季度可供分配金额（万元）9 图表22：REITs23年各板块派息率10 图表23：REITs23年派息率10 图表24：REITs23年可供分配金额完成情况10 图表25：REITs相对净值折溢价率11 图表26：REITs的P/FFO和P/NAV12 一、政策利好加持，REITs配置资金加速进场 2024年2月8日，中国证监会发布了《监管规则适用指引——会计类第4号》，新规明确指出，从基础设施REITs其他投资方的会计处理角度看，其持有的份额在性质上属于权益工具投资，后续投资机构可选择以FVOCI计量，将持有期间REITs公允价值变动计入其他综合收益，即所有者权益类科目。此举有利于平滑价格波动对当期利润表的影响，引导中长期资金入市，推动REITs资产进一步扩容。近一周内（2.19-2.23），中证REITs（收盘）指数上涨8.4%，强于主流股债指数，其中仓储物流板块表现强势，周度涨幅达15.3%，博时蛇口产园REIT周度涨幅更是高达21.5%。 1、新规明确REITs权益属性，长线配置逻辑进一步确认 2023年12月6日，财政部出台的《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》中提到，“全国社保基金可以投资于以下境内产品和工具：公开募集证券投资基金（含公开募集基础设施证券投资基金等），这也是暨7月5日多家基金公告将公募REITs纳入FOF投资范围后另一重大利好，投资者范围的持续拓宽将为市场带来更多长期资金。 2月8日新规提到，并表原始权益人合并财务报表层面对于基础设施REITs其他方持有的份额，列报为负债还是权益，主要取决于原始权益人是否存在无条件避免交付现金或其他金融资产的义务，具体考虑两方面因素：1）基础设施REITs是否可以避免现金分配义务；2）基础设施REITs是否可以避免到期强制清算义务。基础设施REITs其他投资方的会计处理角度看，其持有的份额在性质上属于权益工具投资。此外，进一步明确权益属性瑕，投资机构可将其持有的REITs份额选择以FVOCI计量，将持有期间REITs公允价值的变动计入其他综合收益，有助于缓解保险等配置型资金的长期持有策略与短期价格波动的矛盾。本次明确REITs属性为权益产品，将助推配置型资金入市，提高流动性，FVOCI计量将降低市场波动，提升稳定性，激励更多优质项目上市，促进底层资产类型多元化。 图表1：REITs其他方持有份额列报负债/权益两方面考虑因素 来源：证监会，国金证券研究所 2、23年四季报：基本面筑底信号明显，板块增速仍存在分化 23年Q4中证REITs（收盘）指数累计下跌12.4%，显著弱于股债指数，各板块REITs 呈现出不同程度的低迷表现，其中产业园板块跌幅最大，达-19.2%。 图表2：23年Q4REITs指数显著弱于股债图表3：中证REITs（收盘）指数走势 Q4涨跌幅 2.0% -2.0% -6.0% -10.0% -14.0% 1400 1300 1200 1100 1000 900 800 700 中证REITs(收盘) 来源：Wind，国金证券研究所来源：Wind，国金证券研究所 图表4：23年Q4REITs涨跌幅图表5：23年Q4各板块REITs涨跌幅 0.0% -5.0% -10.0% -15.0% -20.0% -25.0% -30.0% -35.0% Q4涨跌幅 红中华华红中嘉博华华华中国东国建平华浙中国中华华鹏中中中富土金夏夏土金实时夏夏安金泰吴泰信安夏商金金金夏泰华信航航国创厦北基创普京蛇合和张湖君苏君中广越沪山中安中江深建京首首新门京金新洛东口肥达江北安园安关州秀杭东国徽国苏圳投能钢创深安保华盐斯仓产高高产科临产东村广高甬高铁交交交能新光绿水 0.0% -4.0% -8.0% -12.0% -16.0% REITREITREIT REITREITREITREITREITREITREIT REITREITREIT REIT REIT REIT REITREIT REITREITREITREITREIT REIT REITREIT REITREIT REIT -20.0% Q4涨跌幅 圳居障润田 储园新科业投港业久河速 速建控建控源能伏能务 安房有港 居巢 园光产新源 谷业经 园济 来源：Wind，国金证券研究所来源：Wind，国金证券研究所 从营收表现看，主要呈同比提升、环比走弱趋势。保租房板块保持稳健，仅红土创新深圳安居REIT同比微跌1.6%。高速公路和仓储物流板块延续Q3的上涨趋势，营收同比增速均在15%以上，前期超跌较多板块关注基本面企稳回升投资机会。产业园板块分化较大，博时蛇口产园REIT和华安张江产业园REIT分别同比增长93.9%和76.5%，但其余REITs基本面表现欠佳，能源基础设施板块中鹏华深圳能源REIT营收同比下降16.0%，生态环保板块触底回升，营收均实现同比增长。 12.0% 5.2% -11.0% -12.0% 产业园 185.2% 11.7% 产业园 3.1% 2825.0% -46.7% -25.1% 76.5% 产业园 0.4% 60.6% 82.0% 7.3% 产业园 -6.5% -7.2% -18.8% -43.5% 1.9% -3.3% 产业园 -2.9% -10.7% 5.8% 109.5% 8.2% 93.9% 产业园 15.3% 73.6% 35.9% -0.9% 仓储物流 5.5% -1.0% -62.4% -76.2% 3.0% 36.3% 仓储物流 -8.3% -3.0% -26.5% 1.5% -4.6% 17.1% 仓储物流 -1.5% 60.3% -18.8% 0.5% 保租房 0.2% 0.1% -0.6% -0.6% 保租房 -6.4% -2.4% -16.5% -0.7% 1.5% 0.8% 3.2% 2.7% 保租房 -2.7% 2.2% -7.3% -57.9% -0.8% -1.6% 保租房 环比 同比 环比 同比 环比 同比 图表6：23年Q4REITs营收表现 代码 名称 资产类型 收入 净利润 EBIDTA率 180501.SZ红土创新深圳安居REIT 508058