固定收益专题报告：REITs配置窗口渐进，聚焦三季报韧性主线

证券研究报告2025年12月10日 REITs配置窗口渐进，聚焦三季报韧性主线 核心结论 分析师姜珮珊S0800524020002jiangpeishan@research.xbmail.com.cn 【核心结论】 当前REITs市场经历回调后估值趋于合理，对于长期配置型资金而言具备较高的投资性价比，可把握优质项目的逢调整配置机会。建议以三季度业绩为依据，沿两条主线布局：一是基本面韧性较强的板块，如数据中心、保租房等；二是四季度业绩有望实现环比改善的REITs，如受益于国庆假期及“双十一”促销活动的奥莱项目。 联系人 相关研究 此外，建议关注战略配售份额集中解禁可能带来的结构性进场机会。2025年11-12月，公募REITs市场迎来一轮集中解禁，单月解禁规模超10亿份，短期流动性压力导致部分优质标的估值承压，但也为低位布局提供了窗口。 2026年 信 用 债 供 给 怎 么 看 ？—信 用 周 报202512072025-12-08超长债承接不足如何缓解？—固定收益周报2025-12-07双低策略为基，把握强赎错杀机会—12月转债月报2025-12-06价格改善加速，制造业PMI收缩放缓—11月PMI数据点评2025-12-02如何看待年末信用债抢跑行情？—12月信用月报2025-11-30 【报告亮点】 本报告以2025年三季报业绩为核心主线，系统回顾了三季度以来的市场行情走势。我们认为业绩韧性有望成为引领市场反弹的关键线索，基于此，报告对年末配置提供建议。 逻辑一：P/NAV回归到均值附近，配置价值逐渐显现。 自去年年初以来，伴随二级市场的强劲上涨，全市场P/NAV估值水平已从均值-2倍标准差的低位，启动了一轮持续的修复行情。25年7月以来随着市场整体调整，P/NAV震荡下行，目前已回落至历史均值+1倍标准差以内的合理区间，长期资金配置窗口已打开。 逻辑二：基本面仍是核心，估值修复阶段业绩好的板块反弹动能更强。 复盘10月21日以来的市场表现，涨幅领先的为数据中心（5.34%）、保租房（3.81%）、消费（3.28%）和市政环保（3.02%）板块。这些板块在三季度运营情况较为稳健，成为市场资金在估值修复过程中优先配置的重点。 逻辑三：除受基本面驱动以外，REITs市场表现也受到无风险利率、政策环境等因素的影响。 展望年末，债市在基金费率新规等潜在因素扰动下或难再现2023-2024年的抢跑行情。同时，在缺乏新增资金进入的状态下REITs市场或难以快速启动全面修复行情，因此对于交易型资金而言，在市场情绪尚未企稳的背景下需对短期波动保持警惕，谨慎参与。 风险提示：统计口径不一致导致的偏误，REITs相关政策超预期发布，基础设施项目经营风险。 内容目录 一、市场行情回顾..................................................................................................................4二、季报业绩一览..................................................................................................................5三、项目运营情况..................................................................................................................73.1产业园..........................................................................................................................73.2仓储物流....................................................................................................................113.3保租房........................................................................................................................143.4消费基础设施.............................................................................................................163.5数据中心....................................................................................................................183.6高速公路....................................................................................................................183.7能源基础设施.............................................................................................................203.8市政环保....................................................................................................................21四、公募REITs投资建议....................................................................................................22五、风险提示.......................................................................................................................25 图表目录 图1：2025年三季度至今REITs指数走势情况.......................................................................4图2：2025年以来各版块REITs指数走势..............................................................................4图3：2025Q3各版块REITs涨跌幅情况................................................................................4图4：2021年以来REITs市场P/NAV走势情况...................................................................23图5：2021年以来REITs指数与10Y国债走势情况............................................................24图6：截至2025年12月5日各版块年化分派率..................................................................24图7：2025年以来REITs市场月度场内解禁规模（亿份）...................................................24图8：2025年11月解禁标的在解禁日前后价格走势情况.....................................................24 表1：产权类REITs季度营业收入情况（万元）.....................................................................5表2：经营权类REITs季度营业收入情况（万元）.................................................................7表3：24Q3-25Q3产业园REITs各季度出租率.......................................................................8表4：24Q3-25Q3产业园REITs各季度租金水平...................................................................9表5：24Q3-25Q3仓储物流REITs各季度出租率.................................................................12表6：24Q3-25Q3仓储物流REITs各季度租金水平.............................................................13表7：24Q1-25Q3保租房REITs各季度出租率.....................................................................15表8：24Q1-25Q3保租房REITs各季度租金水平.................................................................15表9：24Q3-25Q3消费REITs各季度出租率........................................................................17表10：24Q3-25Q3消费REITs各季度租金水平...................................................................17 西部证券2025年12月10日 表11：25Q3数据中心REITs底层项目运营情况..................................................................18表12：24Q3-25Q3高速公路REITs季度通行费收入...........................................................18表13：24Q3-25Q3高速公路REITs车流量情况...................................................................19表14：24Q3-25Q3能源REITs运营指标情况......................................................................20表15：24Q3-25Q3市政环保REITs运营指标情况...............................................................22表16：三季度业绩窗口期各版块二级涨幅情况...................