公募REITs月报：公募REITs续跌，配置窗口渐行渐近

报告发布日期 公募REITs续跌，配置窗口渐行渐近 公募REITs月报 齐晟执业证书编号：S0860521120001qisheng@orientsec.com.cn010-66210535杜林执业证书编号：S0860522080004dulin@orientsec.com.cn010-66210535王静颖执业证书编号：S0860523080003wangjingying@orientsec.com.cn021-63326320徐沛翔执业证书编号：S0860525070003xupeixiang@orientsec.com.cn021-63326320 研究结论 ⚫2025年上半年，在政策与资金环境共振下，REITs板块表现显著优于股债，消费与保障房租赁板块成为市场主线。进入三季度以来，REITs走势逐步转弱，与股债呈现背离趋势。 ⚫我们认为，在债市利率中枢长期下行、资产荒逻辑延续的背景下，公募REITs有望承接巨量低利率替代需求。公募REITs以其底层资产确定性现金流、稳定高分红、较强债券属性等特征，对理财、保险等负债端稳定，以长久期、稳定票息为核心诉求的机构来说具有较大吸引力。 ⚫10月公募REITs市场继续下行，但跌幅相较9月有所收窄，从波动情况看，10月REITs指数表现较差，波动甚至大于中证转债指数，仅强于沪深300和中证1000。10月新型基础设施和市政基础设施板块涨幅较为领先，分项目属性看，10月产权类跌幅1.54%，远大于特许经营权类的跌幅0.15%。 ⚫10月交易热度与9月相差不大，日均换手率小幅下行，日均成交金额环比小幅上涨。分项目类型看，新型基础设施、水利基础设施、保障性租赁住房较受市场追捧，分项目属性看，产权类交易热度大于特许经营权类。10月大宗交易量有所下滑，且折价程度增大。 双低表现突出，风格略有切换：可转债市场周观察2025-11-10把握年末信用利差压缩行情：2025年11月小品种策略2025-11-06转债波动加大，交易型机会凸显：可转债市场周观察2025-11-04 ⚫综合收益和波动情况看个券表现，10月表现较好的5只REITs分别为南方润泽科技数据中心REITs、南方万国数据中心REITs、创金合信首农REITs、华泰江苏交控REITs、富国首创水务REITs。 ⚫估值方面，特许经营权类REITs下各资产类别中，交通基础设施和生态环保设施估值较低，产权类REITs下各类资产类别中，园区基础设施和仓储物流基础设施估值较低。 ⚫截至2025年10月31日，我国已上市公募REITs产品数量达76只，REITs总市值2205.77亿元，较9月底新增一只，总市值减少4.03亿元。目前共有21只REITs基金等待上市，其中12只为首发申报,9只为扩募申报。中信建投沈阳国际软件园REITs已经成立，华夏安博仓储REITs已到定价阶段，因此10月发行1只，但无上市。 风险提示 政策变化超预期；货币政策变化超预期；经济基本面变化超预期；信用风险暴露超预期；数据统计可能存在遗误 目录 1、二级市场表现：10月走势依旧疲软..........................................................42、成交情况：10月交易热度走平，新型基础设施热度较高..........................63、REITs估值情况........................................................................................64、一级市场情况...........................................................................................8风险提示......................................................................................................10 图表目录 图1：各类资产走势情况..............................................................................................................4图2：10月REITs指数综合表现较弱...........................................................................................4图3：各类别资产月度表现...........................................................................................................5图4：个券综合表现情况..............................................................................................................5图5：交易热度与9月相差不大....................................................................................................6图6：大宗交易量有所下滑...........................................................................................................6图7：特许经营权类REITs估值情况............................................................................................7图8：产权类REITs估值情况.......................................................................................................7图9：REITs月度发行统计...........................................................................................................9图10：REITs待发行项目更新......................................................................................................9 2025年上半年，在政策与资金环境共振下，REITs板块表现显著优于股债，消费与保障房租赁板块成为市场主线。进入三季度以来，REITs走势逐步转弱，与股债呈现背离趋势。尽管2025年9月12日国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，释放积极信号，但市场反应滞后，10月REITs仍延续调整，当前阶段的回调或为中长期资金提供布局窗口。 我们认为，在债市利率中枢长期下行、资产荒逻辑延续的背景下，公募REITs有望承接大量低利率替代需求。公募REITs以其底层资产确定性现金流、稳定高分红、较强债券属性等特征，对理财、保险等负债端稳定，以长久期、稳定票息为核心诉求的机构来说具有较大吸引力。 1、二级市场表现：10月走势依旧疲软 10月公募REITs市场继续下行，但跌幅相较9月有所收窄，中证REITs(收盘)指数10月跌幅1.74%，沪深300较9月收平，中债综合指数(总值)财富指数月涨幅0.64%，中证转债月跌幅0.11%，中证1000月跌幅0.91%。 从波动情况看，10月REITs指数表现较差，波动甚至大于中证转债指数，仅强于沪深300和中证1000。 数据来源：同花顺,东方证券研究所 数据来源：同花顺,东方证券研究所,可比指数为原指数按适当比例放大缩小 10月新型基础设施和市政基础设施板块涨幅较为领先，来到5.08%和3.63%，生态环保基础设施小幅上涨1.57%，其他板块均下跌，园区基础设施下跌2.94%、仓储物流基础设施下跌1.95%、水利基础设施下跌1.67%、保障性租赁住房下跌1.35%、交通基础设施下跌0.58%、能源基础设施下跌0.15%，消费基础设施下跌0.09%。 分项目属性看，10月产权类跌幅1.54%，远大于特许经营权类的0.15%。 综合收益和波动情况看个券表现，10月表现较好的5只REITs分别为南方润泽科技数据中心REITs、南方万国数据中心REITs、创金合信首农REITs、华泰江苏交控REITs、富国首创水务REITs。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2、成交情况：10月交易热度走平，新型基础设施热度较高 10月交易热度与9月相差不大，日均换手率小幅下行，日均成交金额环比小幅上涨。10月日均成交额为5.05亿元，9月日均成交额为4.98亿元，环比上升1.47%；10月日均换手率为0.57%，9月日均换手率为0.59%，环比下降4.51%。 分项目类型看，新型基础设施、水利基础设施、保障性租赁住房较受市场追捧，日均换手率分别为0.99%、0.85%、0.84%。分项目属性看，产权类交易热度大于特许经营权类。 10月大宗交易量有所下滑，月成交额为9.32亿元，上期成交额为13.09亿元，环比下滑，大宗成交价折溢价方面，10月折溢价率-0.79%，上期为-0.30%。 数据来源：同花顺,东方证券研究所 数据来源：同花顺,东方证券研究所 3、REITs估值情况 由于经营权类REITs和产权类REITs未来现金流结构不同，经营权类到期价值为0，因此P/NAV估值对经营权类解释能力较弱，而使用P/FFO、现金分配率、中债估值提供的REITs估值收益率更为合适，中债估值收益率可以近似看作是以REITs估值价格买入可以获得的内部收益率IRR。 产权类到期后资产仍有残值，更接近于永续类资产，P/NAV、P/FFO、现金分配率、中债估值提供的REITs估值收益率均可作为其估值指标。同时需要注意的是，两种属性REITs的估值指标，除横向对比意义不大。 特许经营权类REITs下各资产类别中，交通基础设施和生态环保设施估值较低，P/FFO为10.51和10.79，派息率为9.5%和7.3%，市政基础设施和水利基础设施估值相对偏高，P/FFO达到了31.71和20.04，派息率仅6.2%和6.3%。 产权类REITs下各类资产类别中，园区基础设施和仓储物流基础设施估值较低，P/NAV为1.20和1.21，派息率为4.8%和4.0%，保障性租赁住房和消费基础设施估值相对较高，P/NAV达到1.55和1.45，派息率仅2.9%和4.2%。 图8：产权类REITs估值情况 4、一级市场情况 截至2025年10月31日，我国已上市公募REITs产品数量达76只，REITs总市值2205.77亿元，较9月底新增一只，总市值减少4.03亿元。 目前共有21只REITs基金等待上市，其中12只为首发申报,9只为扩募申报。中信建投沈阳国际软件园REITs已经成立，华夏安博仓储REITs已到定价阶段，因此10月发行1只，但无上市。 风险提示 政策变化超预期：本文假设行业发展导向、信用债发行融资等方面的政策保持相对平稳，如政策出现超预期转向，将对市场行为产生巨大变化； 货币政策