中金REITs月月谈政策红利仍在延续关注年末配置窗口20251210

核心观点与市场影响

近期证监会和发改委对商业不动产政策的修订，从禁止准入转向鼓励盘活与模式转型，对市场发行端产生积极影响，有望加速发行效率、提升供给规模并吸引市场化主体参与。政策转向为商业地产市场带来积极影响，建议投资者紧跟政策导向，关注市场动态，精选具有韧性和景气度的投资标的。

市场化项目价值与资产配置策略

市场化项目在完整周期中具有长期配置价值，经济下行周期中展现出韧性，未来经济复苏时能带来超额收益。不同资产类型稳定性各异：零售业态最为稳定，酒店和写字楼波动性较大。政策利好及增量资金入市对市场产生积极影响，建议关注基本面良好且估值回调的权重项目。

市场回顾与板块表现

过去两个月市场震荡分化，中证锐全收益指数连续五个月收跌，11月跌幅收窄，年初至今涨幅由16.28%降至6.4%。部分稳定板块轮动展现韧性，如高速公路、消费保租房板块收涨，能源仓储产业园连续两个月跌幅超2%。成交活跃度延续10月微幅修复，剔除新发项目后日均成交额小幅回升。能源板块利差扩大，保租房板块维持在110-115BP区间，全市场PNAB倍数收窄至1.27倍，处于历史74%分位数。

配置建议与风险提示

建议关注基本面韧性或景气度高的项目，如数据中心、消费保租房等，同时警惕政策不及预期、利率上行和解禁卖出超预期风险。12月建议逐步吸筹，市场企稳后可能迅速转向右侧，强调基本面重要性，关注底层资产与运营管理。

市场动态与新项目进展

华润有巢REIT作为首支公开配售REIT进入募集期，预计12月12日结束。中航金能光伏REIT扩募快速推进，注入云南两座水电站。华夏安博REIT和华夏中和清洁能源REIT等首发新项目排队上市，平安西安高科产业REIT等产业园项目值得关注。私募市场井喷式增长，涵盖能源、商业、产业园等板块，并出现商办综合体和景区项目等新类别。

私募与公募市场互补关系

私募市场作为公募市场的资产苗圃和资金蓄水池，发挥正向补充作用。未来商业不动产突破试点后，资产供给端可能加速。建议关注年末至明年年初具备打新价值的项目，如综合水电项目，以应对二类市场周期性波动，加强资产了解，进行长期配置。