上海市公寓市场研究报告

当前上海租赁住房总量水平与国际水平相当 聚焦上海，根据统计，上海租房人口约占常住人口的40%，总规模超800万人，约350万户，其总量已达国际最高水平，占比与国际水平靠拢 上海租赁住房特征呈现大基数客群&常态化需求 上海市租赁人口中，户籍人口占10%，非户籍人口占85%，主要受到工作的带动，流动性高。从静态数据来看，十年以上外来人口留存率仅1/3。在上海持续吸引外来人口的背景下，租赁行为对于大基数的流入人口来说是一种常态化现象 上海租赁住房客群差异化推动产品多样化 上海租赁住房市场的主力是20-34岁的外来人口，与国际水平相当。基于收入水平以及年龄所代表的生命周期阶段的不同，市场上出现多样化的产品形态 上海租赁住房市场较家庭财富分布更下沉 伴随财富的马太效应以及租赁市场的高端倾斜，导致市场结构进一步撕裂，租赁市场较家庭财富分布更下沉 上海租赁住房市场概况 根据七普抽样数据，约37%家庭正在租房，估算在上海城镇约有290万户家庭租房，其中约31万户为公租房或者廉租房，259万户为其他租赁住房。目前上海集中式公寓在租规模约24.35万套(间)，剩余为分散式租赁和个人租赁。此外，现有租赁住房中有部分居住条件较差，占比12.63% 无厨房&厕所户数：3.66/ 10%抽样= 36.59万户 上海租赁住房供求整体平衡 结合政府“十四五”规划，截至2025年，整体租赁住房体量在316万套(间)左右，形成40万套(间)左右保租房供应，市场整常住人口部分体预期供求平衡 上海租赁住房市场交易总额约900亿元/年 按照七普的实际数据，上海城镇约有290万户的租赁家庭，创造了总计约每年900亿左右的租金价值。此外，中介市场作为配套服务，根据年交易量粗略估算，佣金规模约在20-30亿/年。由于租赁需求的极度下沉，少数中高端客群创造了绝大部分交易和租赁价值，导致机构市场关注度向高端倾斜 上海集中式公寓817家，整体30.44万套 截止2023年11月30日，同策研究院公寓数据库已涵盖上海约817家集中式公寓。根据统计，上海集中式公寓现有存量约为30.44万套 上海集中式公寓供应结构以及区域结构 总体来看，集中式供应的分布是偏态且长尾的。有两个供应高峰：10000-30000元之间的产品及2000-5000元之间的产品。按照环线来看，越优越的地段，产品局限性越小，而越外围的地段，项目的定位范围也相对越窄 上海分散产权租赁产品分布 通过对市场整租和合租的挂牌量进行统计，分散产权的租赁产品地域特征与小区基本重合。合租型项目对于区位要求更高，收缩于市区中心区域 上海分散产权租赁产品供应结构 整租合租有明显的分水岭，根据产品要素，市场进行自我调节。在分散产权产品市场，1000-2999元价格段的产品较多，而整租的核心供应价格在4000-5000元以及10000元以上 上海集中式公寓机构化占比9.1% 不同于分散式产权的市场自我调节机制，机构市场切入的角度显然有着各自的禀赋及考量。整体来说，2000-4000元的普惠市场是目前机构化水平最高的细分市场 上海集中式公寓主力户型的面积和坪效 在上海集中式公寓的主力户型方面，面积主要集中在100㎡以下，其中25-70㎡是集中公寓产品主要聚集的面积段，在租金相对聚焦的情况下，公寓坪效随面积变小而上涨，国央企的租金坪效相对低于其他公寓运营商 上海集中式公寓总结 从运营角度来看，公寓的空间利用价值，与总价有关：越高端，每一单元空间产生的价值就越高；越高端，每一户所使用的单元空间越大。整体来看，国企聚焦中高端市场，租赁市场压舱石目的基本达成，需要注意的是，当运营者与业主存在一致性，有利有弊，从中长期来看，资产的持有方与运营方分化是较为普遍性的规律 品牌-运营规模 同策研究院自媒体平台 同策研究院——部门自媒体平台：微信公众号——同策研究院、同策资管，头条号——同策研究院。 同策研究院完成的固定周期的周月报告、各个研究方向的专题报告会定期在同策研究院公众号上发布；同策资管聚焦中国资本市场，提供国内外前沿资管资讯，专业视角解读典型资管业务；针对楼市政策、市场、房企等相关话题的看法，欢迎与我们沟通交流。 同策研究院自媒体平台