2024年度策略：REITs透视，市场回顾与前瞻

证券研究报告|策略年度报告 2024年01月24日 策略年度报告 REITs透视：市场回顾与前瞻 2024年度策略 证券分析师 吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn肖峰 资格编号：S0120522080003 研究助理 邮箱：xiaofeng＠tebon.com.cn 相关研究 1.《高股息与公募重仓齐增——主动偏股基金23Q4重仓股配置分析 -》，2024.1.22 2.《预期增长稍有回落估值手册-》， 2024.1.22 3.《半导体助力，美股续攀升》， 2024.1.21 4.《从实体经济杠杆角度看策略》， 2024.1.21 投资要点： 导读：本报告全面分析了2023年中国REITs市场，涵盖政策动态、一级市场发行、二级市场表现、流动性、基本面表现和估值情况。展望2024，REITs发行速度有望提速，消费型基础设施REITs的推出进一步丰富底层资产类型，流动性问题有望得到缓解，估值处于低位，REITs价值有望回归。 政策：REITs发展政策持续支持，消费型基础设施REITs推出。REITs顶层设计持续支持。2023年以来，证监会、发改委、央行等部门明确提出，进一步推进REITs常态化发行，突出以“管资产”为核心，强化信息披露要求，持续推动社保基金、 养老金、企业年金、公募基金等机构投资者参与投资，推动配置型长期机构投资者参与REITs投资，全力推动REITs市场高质量发展。消费型基础设施REITs推出。2023年11月，首批消费型基础设施REITs获批准予注册，华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金、华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金已正式申报。REITs底层资产类型进一步扩大，后续有望进一步推动算力、供热、水电、旅游等基础设施项目纳入REITs底层资产类型。 一级发行：新发行速度有所放缓，24年有望提速。23年新发行速度有所放缓。2023年全年共新发行6只REITs，数量较2022年的13只明显下降。2021年6月至今，REITs累计新发行规模达到986亿元，已逼近1000亿元。若考虑四单REITs 扩募，总发行规模突破千亿。展望24年，REITs发行有望提速。23年四季度， REITs受理速度明显加快，截至2023年底，已有20单REITs受理中，24年REITs 5《. 华夏华润商业REIT启动发售周 一级发行有望提速。 观REITs2024年1月第3周-》， 2024.1.20 二级表现：整体表现弱势，经营稳定资产相对抗跌。2023年REITs整体表现偏弱。2023年中证REITs指数月均涨跌幅为-2.1%。2023年上半年由于经济修复预期转弱、部分REITs出现出租率下行和流动性的紧缺等原因，REITs表现持续弱势。7 月由于FOF基金放开投资REITs，市场情绪修复，REITs有所反弹。8月以后，市场实际资金流入仍较为缓慢，市场再次下行。大类板块方面，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保和交通基础设施REITs月均涨跌幅分别为-2.7%、-1.5%、-2.6%、-0.5%、-1.3%和-1.3%，经营稳定的保租房和生态环保REITs相对抗跌。 流动性：整体有所改善，产业园、保租房和交通基础设施成交量相对较大。2023年流动性整体改善。2023年REITs月均成交量为14.3亿份，相较于2022年同比上升43%。大类板块方面，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁 住房、生态环保和交通基础设施REITs月均成交量分别为6.2亿份、0.9亿份、2.0亿份、2.2亿份、0.7亿份、2.2亿份，相较于2022年同比+42%、+61%、+13%、 +28%、-24%和+20%。园区基础设施、保障性租赁住房和交通基础设施成交量相对较大，生态环保成交量有所萎缩。 基本面：整体表现稳健，能源基础设施亮眼。基本面方面，REITs整体表现稳健，基本完成预期目标。营收完成度方面，大类板块方面，园区基础设施和仓储物流相对承压，2023Q1和2023Q3完成度均低于25%。能源基础设施REITs表现亮眼， 2023Q2和2023Q3完成度超预期。保障性租赁住房表现稳定，前三个季度完成度均略高于预期。交通基础设施回暖明显，2023Q3完成度恢复到正常水平。生态环保前三季度完成度较低主要是由于季节性效应，四季度完成度有望大幅度上升。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 估值：整体估值收益率超7%，投资性价比凸显。估值方面，整体估值收益率超7%，投资性价比凸显。截至2023年末，REITs整体估值收益率均值达到7.28%，收益率处于历史高位。大类板块方面，园区基础设施REITs估值收益率均值为7.05%， 仓储物流REITs估值收益率均值为6.00%，能源基础设施REITs估值收益率均值为5.23%；保障性租赁住房REITs估值收益率均值为5.15%；生态环保REITs估值收益率均值为7.01%；交通基础设施REITs估值收益率均值为9.93%。 展望：市场建设持续完善，流动性问题有望缓解，REITs价值有望回归。制度建设将进一步完善：首先，REITs市场的发展将受益于发行规则的持续完善，信息披露机制的优化将增强市场的透明度。与此同时，对REITs扩募要求和退出机制的完 善将提供更加灵活和高效的市场运作方式，进一步增强市场的吸引力。最后，税收政策的进一步优化将是推动REITs市场发展的另一个关键因素。流动性问题有望缓解：当前REITs市场上的标的出现资产运营情况分化，以及二级市场换手率较低、做市商占比较大等流动性不足的情况。政策端，证监会等相关部门也在促进FOF基金、社保基金、保险资金等多方面资金主体放开投资REITs的限制。新的投资者群体，如公募基金、社保年金和海外投资者的加入，将为REITs市场带来新的活力和资金流。这不仅扩大了市场的参与者基础，还将提高了市场的流动性和深度。强制分红规则下，REITs投资性价比高：公募REITs遵循的强制性高分红政策是其显著特征之一。根据相关规定，公募REITs必须分配超过90%的可供分配金额作为股息，且这种分配每年至少发生一次。这种高比例的分红策略为投资者提供了稳定而可观的现金回报。截至2023年末，REITs的整体估值收益率均值达到7.28%，收益率处于较高水平。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反映实际情况；募集发行进度不及预期。 内容目录 1.政策：REITs发展政策持续支持，消费型基础设施REITs推出6 2.一级发行：新发行速度有所放缓，24年有望提速8 3.二级表现：整体表现弱势，经营稳定资产相对抗跌10 4.相关性：REITs与股指正相关，与债券负相关13 5.流动性：整体有所改善，产业园、保租房和交通基础设施成交量相对较大17 6.基本面：整体表现稳健，能源基础设施亮眼20 7.估值：整体估值收益率超7%，投资性价比凸显22 8.展望：市场建设持续完善，流动性问题有望缓解，REITs价值有望回归24 9.风险提示25 图表目录 图1：2023年全年REITs发行放缓8 图2：REITs各大类板块总市值（亿元）变化9 图3：2023年末各大类资产市值占比9 图4：中证REITs今年整体走弱10 图5：经营权类REITs跌幅相对较小10 图6：2023年园区基础设施REITs月均涨跌幅为-2.7%10 图7：2023年能源基础设施REITs月均涨跌幅为-1.5%10 图8：2023年仓储物流REITs月均涨跌幅为-2.6%11 图9：2023年保障性租赁住房REITs月均涨跌幅为-0.5%11 图10：2023年生态环保REITs月均涨跌幅为-1.3%11 图11：2023年交通基础设施REITs月均涨跌幅为-1.3%11 图12：园区基础设施REITs涨跌幅12 图13：能源基础设施REITs涨跌幅12 图14：仓储物流REITs涨跌幅12 图15：保障性租赁住房REITs涨跌幅12 图16：生态环保REITs涨跌幅12 图17：交通基础设施REITs涨跌幅12 图18：REITs指数与大类资产相关性13 图19：中证REITs指数与沪深30020日相关性13 图20：中证REITs指数与中证全债20日相关性14 图21：中证REITs指数与南华商品指数20日相关性14 图22：中证REITs指数与COMEX黄金20日相关性15 图23：能源设施REITs指数与燃气行业20日相关性15 图24：仓储物流REITs指数与仓储物流行业20日相关性15 图25：保租房REITs指数与商业地产板块20日相关性16 图26：生态环保REITs指数与环保指数20日相关性16 图27：交通基础设施REITs指数与高速公路行业20日相关性16 图28：上市REITs每月成交量（亿份）17 图29：上市REITs每月平均换手率（%）17 图30：产权类REITs每月成交量（亿份）17 图31：产权类REITs每月平均换手率（%）17 图32：经营权类REITs每月成交量（亿份）17 图33：经营权类REITs每月平均换手率（%）17 图34：园区基础设施REITs每月成交量（亿份）18 图35：园区基础设施REITs每月平均换手率（%）18 图36：能源基础设施REITs每月成交量（亿份）18 图37：能源基础设施REITs每月平均换手率（%）18 图38：仓储物流REITs每月成交量（亿份）18 图39：仓储物流REITs每月平均换手率（%）18 图40：保障性租赁住房REITs每月成交量（亿份）19 图41：保障性租赁住房REITs每月平均换手率（%）19 图42：生态环保REITs每月成交量（亿份）19 图43：生态环保REITs每月平均换手率（%）19 图44：交通基础设施REITs每月成交量（亿份）19 图45：交通基础设施REITs每月平均换手率（%）19 图46：2023Q3能源基础设施REITs营收完成度领先，园区基础设施REITs、仓储物流REITs、保障性租赁住房REITs、交通基础设施REITs和生态环保REITs完成度相近.20图47：2023Q3能源基础设施REITsEBITDA完成度领先，保障性租赁住房REITs、园区基础设施REITs、交通基础设施REITs和生态环保REITs均完成四分之一以上，仓储物流REITs完成度相对较低21 图48：可供分配金额多数超预期完成，园区基础设施与生态环保REITs不及预期21 图49：园区基础设施REITs估值收益率（%）表现22 图50：仓储物流REITs估值收益率（%）表现22 图51：能源基础设施REITs估值收益率（%）表现22 图52：保障性租赁住房REITs估值收益率（%）表现23 图53：生态环保REITs估值收益率（%）表现23 图54：交通基础设施REITs估值收益率（%）表现24 表1：2023年REITs重点动态6 表2：待发行项目充足，24年发行有望加速8 导读：本报告全面分析了2023年中国REITs市场，涵盖政策动态、一级市场发行、二级市场表现、流动性、基本面表现和估值情况。展望2024，REITs发行速度有望提速，消费型基础设施REITs的推出进一步丰富底层资产类型，流动性问题有望得到缓解，估值处于低位，REITs价值有望回归。 1.政策：REITs发展政策持续支持，消费型基础设施 REITs推出 REITs顶层设计持续支持。2023年以来，证监会、发改委、央行等部门明确提出，进一步推进REITs常态化发行，突出以“管资产”为核心，强化信息披露要求，持续推动社保基金、养老金、企业年金、公募基金等机构投资者参与投资， 推动配置型长期机构投资者参与REITs投资，全力推动REITs市场高质量发展。 消费型基础设施REITs推出。2023年7月，国务院办公厅提出支持