2023年12月地产数据点评：销售再下探，未来关注价格

房地产市场全面分析与展望

1. 销售与需求状况

• 销售表现：2023年12月，房地产销售进一步下滑，全年销售面积与金额分别同比下滑8.5%与6.5%，较前一年度继续恶化。
• 季度调整数据：下半年仅9月出现微弱反弹，之后迅速回落后，12月达到新低点。
• 逻辑转变：需求不再仅受居民收入影响，而是由旧模式下的土地供应与市场需求关系的逆转所驱动。居民购房逻辑从资产增值转向比价逻辑。

2. 施工与投资动态

• 施工面积：全年下降7.2%，与销售面积比率预示中长期持续下滑趋势。
• 投资完成额：与施工面积高度相关，预计面临中长期下滑压力。

3. 开工情况及投资展望

• 开工筑底：自2023年4月以来，新开工呈现稳定迹象，年化数据较前一年下滑8.7%。
• 投资改善预期：新开工跌幅收窄并不预示投资好转，因主要取决于施工量，且存量施工情况难以改善。

4. 价格与成交量关系

• 价格先行：预计价格将在成交量之前触底，当前新房价格跌幅尚未放缓。
• 价格监测：70个大中城市房价环比持续下跌，12月62个城市环比下跌，价格变动为重要观测指标。

5. 行业策略与风险

• 布局建议：关注土储质量较好的房企，尤其是城中村改造相关的领域。
• 风险提示：微观传导机制可能失效，难以有效结束房企的资产负债表收缩过程。

结论

当前房地产市场面临多维度挑战，包括销售下滑、施工与投资压力、开工筑底但投资改善前景不明以及价格下跌。策略上应聚焦于土储质量较好、具备稳定盈利模式的房企，同时关注政策导向和市场动态，以应对行业整体的下行压力。需要注意的是，市场恢复可能依赖于特定政策的推动，尤其是在城中村改造等领域可能出现板块性机会。