请务必阅读正文之后的重要声明部分 、 供给及销售端数据均下行，期待政策边际持续改善 -12月地产数据点评 房地产开发 证券研究报告/行业月报 2022年01月17日 评级：增持（ 维持 ） 分析师：陈立 执业证书编号：S0740520080008 Email：chenli@r.qlzq.com.cn [Table_Profit] 基本状况 上市公司数 126 行业总市值(百万元) 18141.5523 9 行业流通市值(百万元) 8537.93 [Table_QuotePic] 行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 [Table_Report] 相关报告 《11月点评：按揭持续回暖，期待需求端预期改善》2021.12.16 《10月点评：单月销售大幅下降，按揭贷款边际回暖》2021.11.15 《9月点评：单月投资增速转负，预期政策边际改善》2021.10.19 [Table_Finance] 重点公司基本状况 简称 股价 (元) EPS PE 评级 2020 2021E 2022E 2023E 2020 2021E 2022E 2023E 绿城中国 12.62 1.04 1.24 1.53 1.96 12.1 10.2 8.2 6.4 买入 保利地产 15.37 2.35 2.66 2.94 3.19 6.5 5.8 5.2 4.8 买入 万科A 20.87 3.57 3.82 4.13 4.74 5.8 5.5 5.1 4.4 买入 滨江集团 5.52 0.75 1.22 1.44 1.59 7.4 4.5 3.8 3.5 买入 旭辉控股集团 4.59 0.82 1.07 1.20 1.33 5.6 4.3 3.8 3.5 买入 备注：股价使用2022年01月17日收盘价 [Table_Summary] 投资要点  事件：国家统计局公布2021年全年全国房地产开发行业统计数据，房地产开发投资同比增长4.4%；商品房销售面积和销售额分别同比增长1.9%和4.8%，到位资金同比增长4.2%。 十二月行业供给及销售均下行。房地产市场投资增速创新低，施工增幅收窄、单月新开工降幅扩大，单月竣工增幅下降，单月到位资金降幅扩大12个百分点；销售量价齐跌。  单月房地产投资降幅超10%：2021年全国房地产开发累计投资14.76万亿元，同比增长4.4%，增速较1-11月下降1.6个百分点。12月单月投资1.03万亿元，同比下降13.9%，增速环比下降9.6个百分点。 12月单月房地产投资增速表现为2020年3月以来最差。需求下行叠加预售资金严格监管，房企对销售回款预期悲观，拿地及新开工意愿下降共同拖累房地产投资增速。  销售量价齐跌：2021年全国新建商品房销售面积17.94亿m2，销售额18.19万亿元，分别同比增长1.9%和4.8%，较1-11月累计同比增速下降2.9和3.7个百分点。销售均价10139元/m2，同比增长2.8%。12月当月，商品房销售面积和销售额分别同比下降15.6%和17.8%；销售均价9512元/m2，同比下降2.5%。 12月单月商品房销售面积及销售额同比降幅扩大反应了需求仍然疲软。11月到位资金中定金及预售款降幅扩大而按揭单月增速提高，表明当月销售短暂回暖是由于按揭集中投放带来的统计数据层面改善，长期市场景气度下行趋势未变。  施工增幅收窄，单月新开工降幅扩大，单月竣工增幅下降：2021年全国累计房屋施工面积97.54亿m2，同比增长5.2%，增幅较1-11月收窄1.1个百分点。全年累计房屋新开工面积19.89亿m2，同比下降11.4%，降幅环比扩大2.3个百分点；12月单月新开工面积1.61亿m2，同比下降31.1%，跌幅环比扩大10.1个百分点。全年累计房屋竣工面积10.14亿m2，同比增长11.2%，增速较1-11月缩小5.0个百分点。12月单月房屋竣工面积3.27亿m2，同比上涨1.9%，增速环比缩小13.5个百分点。 我们认为，施工面积增幅将持续降低。12月到位资金下降近20个百分点，进一步加大了房企流动性压力，开工放缓。另一方面，房企交付压力增大，预计竣工面积稳中有升。  按揭及销售回款双降，单月到位资金降幅扩大12个百分点：2021年全国房地产到位资金总量累计20.11万亿元，同比上涨4.2%，增幅较1-11月下降3.0个百分点。12月当月房地产开发到位资金1.78万亿元，同比下降19.3%，降幅较上月扩大12.3个百分点。其他资金中定金及预收款同比下降25.9%，降幅环比扩大9.8个百分点；个人按揭贷款同比下降7.9%，增速环比下降18.5个百分点。 12月到位资金结构中，定金及预售款降幅扩大，按揭增速由正转负，表明需求持续下滑，按揭贷款在集中投放后，缺乏持续增长动力。1月16日发改委提出促进住房消费健康发展，地方政府因城施策及银行信贷端放松政策均在持续推进。我们认为，边际宽松的政策环境有利于购房需求改善，带来到位资金的触底回升。  投资建议：我们认为，2022年房地产板块将迎来政策持续改善，叠加头部房企竞争格局持续优化的投资机会。推荐三条主线：1）融资环境结构性分化下的龙头房企：绿城中国、保利发展、万科A；2）区域性深耕民企：滨江集团；3）高评级稳健民企：旭辉控股集团。  风险提示事件：融资环境收紧超预期、地产政策收紧超预期、引用数据滞后或不及时 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 行业月报 图表1：统计局房地产2021年12月数据概览（亿元、万平方米、%） 来源：Wind、中泰证券研究 图表2：累计开发投资额同比增速：% 图表3：当月开发投资额及同比增速：亿元，% 来源：Wind、中泰证券研究所 来源：Wind、中泰证券研究所 2021累计值当月值近半年单月YoY12累计值YoY上月YoY%change当月值MoMYoY2021/112021/102021/092021/082021/072021/06房地产开发投资完成额147,602 4.4%6.0%-1.6%10,288 -16.9%-13.9%-4.3%-5.4%-3.5%0.3%1.4%5.9%房地产开发投资完成额:住宅111,173 6.4%8.1%-1.7%7,586 -18.1%-11.9%-2.9%-3.2%-1.6%2.2%4.3%7.2%本年购置土地面积21,590 -15.5%-11.2%-4.3%3,303 34.1%-33.2%-12.5%-24.2%-2.2%-13.9%2.8%-18.3%本年土地成交价款17,756 2.8%4.5%-1.7%3,237 4.1%-4.2%24.2%-0.4%21.2%-10.5%-2.4%16.8%房屋施工面积975,387 5.2%6.3%-1.1%房屋施工面积:住宅690,319 5.3%6.5%-1.2%房屋新开工面积198,895 -11.4%-9.1%-2.3%16,075 0.0%-31.1%-21.0%-33.1%-13.5%-16.8%-21.5%-3.8%房屋新开工面积:住宅146,379 -10.9%-8.4%-2.5%11,362 -1.5%-33.1%-22.4%-33.9%-14.3%-14.6%-21.5%-3.4%房屋竣工面积101,412 11.2%16.2%-5.0%32,658 184.9%1.9%15.4%-20.6%1.0%28.4%25.7%66.6%房屋竣工面积:住宅73,016 10.8%16.2%-5.4%23,434 186.9%0.8%13.2%-21.3%-1.7%29.6%28.8%63.2%商品房销售面积179,433 1.9%4.8%-2.9%21,302 41.2%-15.6%-14.0%-21.7%-13.2%-15.6%-8.5%7.5%商品房销售面积:住宅156,532 1.1%4.4%-3.3%17,376 36.4%-19.4%-16.3%-24.1%-15.8%-17.6%-9.5%6.7%商品房销售额181,930 4.8%8.5%-3.7%20,263 39.9%-17.8%-16.3%-22.7%-15.8%-18.7%-7.1%8.6%商品房销售额:住宅162,730 5.3%9.3%-4.0%17,133 35.0%-19.6%-17.2%-24.1%-16.9%-19.7%-7.2%9.1%房地产开发资金来源:合计201,132 4.2%7.2%-3.0%17,770 6.0%-19.3%-7.0%-9.5%-11.2%-6.5%-7.0%4.0%房地产开发资金来源:国内贷款23,296 -12.7%-10.8%-1.9%1,656 11.0%-31.6%-20.5%-27.2%-25.0%-19.6%-17.2%-16.1%房地产开发资金来源:利用外资107 -44.3%-41.7%-2.6%17 -1.6%-54.6%-58.2%-27.6%-183.8%-59.1%-92.8%41.1%房地产开发资金来源:自筹资金65,428 3.2%4.8%-1.6%6,050 -10.5%-9.8%2.1%-2.8%-10.1%-0.7%5.5%9.2%房地产开发资金来源:其他资金112,301 9.2%13.6%-4.4%10,047 18.3%-21.8%-10.5%-9.8%-8.6%-7.1%-10.8%6.4%房地产开发资金来源:其他资金:定金及预收款73,946 11.1%17.0%-5.9%6,790 32.7%-25.9%-16.1%-12.9%-9.8%-6.8%-9.2%12.7%房地产开发资金来源:其他资金:个人按揭贷款32,388 8.0%9.8%-1.8%2,755 -6.7%-7.9%10.6%1.0%-6.8%-8.0%-13.4%-3.1% nMrOnNoMoMvNoOtQsOoOmO8ObP7NnPrRoMsQlOqQnMfQnMvN9PrQnNvPtRoOwMmQpM 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 行业月报 图表4：统计局房地产累计及当月销售数据（亿元、万平方米、%） 来源：Wind、中泰证券研究 0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%140.0%160.0%全国商品房累计销售面积YoY全国商品房累计销售额YoY-50.0%0.0%50.0%100.0%150.0%0500010000150002000025000300002020/122021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/12商品房销售面积:当月值商品房销售额:当月值全国商品房当月销售面积YoY全国商品房当月销售额YoY0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%9200940096009800100001020010400106001080011000112002020/122021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/12商品房销售均价:累计值YoY-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%850090009500100001050011000115002020/122021/012021/022021/0320