2018年亚太区酒店投资概览

2018年9月酒店及旅游地产投资咨询部，亚太区仲量联行酒店投资概览 02 I JLLTOP 10 十大单体酒店交易美元美元美元美元北京海润艾丽华酒店及服务公寓 中国，北京当地货币当地货币当地货币当地货币16 亿人民币490 万人民币765,000 美元 2.42 亿美元154间客房曼谷艾迪逊精品酒店泰国，曼谷67 亿泰铢4,360 万泰铢2.02 亿美元130 万美元皇后大道中 338 号中国，香港11 亿港币1,770 万港币1.43 亿美元230 万美元287间客房首都酒店韩国，首尔1,400 亿韩元4.88 亿韩元1.26 亿美元439,000 美元316间客房交易价格交易价格交易价格交易价格平均每间客房交易价格平均每间客房交易价格平均每间客房交易价格平均每间客房交易价格62间客房 酒店投资概览 I 03 844间客房贝尔城市酒店澳大利亚，墨尔本1.57 亿澳元186,000澳元1.19 亿美元141,000 美元287间客房博多S-PERIA酒店日本，福冈90 亿日元3,140 万日元8,100 万美元282,000 美元221间客房济州岛肯辛顿酒店韩国，西归浦市1,170 亿韩元5.29 亿韩元1.05 亿美元476,000 美元94间客房香港晋逸海景精品酒店中国，香港8.1 亿港币860 万港币1.03 亿美元110 万美元88间客房吉山酒店韩国，首尔980 亿韩元11 亿韩元8,800 万美元998,000 美元216间客房东京湾宜必思尚品酒店日本，浦安90 亿日元4,200 万日元8,300 万美元382,000 美元美元美元美元美元美元美元当地货币当地货币当地货币当地货币当地货币当地货币交易价格交易价格交易价格交易价格交易价格交易价格平均每间客房交易价格平均每间客房交易价格平均每间客房交易价格平均每间客房交易价格平均每间客房交易价格平均每间客房交易价格 04 I JLL截至2018 年 9 月超过20,000 间客房11 个国家101 笔酒店交易 酒店投资概览 I 05 亚太区$256,900亚洲$270,900 澳大拉西亚$191,200总投资额每间客房平均售价52亿美元45亿美元7亿美元注：所有货币以美元为单位。数据来源：仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部亚太区亚洲澳大拉西亚 06 I JLL酒店投资概览截至 2018 年 9 月，亚太区酒店交易总额达 52 亿美元。虽然今年前九个月有更多酒店资产易手，但每笔交易的规模与去年相比大幅缩减。此外，每间客房平均售价也低于去年同期水平。 酒店投资概览 I 07 在亚洲交易的酒店资产中，大约 70% 位于中国、日本和韩国，且最终被当地投资者购得。尽管交易市场由当地投资者主导，但是我们也发现外国投资者在日本和韩国市场的投资也日益活跃。在2018 年的前九个月中，私募股权基金和房地产公司成为交易量占比最高的投资方，分别在酒店市场注入了 16 亿美元和 15 亿美元资金。在一些重要门户市场，例如新加坡，酒店业主都以长期持有的态度对待资产，因此投资机会十分稀缺。鉴于新加坡酒店的业绩表现整体处于上升态势，尤其是奢华酒店，投资者对新加坡市场的兴趣会持续升温，这将继续推高资产售价。同样地，新西兰市场的稳健态势也意味着资产交易不会太多。奥克兰和昆士兰的投资表现强劲，因而这两个区域仍然是开发商的重点关注地区。截至 2018 年 9 月，中国的酒店资产交易量略高于亚洲投资总额的四分之一。北京海润艾丽华酒店及服务公寓的出售是今年前三季度的最大交易，总交易额达 2.42 亿美元，每间客房平均售价为 765,000 美元。另一个值得关注的交易是腾飞酒店信托（A-HTRUST）将北京三元桥诺富特酒店和宜必思酒店以 1.86 亿美元的价格出售给华住酒店和 TPG 资本的一家合资公司。这一收购价与该资产的最近一次估值相比，溢价高达 100%，也超过了2012 年的首次收购价的1.5 倍。据仲量联行了解，该资产包中一家酒店极有可能将被改造为办公用途。韩国在这一时期内交易源源不断，主要集中于首尔。外国投资者在韩国市场的活跃度也日益升高，而腾飞酒店信托收购首尔东大门 KY 西来得酒店更充分的显示了这一趋势。在泰国易手的酒店资产位于曼谷和普吉岛，这两个地区也是泰国最活跃的投资市场。2018 年在泰国的最大宗交易是出售给泰国皇权国际集团的曼谷艾迪逊精品酒店，总交易额为 2.02 亿美元，每间客房平均售价达 130 万美元。在日本的酒店资产交易则以位于札幌、东京、大阪和福冈的租赁型有限服务式酒店为主。这些资产通常出售给偏好稳定收益的机构投资者。日本房地产投资信托基金（REITs）在 2018 年相对活跃，投资金额占总交易量的近五分之一。在澳大利亚，今年前九个月的交易量相对较弱，这在很大程度上源于机构级存量供应有限。不过，投资者对悉尼和墨尔本的兴趣仍然不减。在这段时期内，酒店资产交易额大约为 6.71 亿美元，预计 2018 年全年交易额将接近 8 亿美元。这一时期内的最大交易为一笔跨境交易，投资基金 Elanor 投资集团以 1.19 亿美元将墨尔本贝尔城市酒店出售给基汇资本Gaw Capital。虽然交易额与去年同期相比有所下滑，美元利率上升也影响了部分交易，但投资者仍然能持续获取价格合理的融资渠道及市场中大量的资产，因而将继续推动当地及跨境交易的达成。“ 08 I JLL在香港，投资者更偏向于经济型、中端和独立经营酒店，主要因为与其他商业资产相比，这些资产的每平方英尺价格更具吸引力。此类酒店交易预计将持续进行，不过与2017 年相比节奏将更为缓慢。除在两年内被拍卖两次的圣淘沙艾美酒店之外，新加坡的酒店资产仍然被业主密集持有，因此，公开出售的投资机会十分有限。此外，由新加坡市区重建局（URA）的政府售地计划（GLS）出售的两个酒店地块，预期将吸引大量投资者关注。第一个酒店地块位列政府“正选名单”，地处客纳街沿线，预期可建 390 间客房。作为 10 年内第一个位列“正选名单”的酒店地块，行业专家预计这块地将迎来激烈竞争。第二个地块是位列“备售名单”的新开发土地（White Site），位于滨海湾，预期可建 540 间客房。从全年来看，2018 年的总交易额预计将低于 2017 年。尽管交易量有所降低，高净值人士、私募股权公司和自营酒店业主对酒店资产的需求仍然高涨。随着越来越多机构级资产进入市场，交易势头预计将在 2018 年底至 2019 年初走强。在国际及区域酒店管理公司和积极的私募股权公司的推动下，合并及收购活动在 2019 年将主要通过场外交易和结构化交易延续。面对中国政府就控制债务风险所实施的政策和措施，中国的投资市场有所降温。在融资成本上升的形势下，境内投资者的态度更为谨慎；相反的，外国投资者趋于活跃，并在密切关注不良资产的收购机会。除此之外，在政府鼓励发展长租公寓市场的局势下，投资者逐渐的将注意力转向收购表现不佳的酒店资产，并将其改造为长租公寓。同样地，外国投资者对韩国市场的兴趣预计也将继续升高。随着酒店运营表现的回暖市场气氛乐观，预计将吸引更多酒店投资活动。随着越南旅游市场的蓬勃发展，国际投资者对该地区市场的兴趣预计将保持高涨。由于胡志明市和河内的市中心土地的稀缺，开发商正将目光转向一线和二线的沿海城市。在泰国投资市场在主要由国内需求驱动的同时，政府也通过投资促进委员会（BOI）来鼓励境外资本 100% 持有不动产权，在此政策的支持下，跨境交易正逐步增长，外国资本对泰国市场的兴趣有所提升。凭借其持续增长的入境旅游需求、稳健的酒店运营表现、逐渐完善的基础设施建设和稳定的政治环境，泰国预计将成为备受青睐的投资市场。虽然马尔代夫在今年前九个月未有酒店交易活动，但仲量联行预计在未来六个月将有几笔令人瞩目的交易达成。随着各酒店业绩的持续上升，以及维拉纳国际机场扩建所带来的游客增长，预计未来投资者对马尔代夫酒店资产的投资热情将有增无减。在日本，面对即将开赛的 2019 年世界杯橄榄球赛和 2020 年的东京奥林匹克运动会，业主普遍采取观望态度，因此，未来两年里全服务式酒店的交易预计有限。位于东京、京都和大阪的中型租赁式有限服务酒店有望在竣工后投入市场。此外，日本投资者对境外投资和扩张机会的兴趣不断上升，尤其是对越南、马尔代夫和菲律宾等新兴市场的资产。酒店投资趋势 酒店投资概览 I 09 澳大拉西亚澳大利亚待售资产龙思戴尔街盛橡酒店 Peter Harper维多利亚州，墨尔本 peter.harper@ap.jll.com | 澳大利亚 +61 412 560 246雷吉斯海滨大道度假酒店 Tom Gibson 昆士兰州，凯恩斯 tom.gibson@ap.jll.com| 澳大利亚 +61 437 538 888Andrew Langsfordandrew.langsford@ap.jll.com Felix by 8Hotels 新南威尔士州，悉尼机场| 澳大利亚+61 422 577 415Peter Harperpeter.harper@ap.jll.com曼特拉柯林斯酒店 塔斯曼尼亚州，霍巴特 | 澳大利亚+61 412 560 246 10 I JLL海滨地块，私人岛屿 Paul Chakkrit 苏梅岛 chakkrit.chakra@ap.jll.com| 泰国 +66 2624 6562拉威海滩，奢华海滨地块 Paul Chakkrit普吉岛 chakkrit.chakra@ap.jll.com| 泰国 +66 2624 6562英尼亚拉海滨别墅酒店 Paul Chakkrit攀牙府 chakkrit.chakra@ap.jll.com| 泰国 +66 2624 6562芭东文化遗址普吉岛酒店 Paul Chakkrit普吉岛 chakkrit.chakra@ap.jll.com| 泰国 +66 2624 6562苹果一日酒店与嘉布琴酒店 Karan Khanijou甲米岛karan.khanijou@ap.jll.com| 泰国+66 81 497 7566全服务酒店 Mike Batchelor| 新加坡 mike.batchelor@ap.jll.com +65 6494 3906亚洲东南亚 高端与奢华度假酒店 Nihat Ercan南马累环礁 nihat.ercan@ap.jll.com| 马尔代夫 +65 6494 3933马尔代夫费诺尔胡酒店 Charlie MacIldowie芭环环礁 charlie.macIldowie@ap.jll.com| 马尔代夫 +65 6494 7074Zil Pasyon 六善酒店 Nihat Ercan费利西泰岛 nihat.ercan@ap.jll.com| 塞舌尔 +65 6494 3933奢华精品度假酒店组合 Nihat Ercan费利西泰岛 nihat.ercan@ap.jll.com| 斯里兰卡和印度 +65 6494 3933台湾高雄宫赏艺术大饭店| 中国上海新天地安达 仕酒店| 中国全服务酒店二世谷| 日本陈玲玮lingwei.tan@ap.jll.com+86 21 6133 5840陈姵君angel.chenpc@ap.jll.com+86 21 6133 5606陈玲玮lingwei.tan@ap.jll.com+86 21 6133 5840Nihat Ercannihat.ercan@ap.jll.com+65 6494 3933北亚印度洋 酒店投资概览 I 11 仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部在过去的 5 年内达成的全球交易额超过 710 亿美元,完成的酒店交易在咨询行业中首屈一指。在参与全球最具挑战性、吸引力和盈利性的资产交易谈判的同时，仲量联行在全球超过 20 个国家的 350 人专业团队成功完成了近 5,300 个战略咨询、酒店评估和资产管理的顾问服务。我们帮助全球投资者量身制定企业战略