酒店投资亮点亚太区2021 年下半年酒店及旅游地产事业部 前十大单一资产交易当地货币 美元1 首尔艾美酒店韩国，首尔336 间客房交易价格7,000 亿韩元 6.3 亿美元平均每间客房 交易价格21 亿韩元 190 万美元2 北京辉盛阁国际公寓中国，北京357 间客房交易价格20 亿元 3.278 亿美元平均每间客房 交易价格570 万元 91.8 万美元3 美居大使首尔 弘大酒店及零售韩国，首尔270 间客房交易价格2,430 亿韩元 2.187 亿美元平均每间客房 交易价格9 亿韩元 81 万美元4 上海新天地辉盛坊 国际公寓中国，上海106 间客房交易价格14 亿元 2.025 亿美元平均每间客房 交易价格1,270 万元 190 万美元5 北京通州北投 希尔顿酒店中国，北京313 间客房交易价格13 亿元 1.95 亿美元平均每间客房 交易价格420 万元 62.3 万美元当地货币 美元6 上海徐汇盛捷服务公寓中国，上海167 间客房交易价格11 亿元 1.68 亿美元平均每间客房 交易价格630 万元 100 万美元7 广州天河雅乐轩酒店中国，广州496 间客房交易价格 9.55 亿元 1.433 亿美元平均每间客房 交易价格190 万元 28.9 万美元8 晋逸精品酒店中国，香港158 间客房交易价格 9.8 亿港币 1.274 亿美元平均每间客房 交易价格620 万港币 80.6 万美元9 广州雅诗阁服务公寓中国，广州208 间客房交易价格 7.8 亿元 1.17 亿美元平均每间客房 交易价格380 万元 56.3 万美元10 悉尼中央公园 福朋喜来登酒店澳大利亚，悉尼297 间客房交易价格 1.46 亿澳元 1.05 亿美元平均每间客房 交易价格49.2 万澳元 35.4 万美元由仲量联行提供顾问服务亚太区酒店投资亮点 | 2021 年下半年 | 02 01 | 亚太区酒店投资亮点 | 2021 年下半年 2021 年亚太区酒店投资交易总额有望达到 70 亿美元， 较去年增长15%。平均每间客房交易价格 酒店投资总额澳大拉西亚2021 年年初至今12.7 亿美元亚太区63.4 亿美元2020 年同期54.5 亿美元2021 年年初至今2020 年同期1.7 亿美元亚洲2021 年年初至今50.7 亿美元2020 年同期52.8 亿美元2021 年年初至今12 个国家2020 年同期9 个国家2021 年年初至今127 笔酒店交易2020 年同期110 笔酒店交易2021 年年初至今20,900 余间客房2020 年同期14,700 余间客房这一增长势头将持续至 2022 年， 我们预计交易总额将达到 90 亿美元。亚太区2020 年同期54.5 亿美元2021 年年初至今澳大拉西亚2021 年年初至今19.3 万美元亚太区63.4 亿美元2020 年同期54.5 亿美元2021 年年初至今2020 年同期25.7 万美元亚洲2021 年年初至今35.4 万美元2020 年同期37.4 万美元亚太区2020 年同期36.9 万美元2021 年年初至今亚太区酒店投资亮点 | 2021 年下半年 | 04 03 | 亚太区酒店投资亮点 | 2021 年下半年 扬帆起航： 迎来新高度2016-2022 年亚太区历史酒店投资增长美元（十亿）ⒺⒼⒾⓀⓂⒻⒺⒻⒼⒻⒾⒻⓀⒼⒺⒻⓀ ⒼⒺⒻⓁ ⒼⒺⒻⓂ ⒼⒺⒻⓃ ⒼⒺⒼⒺ ऩɂⒼⒺⒼⒻ(o)X(o)Ⓝ(o)ňⒼⒺⒼⒻ(o)Xћͅ˽ⒼⒺⒼⒼ(o)Xћͅ˽新冠疫情给全球经济带来了前所未有的影响。与此同时，投资者也将此视为交易良机。继全球金融危机后，经济增长已持续十余年，买家将此次疫情视为全新投资周期的开端。新的资金池不断涌现，举例而言，家族财富管理机构林立，中东和欧洲买家对此前鲜少涉足的亚太区市场表现出浓厚兴趣。外资全力以赴这些新的市场进入者正在积极寻求机会。用于房地产领域投资的资金规模已达到历史新高，其中澳大利亚、泰国和日本备受海外资本追捧。然而，业主因相对较低的杠杆率和牢固的借贷关系获得支持，该区域目前仍呈现出买卖价差悬殊的特点。因此，卖方在等待市场状况改善的同时，仍然保持较高的定价。严格的边境封闭政策依旧是交易的障碍，但投资者已做好跨越障碍的准备。2021 年 7 月 23 日，绚丽的烟花在东京国立竞技场上空升起，点亮了夜空，标志着受新冠疫情影响延期一年的东京奥运会的盛大开幕。这场体育盛会呈现了令人激情澎湃、热血沸腾的赛事，其展现出的奥林匹克精神也为饱受疫情困扰的世界注入了前进的新动力。同样，在过去一年疫情导致酒店投资放缓之后，亚太区已做好迎接复苏的准备。截至2021年9月，亚太区 12 个国家录得 127 笔酒店交易，总额达 63 亿美元，已超过 2020 年全年 62 亿美元交易额。正如仲量联行年初预测，在几大活跃市场的带动下，该区域 2021 年全年交易额有望达到 70 亿美元。其中一大亮点就是中国——2021年亚太区最活跃的投资市场。今年截至目前，中国酒店投资交易额达 15亿美元（约合人民币97亿元），一举超越传统交易大国日本，引领亚太区市场的复苏。年初至今，日本的酒店交易额为 14.8 亿美元，与往年相比略有降幅，但市场规模仍不容小觑。澳大利亚以 12.6 亿美元的交易额位列区域第三。三国的交易额在强劲的国内投资者需求推动下，占亚太区总交易额的 67%。尽管各经济体继续受到疫情限制和边境管控的影响，但疫苗在整个区域的普及有望加速经济复苏，促进旅游业回暖，从而推动商业周期出现更有力的反弹。正如奥运会传递的理念，“逆境造就力量”，酒店投资市场反弹也释放了一个明确信号：市场将走出低谷，日益好转。亚太区酒店投资亮点 | 2021 年下半年 | 06 V ́ ੄Ɏҥ #Ý੷ G Gڢ ˞шȀӛ Č^ Έȁ 来源：仲量联行05 | 亚太区酒店投资亮点 | 2021 年下半年 中国潜力巨大作为亚太区最新的领军市场，中国的酒店投资市场前景广阔。今年迄今，中国的酒店和服务式公寓交易额已达到 15 亿美元（约合人民币97亿元）。仲量联行预测 2021 年全年中国大陆的交易额将达到 20 亿美 (约合人民币129亿元），将恢复至疫情前的水平。由于住房需求持续强劲，具有散卖资质的服务式公寓引领了今年上半年的大量交易活动。这些项目大多位于主要一线城市，包括北京辉盛阁国际公寓、上海新天地辉盛坊国际公寓（锦麟天地）和上海徐汇盛捷服务公寓。具有改造潜力的老旧酒店继续受到国内外投资者的追捧。酒店尤其受到长租公寓投资者的青睐，因为此类产品便于改造为公寓，能大大降低改造成本。在强劲的市场基本面以及政府“房住不炒”的长期导向和其出台的一系列支持性政策下，越来越多的投资者将目光转向了中国的长租公寓市场。与此同时，投资者同样看好国内休闲旅游需求的持续增长，对长三角和大湾区等主要大都市周边的豪华度假型酒店投资机会表现出日益浓厚的兴趣。出于资产配置多样化的需求以及境外资本管制的限制，国内高净值人士成为最活跃的酒店买家群体 之一。此外，随着现金短缺的开发商陆续开始通过剥离非核心资产以改善资产负债水平，中国的“三条红线”去杠杆化进程预计将推动一波酒店销售浪潮。近期，中国房地产巨头恒大的相关消息将进一步对地产公司施压，加快其盘活现有资产的计划。这些活跃的市场状况预计持续到 2022 年，中国可能迎来另一个交易额高达 20 亿美元（约合人民币129亿元）的丰收年。日本快速复苏日本女子篮球队是本届夏季奥运会上的一匹黑马，展现出了令人刮目相看的顽强意志，最终闯入决赛并出人意料斩获一枚银牌。希望这样的顽强意志也能在日本的酒店投资领域得以体现，一改亚太区传统市场领军者近年来的低迷状态。由于可供出售的合适资产数量有限这一主要原因，截至今年9月，日本的酒店交易量较去年同期下降 33%，较 2019 年同期下降 61%。尽管日本仍是亚太区最为活跃的交易市场之一，但总体而言，我们预计日本全年交易量仍将低于 2020 年的水平。但是，根据预期，80% 的人口将在年底前接种疫苗，而日本当地旅游业也将在明年上半年恢复，届时交易情况将出现明显好转。其主要原因之一在于日本境内外买家的需求依然强劲，只是目前受到优质存量供应有限的限制。目前日本市场也呈现出买卖价差的特点，这是由于日本本土银行停止以降低的贷款比率限额和/或更高的利润率向现有客户发放新贷款， 导致债务可用性 受限。在大阪、东京等疫情之前经历过供需失衡的城市，这种价差更加悬殊。相反，东京虽目前无优质资产公开销售，但考虑到有众多资本在该市长积极寻求优质机会，我们预计当地买卖价差相较新冠疫情爆发前的水平收缩有限。随着日本铁路公司和日本企业开始计划出售其酒店资产，2022 年的投资额可能快速恢复到 25 亿至 30 亿美元。亚太区酒店投资亮点 | 2021 年下半年 | 08 07 | 亚太区酒店投资亮点 | 2021 年下半年 仲量联行 2021 年下半年亚太区《酒店投资者观点调查》— 主要调查结果我们很高兴与大家分享仲量联行对亚太区 175 名酒店 业主和投资者的调查结果，参与者于 2021 年 8 月/9 月就其未来 12 个月的投资策略进行了反馈。56% 的受访者强调希望通过酒店翻新和升级实现增长/复苏。66% 的受访者将 ESG（环境、社会和治理）因素列为重要因素。危机时期促使投资者进行投资组合多化，42% 的受访者对城市酒店和度假村均表示出兴趣。24% 的受访者在洽谈新的管理协议时，将管理费用列为优先事项。在价格预期方面，买卖双方之间仍然存在定价差距：平均而言，对比疫情前，买方预期的价格折扣为 18%，卖方提出的折扣为 3%。46% 的业主不考虑出售所持有酒店物业。77% 的投资者预计回报率提高 (25% 的受访者预计为 50 个基点) 或保持不变。继 2021 年初的趋势，融资环境恶化，27% 的受访者表示借贷成本上升了 50 个基点。62% 的投资者对购买酒店非常感兴趣 (26% 的受访者) 或感兴趣 (36% 的受访者)。买家最感兴趣的跨境投资目的国为日本 (21%)、泰国 (13%) 和澳大利亚 (12%)。悉尼铂瑞酒店 澳大利亚，悉尼澳大利亚稳步增长澳大利亚市场完成了多笔重量级交易，例如交易对价高达 6.2 亿澳元（4.55 亿美元）的 Travelodge 资产包（含 11 家酒店），1.46 亿澳元（1.05 亿美元）的悉尼中央公园福朋喜来登酒店以及 1.32 亿澳元（9,600 万美元）的悉尼铂瑞酒店。这些大宗交易无一不吸引着海外机构的兴趣，而这些机构往往以境内基金管理公司为首。澳大利亚各地也完成了一系列规模较小的交易。尽管如此，两级市场已经出现。在二级资产市场，投资者总体上采取机会型的定价方式。私募股权、基金和高净值人士是 2021 年最活跃的资本来源。与此同时，寻求改造或重建机会的开发商以及希望收购含大型博彩业务酒店的传统酒吧投资者也占据了突出的位置。澳大利亚今年的投资活动规模预计达到 15 亿美元，且 2022 年有望保持相当水平。亚太区酒店投资亮点 | 2021 年下半年 | 10 09 | 亚太区酒店投资亮点 | 2021 年下半年 韩国表现平稳在韩国，由于境内投资者在商用和住宅房地产领域寻找机会，境内资本在维持韩国市场流动性方面发挥了关键作用。当前背景下，投资者注重的是酒店物业的翻新潜力或稳定的主租约。除首尔外，国内客源是韩国其它酒店市场的一大推动力，随着疫情形势的好转，这意味着这些市场的业绩将加速复苏。然而更依赖于国际需求的首尔酒店市场表现则相对低迷。今年年初至今的大部分交易都集中在小型酒店和汽车旅馆，与历史趋势保持一致。江南区的首尔艾美酒店属于例外，交易金额高达 7,000 亿韩元（6.3 亿美元）。据悉，这家酒店很可能将被改为他用途