亚太区酒店销售与投资市场简报2016年第三季度

savills.com.sg/research 01 市场简报酒店销售与投资2016年11月Savills World Research Asia Pacific概述未来亚太区酒店市场的投资活动仍将属于收益驱动型投资，且将以长期投资为重心。 2016年第三季度，亚太区实现酒店投资销售额23亿美元，较去年同期的19亿美元增加15.0%。 日本市场完成882亿日元（8.655亿美元）的投资销售，占该季度亚太区总额的38.4%。 澳大利亚以9.432亿澳元（7.164亿美元）的投资成交额位列亚太区第二，占比31.8%。 马来西亚排名第三，第三季度共完成7.650亿林吉特（1.874亿美元）的酒店投资交易，占比8.3%。 本季度共完成40笔交易，较去年同期的46笔交易有所减少。 交易多由本土买家完成，跨境投资仅14笔（35%）。 按买家来源，以日本买家最为活跃，成交额占总额的30%。“亚洲酒店需求整体维持，核心市 场 资 产 尤 受 追 捧 ，预 期 各 类 优质酒店的收益率将维持平稳。场内待售酒店供应有限。” 第一太平戴维斯研究部图 ：泰 国 曼 谷 莲 花 大 酒 店 2016年11月savills.com.sg/research 02 市场简报 | 酒店销售与投资市场概述第三季度，亚太区酒店市场实现22.6亿美元的投资销售额，同比增加15.0%（2015年第三季度总额为19.6亿美元）。交易数量显著减少，本季度共完成40笔交易，不及去年同期的46笔。平均每笔交易价格为5,640万美元，较去年同期的4,260万美元大幅提升。日本成为本季最大交易市场，且所售13笔资产均为本土买家接盘。由于核心市场缺乏投资机会，预计后市成交受抑，全年交易额上涨前景低迷。东亚1 日本依然是亚太区最活跃的市场之一。尽管投资额环比减少32.1%，仍以882亿日元（8.655亿美元）成为本季亚太区最大交易市场。2016年日本酒店市场出现一系列大宗交易，而其他物业板块的成交量已出现萎缩。日本旅游业急速膨胀，但客房供应紧张问题长期存在，刺激酒店投资需求，投资者迫不及待要搭乘这股旅游“东风”。日本房地产协会（JREI）所做的房地产投资者调查显示，东京黄金地段经济型酒店的资本化率已从2015年上半年的5.0%降至5.4%。东京以外地区频有交易发生，而2016年上半年东京仅录得7笔交易（来源：RCA），资本化率高低差异较大。中标的买家往往认为客房价格会强势上涨，资本化率估算较为乐观，因此我们认为交易实际的资本化率要远远低于以上调查结果。日本酒店REIT投资公司是本季最大买家，共购入三家酒店——大阪威斯特华丽酒店、名古屋希尔顿酒店以及福冈Ascent酒店，总价约为471亿日元。该公司表示将于2016年底将大阪威斯特华丽酒店更名为大阪难波假日酒店。这家酒店以270亿日元（2.673亿美元）的售价成为日本最大交易，平均每间客房售价8,590万日元（851,275美元），卖家为GK Apollo。其次为名古屋希尔顿酒店，售价152亿日元（1.509亿美元），平均每间客房售价3,310万日元（328,207美元）。1 日本、中国大陆、香港 日本国土交通省于今年6月宣布，将纯酒店建筑的容积率上限放宽至原来的1.5倍，对于含酒店建筑，则酒店部分的容积率在原有基础上增加300 %。新标准应可显著提升日本的旅游接待能力，以应对不断增加的国外游客以及即将到来的2020年奥运会。不过各地方政府仍需根据《城市规划法》决定当地的容积率标准，因此主要城市酒店用地的价格预计会有所上涨。在中国市场，卖家期望依然很高，而酒店项目债务融资迟迟难以到位，因此主要投资者继续关注海外市场寻找旅游相关的酒店投资，或转投颇具增长潜力的商业物业甚至其他行业。本季度，中国投资者对于澳大利亚酒店资产表现出强烈兴趣，共完成五笔交易，总价4.747亿澳元（3.528亿美元），约占本季亚太区总额的15.6%。图 2酒店投资销售成交额，按市场，2016年第三季度来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部、RCA 日本 38.4% 澳大利亚 31.8% 马来西亚 8.3% 韩国 8.0% 泰国 7.8% 中国大陆 3.4% 其他 2.3% Source: Savills Research & Consultancy, RCA 图 1酒店投资销售成交额，2011年第三季度-2016年第三季度来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部、RCA0.02.04.06.08.010.012.00.00.51.01.52.02.53.03.5十亿美元 十亿美元 单季投资额（左轴） 四个季度滚动总投资额（右轴） 2016年11月savills.com.sg/research 03 市场简报 | 酒店销售与投资表 1部分投资交易，2016年第三季度来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部、RCA 注：1美元=101.0日元，1美元=34.6泰铢，1美元=1.33澳元，1美元=4.08林吉特酒店地点成交价（百万美元）客房均价（美元） 买方大阪威斯特华丽酒店日本大阪267.3851,275日本酒店REIT乃乐园瑞士酒店泰国曼谷176.2542,332BDMS（注：曼谷最大酒店品牌）库达拉Amaya酒店马尔代夫库达拉岛23.0450,980Hayleys Plc悉尼市中心瑞吉斯公园酒店澳大利亚悉尼35.3289,215基石资本吉隆坡万丽酒店马来西亚吉隆坡187.4205,890S. Alam集团香港完成今年第一笔成交——庙街A3酒店售价1.08亿港币（1,390万美元），平均每间客房售价240万港币（309,400美元）。东南亚第三季度东南亚市场仅达成两笔交易。IGB将吉隆坡万丽酒店出售予S. Alam集团，交易代价为7.65亿林吉特（1.874亿美元），平均每间客房售价840,659林吉特（205,890美元）。去年同期该市场无交易达成。两年前马航事故发生以来，国际游客骤减，尤其是中国游客，对酒店市场带来冲击。然而，本季度马来西亚入境旅游协会报称，中国游客人数呈现复苏迹象。马来西亚旅游局数据显示，2016年上半年国际游客增加3.7%，其中中国、泰国游客各增加32.1%，老挝游客增加26.8%。新加坡酒店投资市场成交依然清淡，主要因为缺乏价格合适的资产，加之市区重建局严格控制客房数量。第二、三季度，市场新增约2,200间客房，主要位于非核心地段，且66%属于中端标准。新加坡旅游委员会数据显示，2016年上半年客房均价同比上涨6.4%。1-7月新加坡接纳国际游客人数同比增加11.5%。中国游客以49.2%的涨幅遥遥领先，其次为泰国游客，同比增加14.9%。但在8月寨卡病毒（通过蚊虫叮咬传播）爆发之后，已有多国发布旅行警告，或将对这股增势形成冲击。澳大利亚与新西兰澳大利亚本季度完成了17笔交易，较去年同期增加一笔。本季交易总额约9.432亿澳元（7.164亿美元），同比增加3.812亿澳元（2.823亿美元）。领盛投资管理近期完成墨尔本柯林斯诺富特酒店的出售，总价2.37亿澳元（1.787亿美元），平均每间客房售价623,684澳元（470,290美元）。买家为新加坡上市的辉盛国际信托，此次收购系希望扩充旗下酒店资产。墨尔本机场4号航站楼完工，墨尔本会展中心扩建，再加上Docklands、Fishermans’ Bend等项目的开发，多方助推墨尔本酒店行业。据澳大利亚旅游局预测，未来三年维多利亚州过夜游客人数的年均增幅在4.0%至4.6%之间。年初至今，澳大利亚旅游市场表现弹性，且汇率波动导致入境游客增加，继而助力酒店业绩提升。新西兰酒店市场也出现一定的投资需求。今年一至三季度共完成11笔交图 3酒店投资销售成交额，按买家，2016年第三季度日本 38.4% 中国大陆 15.7% 新加坡 10.3% 孟加拉国 8.3% 韩国 8.0% 泰国 7.8% 香港 6.0% 澳大利亚 2.4% 新西兰 2.1% 斯里兰卡 1.0% Source: Savills Research & Consultancy, RCA 来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部、RCA 2016年11月savills.com.sg/research 04 市场简报 | 酒店销售与投资Raymond Clement管理董事亚太区+65 6415 7570rclement@savills.com.sg第一太平戴维斯酒店部如您需任何详情，请联系我们：Savills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 700 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.第一太平戴维斯研究部Simon Smith资深董事亚太区+852