savills.com.sg/research 01 市场简报酒店销售与投资2017年1月Savills World Research Asia Pacific概述2016年亚太区酒店投资销售额累计98.7亿美元，同比增加13.0%。 酒店投资销售额最高的三个国家依次为日本、澳大利亚、中国，合计占亚太区总额的65.7%。  日本占亚太区销售额的33.1%，全年累计成交32.6亿美元，同比增加5.8%。 澳大利亚以16.6亿美元的年成交额位列亚太区第二，占总额的16.8%，同比减少31.5%。 中国全年交易额达到15.5亿美元，是亚太区第三大市场，占比15.8%。成交额在2015年基础上增加155.3%。 2016年，区域酒店资产的资本化率继续压缩。东京高端酒店物业的资本化率目前不到4.0%，较一年前收窄。“市场维持强劲走势。虽然投资者心态更趋谨慎，但同时仍在积极寻找新的投资机会。整体而言 价 位 较 高 ，但 市 场 总 有 机 会 存在。” 第一太平戴维斯研究部图 ：日 本 大 阪 凯 悦 酒 店 2017年1月savills.com.sg/research 02 市场简报 | 酒店销售与投资市场概述2016年第四季度，亚太区酒店销售成交额达17.9亿美元，较2014年第四季度（26.1亿美元）减少31.5%。共计51家酒店完成出售，分布在11个国家及地区。 2016年4月，Hulic株式会社从京浜急行电铁株式会社（Keikyu Corporation）手中收购东京台场太平洋大酒店（Hotel Grand Pacific Le Daiba），成交价约670亿日元（6.02亿美元），是2016年内日本市场完成的最大宗单体资产交易。2016年第四季度，基汇资本将旗下的大阪凯悦酒店以160亿日元（1.558亿美元）的价格出售给星野度假村集团。本次交易为基汇资本带来高额资本增值，这主要归功于日本旅游业的增长，以及公司旗下酒店运营平台GCP Hospitality的资产管理。由于核心房地产需求高涨且价格处于历史高位，投资者纷纷寻找新的投资替代品。一些投资者转向增值型及机会型投资领域，寻找更具创意的投资策略；其他则在度假胜地以及新兴市场发现了可行之机。北亚与东亚 日本日本酒店市场蒸蒸日上。尽管房地产市场投资总额同比大幅下跌，酒店投资额仍与2015年基本相当，全年累计3,550亿日元，同比增加5.8%（2015年录得3,350亿日元）。繁荣局面主要得益于日本入境旅游的显著增长。自2011年起，日本接待入境游客人数逐年以两位数比例增加。2020年东京奥运会的举办，将再度刺激日本的旅游业。另一方面，国内酒店供应一向短缺，供求严重失衡营造出大量投资空间。然而，近期可能有新增供应入市，加之运营指标的疲弱表现，引发了一些人士的顾虑。优质酒店资产的资本化率已跌至4%以下，并将在2017年进一步下行。面对不间断的开发与投资，部分投资者或开始陷入紧张情绪。然而，日本酒店类基础设施多年来一直供应不足，必须扩大规模才能与旅游增长的步调保持一致。韩国韩国的主要酒店基本由大型财团持有并运营，每年发生的酒店交易屈指可数。过去两三年中，得益于新旅游基础设施以及经济型酒店品牌的入市，经济型酒店业务有所扩张。经济型酒店品牌与业主签订租赁管理合同，负责酒店的运营。这类独特的租约模式，通过保证最低运营收入而降低投资风险，成功吸引了机构型投资者参与酒店投资。在第四季度，AIG Global RE将位于汝矣岛的康莱德酒店出售，买家是由Brookfield 资产管理公司与中投公司组成的合资公司。2016年初，首尔索拉里亚西铁酒店（312间客房）连同明洞M Plaza以4,500亿韩元（3.726亿美元）的价格完成出售。亚太区第二大交易来自首尔贝里精华酒店（原万丽酒店），售价约6,830亿韩元（6.00亿美元），目前处于停业状态，计划进行改造。大中华区中国大陆成为亚太区2016年第三大交易市场，占亚太总额的15.8%。全年共完成13笔单体酒店资产交易，且多为大宗交易。鉴于中国酒店市场规模庞大，成交数量其实非常之少。投资活动集中在酒店/服务式公寓领域，而收入有保障且表现长期稳定的核心酒店资产也多属于这一领域。2016年有两笔主要交易达成：北京新世纪大酒店完成出售，售价 20亿元人民币（3.013亿美元），平均每间客房售价915,916美元；上海东樱花苑（Amenity Garden）以 25.4亿元人民币（3.869亿美元）的价格完成出售，平均每间客房售价796,040美元。香港酒店市场继续受到大陆投资客购置需求的支撑。新增供应相对有限，而入住率处于高位，使投资者信心得到提振。香港酒店投资销售额达2.87亿美元。第四季度，香港纪惠集团斥资8.80亿港元（1.135亿美元）收购铜锣湾晋逸精品酒店。台湾市场方面，随着入境游客人数快速增加，许多非职业投资客也加入经济型酒店市场，或是收购散售写字楼单元并向酒店运营商/业主出租。大陆游客显著减少的风险，促使非职业投资者将所持酒店出手。初期买卖双方的预期价格存在较大分歧。卖家对售价期望较高，或阻碍交易最终达成，使短期内市场交投趋淡。图 2酒店投资销售成交额，按市场，2016年第四季度来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部、RCA 图 1酒店投资销售成交额，2011年第四季度-2016年第四季度来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部、RCA 2017年1月savills.com.sg/research 03 市场简报 | 酒店销售与投资表 12016年第四季度亚太区酒店投资交易精选案例来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部、RCA 注：1美元=102.7日元，1美元 = 35.6泰铢，1美元 = 1.34澳元，1美元 = 7.75港元酒店地点成交价（百万美元）客房均价（美元） 买方大阪凯悦酒店大阪155.8324,535星野度假村晋逸精品酒店香港113.51,220,166纪惠集团首尔康莱德酒店首尔124.2286,335Brookfield资产管理公司、中投公司宜必思酒店组合澳大利亚148.574,361雅高集团普吉岛船屋度假酒店普吉岛16.8443,017Hotel Properties有限公司南亚与东南亚2016年东南亚市场仅完成22笔交易，总值10.6亿美元，同比增加58.7%。交易主要发生在越南、马来西亚以及泰国。越南市场完成两宗交易。一本土投资者花费约4,900万美元买下西贡皇爵酒店，并将其更名为西贡王子酒店。新加坡丰树集团斥资7,510万美元收购西贡洲际亚洲酒店。国外及本土开发商与投资者达成重大合作，成为2016年越南房地产投资市场的一大特征。日本的三菱商事株式会社与Bitexco集团联手开发价值3亿美元的住宅项目。该项目是占地90公顷的河内Manor Central Park综合体项目的一部分。印度支那资本公司（Indochina Capital）与日本承包商兼房地产开发商鹿岛建设株式会社达成合作，共同注资10亿美元成立ICCKajima公司，向越南房地产进行投资，初期将以住宅与酒店投资为主。年内马来西亚共完成四笔交易，总额12.4亿林吉特（3.02亿美元），同比增加109.5%。四笔交易均发生在吉隆坡，其中两笔交易尤其值得关注：吉隆坡希尔顿逸林酒店以3.88亿林吉特完成出售，买家为新加坡的皇家集团控股（Royal Group Holdings），平均每间客房售价194,462美元；孟加拉国的S Alam集团以7.65亿林吉特的价格收购吉隆坡万丽酒店，平均每间客房价值205,890美元。新加坡酒店市场交易陷入停滞，2016年无交易达成。买卖双方的预期相差太大，预期2017年也难有所改善。澳大利亚与新西兰2016年澳大利亚成交节奏缓慢，共有62家酒店易手，交易总额超过22.3亿澳元（16.6亿美元），同比减少31.5%。平均每笔交易价值3,590万澳元，低于去年的4,830万澳元。交易主要发生在冲浪者天堂、凯恩斯等二三线城市，悉尼、墨尔本合计仅录得8笔交易。国际投资者依然活跃，2016年第四季度完成两宗主要交易。新加坡的Sing控股公司收购墨尔本港口旅行之家酒店，总价1.07亿澳元（8,190万美元），初始收益率不到6.0%。雅高酒店集团从阿布扎比投资局手中买下含15家宜必思旗下酒店（共1,595间客房），总价约2亿澳元。该资产组合包含墨尔本宜必思酒店（250间客房）、悉尼机场宜必思酒店（200间客房），其余为宜必思快捷酒店，分布在悉尼（5家）、墨尔本（2家）、纽卡索、达博、科夫斯港、堪培拉以及布里斯班机场（各1家）。在新西兰， Host酒店与度假村集团向一家离岸投资公司出售含154间客房的诺富特酒店以及含155间客房的宜必思酒店，两家酒店均位于基督城，总价约4,300万新西兰元。此前该离岸公司即在新西兰持有一批酒店资产。这两笔交易的达成标志着Host集团旗下的新西兰酒店资产悉数完成出售，为期15个月的资产出售周期宣告结束。图 3酒店投资销售成交额，按买家，2016年第四季度来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部、RCA 2017年1月savills.com.sg/research 04 市场简报 | 酒店销售与投资Raymond Clement管理董事亚太区+65 6415 7570rclement@savills.com.sg第一太平戴维斯酒店部如您需任何详情，请联系我们：Savills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 700 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be pub