亚太区酒店销售与投资市场简报2017年第一季度

savills.com.sg/research 01 市场简报酒店销售与投资2017年4月Savills World Research Asia Pacific概述2017年开年酒店投资走势积极，关键市场成交气氛活跃，投资吸引力不减。 2017年第一季度，亚太区酒店投资销售额共计21.7亿美元，环比增加12.5%。 酒店投资销售额最高的三个市场依次为香港、日本、澳大利亚及新西兰，合计占亚太区总额的75.4%。  香港占亚太区销售额的34.9%，完成价值7.566亿美元的投资销售。 日本以4.753亿美元的成交额位列亚太区第二，同比减少42.2%。 第一季度以香港买家最为活跃，共完成34.9%的交易；其次为日本买家，占比30.2%。本土交易占据绝对比例，资本的跨境流动较少。“尽管投资者多持谨慎求稳心态 ，2 0 1 7 年 亚 太 区 酒 店 市 场 仍 迎来 良 好 开 局 。成 熟 市 场 的 投 资 魅力 不 减 ，然 而 价 格 普 遍 高 企 。发 展中 市 场 仍 有 机 会 可 寻 ，但 投 资 者 需要精挑细选。” 第一太平戴维斯研究部图：墨尔本W酒店 2017年4月savills.com.sg/research 02 市场简报 | 酒店销售与投资市场概述2017年第一季度，亚太区酒店销售成交额达21.7亿美元，较2016年第一季度（19.3亿美元）增加12.5%。共计33家酒店完成出售，分布在10个国家及地区。 香港观塘丽东酒店（Newton Place Hotel）以23亿港元（2.965亿美元）的总价出售，是本季度最大的交易。买家为香港“铺王”邓成波，卖家为香港恒基兆业地产有限公司。一季度墨尔本完成两宗大宗交易，即墨尔本W酒店以及南码头希尔顿酒店的出售。日本Daisho Group斥资2.330亿澳（1.786亿美元）从Cbus Property手中买下墨尔本W酒店；华业集团有限公司（UOL Group Limited）从Host酒店及度假村集团以及澳大利亚开发商Plenary集团手中买下墨尔本南码头希尔顿酒店，总价约2.300亿澳元（1.765亿美元）。这些交易表明，以澳大利亚为代表的成熟型市场依然富有投资吸引力，可满足投资者对收益稳定的战略型资产的需求。尽管投资额环比有所增加，但亚太区投资者对于市场的预期有所下调，纷纷寻求更为稳定的投资。亚太区很多市场依然存在投资机会，但投资回报率可能高于全球平均水平，因此投资者在选择目标时心态更趋谨慎、精打细算。北亚1投资者持续关注日本酒店市场，但由于可售资产减少，成交呈现趋缓迹象。一季度成交额同比锐减42.2%至531亿日元。东京广场灿路都大饭店（Sunroute Plaza Tokyo）以268亿日元（2.393亿美元）的价格完成出售，成为日本市场一季度最大交易。卖家为欧力士集团（ORIX Corp.），买家为集团旗下的欧力士日本房地产投资信托（ORIX JREIT）。东京、大阪等重要市场缺乏投资机会，交易主要发生在其他区域城市。酒店市场仍1日本、韩国以日本本土买家为主导，其中日本房地产投资信托的表现最为活跃。而房地产投资信托倾向于较长时间持有资产，这也成为短期内酒店资产缺乏的原因之一。东京奥运会将于2020年举办，预期日本入境旅游还将维持高位增长，酒店供应迅速增加。一些开发商有意出售新建成或新近恢复稳定运营的酒店资产。预计今年后期品质酒店的资本化率还将维持在低位水平。一季度韩国市场仅完成一宗交易。金俊秀（Kim Jun-Su）以240亿韩元（2,090万美元）的价格，将济州岛托斯卡纳大酒店（Toscana Hotel Jeju Island）出售给YJ D&C有限公司。韩国入境游市场火爆，酒店投资市场吸引投资者关注。然而，鉴于近期国内政局不稳以及中韩关系紧张，韩国旅游市场短期内面临利空影响，国内投资市场整体信心也将受到连带冲击图 2酒店投资销售成交额，按市场，2017年第一季度来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部、RCA 印度2.3%香港34.9%韩国1.0%东南亚13.6%中国7.6%澳大利亚及新西...日本21.9%Source: Savills Research & Consultancy, RCA图 1酒店投资销售成交额，2012年第一季度-2017年第一季度来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部、RCA0246810120.00.51.01.52.02.53.03.5十亿美元十亿美元季度总额四个季度滚动平均（右轴） 2017年4月savills.com.sg/research 03 市场简报 | 酒店销售与投资表 12017年第一季度亚太区酒店投资交易精选案例来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部、RCA 注：1美元=1.30澳元，1美元 =7.77港元，1美元 = 112.0日元酒店地点成交价（百万美元）客房均价（美元） 买方香港观塘丽东酒店香港2.965496,632邓成波东京广场灿路都大饭店东京2.395344,173欧力士房地产投资信托墨尔本W酒店墨尔本1.786607,381Daisho集团墨尔本南岸希尔顿酒店墨尔本1.765445,637华业集团有限公司东亚2一季度中国大陆市场有五笔交易达成，成交额共计人民币11.4亿元（1.658亿美元），同比减少48.6%。Nova Property Investment从InfraRed Capital Partners与南丰集团手中买下上海格澜国际大酒店，含138间客房，总价人民币6.10亿元（8,860万美元）。据称，该酒店将被改造成以写字楼、服务式公寓为主的混合用途项目。悦榕控股与万科成立全新合资平台“悦榕中国”，用以整合中国区域内悦榕集团旗下品牌酒店和资产。万科在中国市场的布局将有助于悦榕庄品牌在中国的发展。通过本次战略合作，悦榕中国得到丽江悦榕庄、仁安悦榕庄的资产注入。另外悦榕中国可视情况邀请悦榕集团旗下各品牌已运营及筹建中酒店的业主，在双方同意的基础上将酒店资产注入悦榕中国。香港市场一季度完成58.7亿港元（7.566亿美元）的交易，主要由本土买家完成。去年一季度无交易达成。从酒店投资角度来看，香港依然是一个稳定、成熟的市场，新增供应相对有限而入住率处于高位。然而，由于大陆资本出境受到限制，2017年大陆买家的投资活动将蔚为有限。2 大中华区东南亚与南亚发展中市场固然受到投资者关注，但仅有零星成交。这表明投资者谨慎操作，仅对战略投资感兴趣。泰国完成一笔大宗交易。阿波罗全球管理公司与高盛集团向泰国第一高楼投入84亿泰珠。该高楼为综合体项目，其中包含一家曼谷Edition精品酒店。越南市场的主要交易来自含118间客房的富国岛长滩度假村酒店。Sulyna酒店餐厅旅行服务有限公司（Sulyna Hospitality Hotel Restaurant Travel Service Co. Ltd）以3,332.5亿越南盾（1,470万美元）的价格，买下了马来西亚公司Berjaya Land所持的70%股权。印度的Sarovar酒店与度假村集团将所持资产组合（含22家酒店）的主要股权，以总价34.0亿印度卢比（5,000万美元）出售给法国卢浮酒店集团（Louvre Hotels Group）。东南亚与南亚市场的酒店投资开局缓慢，一方面由于新兴市场风险较高，另一方面在新加坡等成熟市场，买卖双方的价格分歧较大。尽管如此，在马来西亚、印度尼西亚等国家，有多笔交易在酝酿之中，年底可能会有成交消息。澳大利亚与新西兰澳大利亚是一季度第三大交易市场，共完成价值5.225亿澳元（3.865亿美元）的投资，同比小涨2.3%。尽管交易数量明显减少，但单笔金额较大，其中两笔大宗交易的金额合计占88.6%：墨尔本W酒店成交价为2.330亿澳元（1.786亿美元）；墨尔本南岸希尔顿酒店售价2.300亿澳元（1.765亿美元），将更名为泛太平洋酒店。澳大利亚酒店供需基本面走势积极，为酒店市场的持续良好表现提供支撑。在国内外投资者眼中，澳大利亚图 3酒店投资销售成交额，按买家，2017年第一季度来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部、RCA 澳大利亚2.1%中国8.2%香港37.6%日本32.4%新加坡9.0%韩国1.0%美国8.5%越南1.0% 2017年4月savills.com.sg/research 04 市场简报 | 酒店销售与投资 2015至2016年间，流入国际酒店市场的中国资本有所增加，但后期这股趋势或有所减弱。中国资本出境受到限制，个人购汇须明确填写购汇用途和用汇时间，不得用于境外买房。而拥有境外基金的公司将继续通过外部现金流进行投资。展望市场前景 无论是国际投资者还是以机构为代表的本土投资者，都表现出对酒店资产的投资兴趣。旺盛需求使得核心酒店收益率维持在历史地位，尽管成交数量有所减少。东京、香港的核心资产收益率略高，分别在4.25%-4.75%以及3.25%-4.00%区间。市场风险系数低、可预见性高，适合进行酒店投资。重要市场的开发气氛依然温吞，需求则受到入境旅游及国内游客的双重支撑。上文所述的两笔主要交易均由境外买家完成：W酒店买家来自日本，希尔顿酒店买家来自新加坡。国内投资者主要在吉朗、摩宁顿以及堤维德岬等非核心市场投资小型资产。新西兰旅游业强势增长，且房地产市场受到国际买家追捧，因而成功吸引了投资者的热切关注。但受限于酒店供应缺乏，成交量有所下滑。由于酒店容纳能力有限，全国酒店入住率上扬，而开发未能跟上需求。Raymond Clement管理董事亚太区+65 6415 7570rclement@savills.com.sg第一太平戴维斯酒店部如您需任何详情，请联系我们：Savills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 700 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This