2023年第一季度亚太区酒店地产市场报告英文版

Contents 酒店市场洞察 酒店市场 06香港07北京08上海09东京10首尔11新加坡12曼谷13雅加达14吉隆坡15悉尼 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 YTD 2023韩国新加坡Japan香港中国澳大利亚AP其他 酒店市场洞察 预计高端酒店板块将保持较高的房价,而中端和低端板块将在2023年底随着旅游团体的回归而关注销量。 游客人数继续上升 入住率上升推动了交易业绩 由于三年的严格限制，中国大陆比预期更早的重新开放边界带来了多重挑战，包括劳动力短缺，护照续签，航空容量有限和签证问题。结果，离中国大陆最近的目的地 由于入住率和ADR的增加，整个地区的RevPAR水平继续上升。但是，复苏的程度取决于酒店细分市场。而高档及以上细分市场已显示显著复苏，甚至超过了新加坡和悉尼等某些市场大流行前的水平，低端市场仍然落后于2019年的水平。这是因为这些细分市场通常依赖中国旅行团，由于空运和劳动力短缺的挑战，他们可能需要更长的时间才能返回。另一方面，高档及以上细分市场继续受益于更高的游客消费和国际企业需求。 已率先从重新开放中受益。例如，在香港，来自中国大陆的游客在2023年第一季度推动了整体强劲的需求增长。在放宽旅行限制之后 在北京和上海，内需和会展显着反弹，尤其是在农历新年期间。在整个地区，旅游需求在第一季度继续强劲增长，酒店逐渐从国内需求转向国际需求。 展望：预计2023年下半年游客人数将增加 第一季度完成的新供应有限 随着所有剩余的旅行限制取消，亚太地区的旅游和酒店业预计将选择中国游客预计将在2023年下半年全面返回，导致到2023年初，香港等附近边境目的地的中国游客数量完全恢复。2023年初，来自中国大陆的大众旅游可能会增加，使泰国等东南亚目的地受益。同时，MICE活动 今年第一季度，该地区只有少数酒店开业，包括UHG在曼谷的250键TheQuarter Chaophraya，324键的TRIBEHong香港的香港九龙和Capella SydneySandstone为悉尼市场增加了192把钥匙。由于大流行期间酒店开业的严重延误，新酒店数量激增预计整个地区的供应2023年。 NihatErcanJLL酒店及酒店集团亚太区首席执行官 香港 “中国内地旅客的回归对香港酒店市场产生了积极影响。” NihatErcanCEO -亚太地区酒店与酒店集团 RevPAR周期中的阶段RevPARRising 中国大陆推动强劲的整体需求增长 •截至2023年3月至今，豪华酒店的每间可用客房收入（RevPAR）同比增长310.6％，达到2,214港元。随着旅行限制的放松，这种改善主要是由入住率驱动的，入住率较去年同期增长161.7％。•截至2023年2月年初至今，隔夜访问量达到110万以上，从2022年1月至2月的9, 100人大幅增长，而同日访问量从去年的500人增加到2023年1月至2月的842, 000人以上。 酒店供应仍然缓慢 香港的整体酒店供应预计将保持相对低迷，原因是当前的不利因素，包括建筑成本膨胀和利率上升。•在2023年的前三个月，由于位于尖沙咀的丽晶酒店（原名香港洲际酒店）的软开业，有504间新酒店客房进入市场。 香港仍然是一个严格持有的投资市场 •该市的酒店资本市场预计将在2023年底回升，这主要得益于关键数量较小的酒店和陷入困境的公司的资产，全年达到10亿美元。•同样，随着边境重新开放，加上当前的宏观经济环境，我们预计不会有其他与共同生活和重新利用转换相关的重大交易。 展望：预计将在23年第二季度之后实现初步有形复苏 •虽然香港正在缓慢复苏，但预计23年第二季度将开始大幅反弹，黄金周之后。•尽管短期内可能存在一些挑战和不确定性，但香港酒店市场有望持续增长，预计到2024年底将全面复苏。 北京 “随着出行限制的调整，1Q23酒店市场表现迅速反弹。” NihatErcan CEO -亚太地区酒店与酒店集团 RevPAR周期中的阶段RevPARRising YTD RevPARMarchRMB 600 旅行限制的放松推动了需求 •1季度23年，受旅游限制松绑和边境重新开放的影响，酒店和旅游市场经历了快速复苏。根据北京市文化和旅游局的数据，春节假期来北京旅游的游客总数为710万人次，占2019年水平的88%。 •随着限制的放松，MICE需求逐渐回升，1Q23举行了15场会议。但是，在达到2019年大流行前的水平之前，仍有相当大的差距需要弥合。预计2023年上半年将举行约50场会议，而2019年同期为104场会议。 2023年前三个月没有新供应 •北京本季度没有新酒店开业。•预计2023年不会有新的高档以上市场酒店竣工,原计划2023年3月开业,北京大兴凯悦酒店现已推迟至2025年。 来源：行业来源，JLL 酒店市场实现交易业绩迅速复苏 •1月，北京市场的入住率（OCC％）和日均率（ADR）分别达到43.6％和999元，导致RevPAR为436元。2月，OCC％和ADR进一步改善至69.1％和1, 020元，导致RevPAR为706元，超过2019年水平14.4％。3月，OCC％略有下降，Revo - Pm下降4.8。•截至3月底，YTDADR和OCC％分别达到人民币1,022和58.7％。RevPAR同比增长49.2%，至人民币600元，恢复至2009年第一季度水平的82%。 展望：改善的连接和吸引力，以促进恢复 •受益于空中互联互通增强,旅游业复苏有望加速, 3月26日起,两机场将新增20条国际航线和75条国内航线,长期来看,北京政府计划到2025年实现航空旅客年1.4亿人次。•新的旅游景点有望为酒店休闲需求的恢复做出贡献,作为冬奥场馆有效利用的典范的首钢公园,1Q23迎来了240万人次的游客,预计冬奥场馆、环球影城北京等新的旅游景点将全面提升北京的旅游市场竞争力。 上海 “边境重新开放促进酒店业复苏。” RevPAR周期中的阶段RevPARRising NihatErcanCEO -亚太地区酒店与酒店集团 边境重新开放带来积极影响 •今年第一季度，共有363,600名国际游客抵达上海，比去年同期增长72.6％。3月份记录的国际入境人数占总数的近一半，随着边境重新开放，这是一个良好的开端。•农历新年假期期间的休闲旅行需求和情人节的“浪漫经济”促成了高档和豪华酒店板块的强劲表现。 预计2023年供应将大量涌入 •上海西海岸美高梅酒店（219间客房）于2023年2月23日开业。徐汇外滩地区高档豪华酒店长期空置。•在接下来的三个季度中，共有3,696间客房将进入市场。还将推出许多转换服务，包括拥有188间客房的AlilaHotel（来自四季酒店）和位于北外滩的384间客房的索菲特酒店（来自独立酒店九龙酒店）。 来源：行业来源，JLL 市场从2022年开始复苏，但滞后效应依然存在 •高档及以上市场酒店业正在逐步复苏。截至2023年3月至今，与去年同期相比，RevPAR迅速增长60.2%，至542元人民币，主要原因是入住率恢复。入住率增长19.0个百分点，至57.3%，日均房价(ADR)增长7.1%，至946元人民币。•但是，与2019年同期相比，RevPAR仅达到2019年水平的80％，而入住率和ADR分别恢复到88％和91％。这反映了COVID-19大流行的滞后效应。 展望：国内和入境旅游需求反弹 •中国恢复对所有类型签证的签证签发，将对旅游业和酒店业产生积极影响。上海与其他外国客源市场之间已经进行了国际交流，预计活动将增加。商业活动可能会首先恢复，其次是休闲旅游的复苏。•在宏观经济因素的冲击下,国内酒店投资市场的投资者持谨慎的投资策略,买卖双方的价格预期正在回归理性。 东京 “入境旅客的回归推动了酒店交易业绩的改善。” KuraudoOhashi执行副总裁日本顾问主管 RevPAR周期中的阶段RevPARRising YTD RevPARMarch日元42,207 国际需求显示稳定复苏 •自2022年10月向国际游客开放边境以来，抵达日本的游客数量正在迅速增加。截至2023年2月年初至今，日本接待的国际游客数量是去年同期的8.5倍，这代表了56％的恢复到大流行前的水平。 •东京的住宿需求是以游客夜数来衡量的，最新统计数据显示，东京在2023年1月的游客夜数是2022年1月的1.8倍。此外，国际游客夜数的百分比达到了34％，自2020年1月以来三年来首次超过30％。 没有额外供应四星级或五星级酒店 •没有豪华酒店计划在第1季度开业。在第2季度，东京宝格丽酒店和新宿新建的混合用途综合大楼中的两家豪华和高档酒店分别于4月和5月开业。东京Jenu和东京靛蓝酒店Shibuya计划于23年下半年起开业。•计划于2025年起供应新的国际豪华酒店，如JW万豪酒店和费尔蒙酒店，这表明国际酒店运营商继续愿意在东京开设新酒店。 酒店经营业绩超过大流行前的水平 •截至2023年3月年初至今，东京的豪华酒店每间可用客房收入（RevPAR）同比增长9.7％至42, 207日元。虽然入住率仍下降了20.9％，但平均每日房价（ADR）增加了38.7％，导致RevPAR有所改善。•酒店投资市场继续保持强劲的投资势头，这得益于运营业绩的改善以及对酒店业未来需求的乐观预期。 展望：预计市场将全面复苏 •全国旅行子公司计划宣布将在6月底后逐步淘汰。但是，由于中国零COVID政策的取消，入境需求呈复苏趋势，预计入境人数将进一步增加。预计从23年第二季度起，住宿需求的复苏将继续支持酒店交易表现。•预计从23年第二季度起，活跃的酒店交易将继续。除了日元最近贬值外，尽管全球利率上升，日本的借记融资环境对投资者也很有吸引力。 首尔 “旅游业复苏带来强劲的顺风，但酒店房地产面临逆风。” NihatErcanCEO -亚太地区酒店与酒店集团 RevPAR周期中的阶段RevPARRising 国际访问正在恢复，尽管速度较慢 •截至2023年2月至今，韩国接待了913, 677名游客，国际游客人数大幅增长了402.5%。尽管日本等主要客源市场的回归前景看好，但旅游活动仍低于COVID - 19之前的水平，因为中国政府将韩国排除在允许中国团体旅游的国家名单之外。•边境重新开放后，国内休闲需求是COVID - 19期间复苏的主要动力，但被转移到附近的国际目的地，如日本、菲律宾和越南。尽管如此，随着不利的汇率和住宿需求的增加，国内需求仍然是整个旅游市场复苏的主要动力。 供应增长仍然低迷，2013年第1季度没有新的竣工 •由于时间表延迟，在第1季度没有新酒店开业。在2023年剩余时间内，将增加大约3, 000个额外的钥匙，包括Inspire Entertainment Resort仁川，Double Tree Pangyo，Cassia Sokcho和Village deAnanti釜山。值得注意的是，新供应主要集中在省级市场。•酒店开发项目在获得融资贷款以及建筑成本上升方面面临挑战，这可能会导致项目延误或停顿。对于在釜山和济州等东海主要休闲目的地变得流行的公寓酒店和分时度假产品尤其如此。 在国际访问的推动下，复苏正在加速 •在旅游业的反弹中，首尔中型和经济部门的RevPAR在第1季度恢复至53, 547韩元，比第1季度增长了100.1％。豪华和高档和高档部门的复苏更加强劲，RevPAR增加至182, 184韩元，超过2019年的水平33.8％。•随着国际访问和团体旅游的回归，我们预计中型和经济领域的复苏将加速，而豪华和高档和高档领域的复苏将放缓。截至第1季度，豪华和高档领域的ADR同比仅恢复了13.2％，但中型和经济领域同期恢复了39.6％。 展望：尽管投资需求强劲，但交易量可能会下降