房地产行业12月销售数据点评：销售延续弱势，政策保持宽松

克而瑞发布的2023年度房企销售报告显示，TOP50房企累计权益销售金额跌幅达到了3.3个百分点，市场表现低于预期。12月，TOP50房企权益销售金额为2962亿元，同比下跌35%，跌幅较上月增加3.3个百分点。在这期间，中央国有企业（央国企）占比达到了73%，为年内最高，较1月份增长15个百分点。

在房地产市场，新房与二手房呈现“此消彼长”的关系。2023年1-11月，二手房交易占比首次达到历史高点37.1%，全国有7个省和直辖市的二手住宅交易量超过了新建商品住宅。下半年以来，新房和二手房整体表现为相互抵消的趋势。以12月为例，18个重点城市的二手房成交面积同比增长37%，与新房的走势出现分化。

2023年，TOP50房企合计权益销售金额同比下滑16%，其中头部房企展现出更强的韧性。全年权益销售金额合计为3.5万亿元，TOP10房企的规模占比高达53%，10家房企年权益销售额均超过1000亿元，保利发展位居榜首，销售额达3057亿元。各梯队中，TOP10、TOP11-30、TOP31-50房企的权益销售金额同比分别下滑11%、21%、23%，说明TOP10房企的销售表现相对稳定。

展望未来，随着保障房与商品房的双轨制模式的推进以及保障房相关基础性制度的落地，预计2024年将关注需求改善情况，同时要密切关注保障房对商品房市场的挤出效应。建议重点关注资产质量优秀的重组房企，这类企业通过负债减少可获得更大的弹性机会。对于2024年的投资机会，主要集中在资产质量优质、处于困境反转型的公司，如旭辉控股集团、融创中国等，以及园区开发公司，例如中新集团、招商蛇口。

报告也提醒了潜在的风险，即市场可能不再依赖过去以土地为主的金融模式，若市场需求加速下降，这将对房地产市场产生不利影响。