12月百强销售和基本面解读

1.12月房企销售业绩及走势解读 百强房企在12月的销售额环比增长了15.7厢，但同比下降35%，全年累计销售额同比下滑16.5%，整个行业呈现出筑底态势。千亿房企的数量从2022年的20家减少至16家，其中民营企业由于市场分化，营销韧性相对较弱，而国企和央企则表现出相对稳健的业绩。 重点城市新房供应方面呈现疲软状态，全年供应量同比下降10%；然而，在部分城市政策刺激措施推动下，成交开始有所回暖，12月份新房成交量环比上升10%。 一、综述 1.12月房企销售业绩及走势解读 百强房企在12月的销售额环比增长了15.7厢，但同比下降35%，全年累计销售额同比下滑16.5%，整个行业呈现出筑底态势。千亿房企的数量从2022年的20家减少至16家，其中民营企业由于市场分化，营销韧性相对较弱，而国企和央企则表现出相对稳健的业绩。 重点城市新房供应方面呈现疲软状态，全年供应量同比下降10%；然而，在部分城市政策刺激措施推动下，成交开始有所回暖，12月份新房成交量环比上升10%。 .二三线城市房地产市场的微妙变化 12月二三线城市新房销量环比增长8%，累计同比下降2虬部分二线城市如杭州、武汉等表现突出，其新房销量环比增速接近30%，远超平均水平。成都、杭州等主要二线城市全年新房销售同比增长显著，郑州、天津等地增幅约为30求 一线城市一二手房交易情况：一手房市场热度较高，尤其是京沪等地；二手房市场展现出较强的韧性，尽管12月成交面积微降1%，但全年累计成交面积同比增长达30%。例如，深圳二手房市场表现抢眼，年度同比增长高达71%。 .房地产市场的复苏趋势与策略解析 大城市如北京、上海等受惠于政策放宽和市场自身动力，预计春节期间的营销活动可能会带动楼市进入弱复苏阶段。 多数城市仍在低位盘整，但12月份重点房企业绩环比增长显示出各企业采取了不同的战术应对策略。预计2023年1月的业绩环比或将小幅下滑，但同比降幅会大幅收窄，甚至可能持平。二手房市场短期内挂牌量或略有下降，但全年总量预计将增加。 .二手房与新房市场动态分析 二手房市场与新房市场的联动效应明显二手房市场的挂牌量、成交量以及成交周期的变化对新房市场影响显著，二手房市场的活跃度是反映市场预期的重要指标。 城市间差异性显著一线及强省会城市的二手房市场较为活跃，例如成都、天津、重庆等地二手房与新房成交量均反映出市场需求充足。 市场前景展望：总体市场应保持谨慎乐观态度，预测2024年1月的同比数据有可能实现增长，至少将维持平稳；节日因素及返乡置业需求将对交易活动产生一定影响。 .楼市销售与基本面观察 返乡置业需求有所减弱，春节期间广东北部和四川部分地区出现了小幅度的增长，但在河南、苏北、江西、湖南、湖北等传统人口输出大省并未有明显迹象。 2023年一季度，整体房地产市场因高基数原因可能出现明显下滑，但一二线核心城市仍有望迎来小幅增长。土地市场格局短期难有大的变动，城改项目或许能吸引企业投资，但土地拿地量不会大幅度增加，房企更多地将资源集中在保证项目如期交付上。 二、详细介绍 尊敬的投资者们，晚上好！我是兴业证券房地产行业分析师洪波，在这个特别的元旦之夜，感谢大家抽出宝贵时间参与我们的会议。最新出炉的12月百强房企销售数据显示，整体销售额环比增长了16猊但同比下降35%，全年累计下降16.5%，跌幅进一步扩大。当前，房地产行业的基本面正处于筑底阶段。 接下来，我们将邀请克尔瑞研究的副总经理林总和杨总，为大家深度解读12月份百强房企的具体销售数据及其反映的基本面状况，并在分享结束后进行问答环节。 晚上好，我是杨总。今晚我们聚焦于2023年刚刚结束的全年中百强房企的销售业绩表现，以及重点城市房地产市场、新房与土地市场的运行情况，以全面总结过去一年我国房地产市场的走势。数据显示，12月份百强房企销售额环比上扬15.7%，但相比往年同期，增幅有所减缓。由于去年年底受到风控政策影响导致基数较低，因此同比降幅相对较高。从全年来看，房企销售额下滑幅度为16.5%，市场正处在低位调整的关键时期。全年的业绩趋势呈现出“年初高位、年中低谷、年末企稳”的特点，尤其下半年以来，逐月出现小幅回升态势，三四季度的同比降幅逐步收窄。 值得一提的是，2023年千亿房企数量锐减至16家，比2022年减少了4家，与2021年及2020年相比，共减少27家。在各梯队房企中，ToplO房企展现出较强的韧性，其门槛值仅同比下降3.5%，而Top20、Top30、Top50乃至百强房企的门槛值则明显下滑。 企业间分化现象显著，央国企在2023年的销售表现优于混合所有制房企和民营房企。其中，地方国企实现同比增长3.6就央企微降2.3%，而混合所有制企业和民营房企则分别出现了18.3%和31.5%的下降。部分央国企和民营企业仍然保持了较为强劲的销售势头。 在供应方面，12月份新房市场受供给端疲软影响，新增供应量乏力。全年新增公寓累计同比下降10%，环比和同比分别下降5%和22%。一线城市如北京和上.. 海，供应量缩减尤为明显。相比之下，二线城市如天津和武汉在年底积极促销，通过价格策略刺激成交量提升。 成交方面，尽管新房供应略显不足，30个重点城市的交易量仍实现了环比的小幅回升，全年累计交易量同比微跌2虬2023年的1月和7月成为全年的成交低点和次低点，而12月已接近下半年的成交高峰。 值得注意的是，自9月份一系列利好政策密集出台后，市场开始显现复苏迹象，特别是在北京和上海于12月14日政策调整后，两地房地产市场活跃度明显提升。深圳11月末的新政也有效提振了市场信心。尤其是北京新落户政策对于新房成交产生了显著推动作用，12月下半月的日均成交量较上半月大幅攀升108%，相较于11月日均增长了69凯预计进入1月后，政策效果将进一步释放并显现出来。 .二三线城市房地产市场的微妙变化 首先关注二三线城市的房地产市场，12月份新房交易量环比增长8%，累计同比小幅下降2%。值得注意的是，杭州、武汉、南宁、重庆、合肥、济南、厦门、宁波等二线城市的新房环比增长率均超过30%，远超二三线城市平均8%的增长水平。 在全年表现上，成都、杭州、西安、天津、武汉、南宁、重庆和郑州等主要二线城市在2023年的新房累计同比均实现了显著增长，其中郑州和天津的同比增长率更是接近30%左右。 从总量上看，当前市场微观层面显示出项目开盘去化率呈现微幅下滑态势。以30个重点城市为例，12月份的平均开盘去化率为42%，较上月下滑两个百分点。尽管如此，部分城市如杭州、上海、成都的开盘去化率仍能保持在60%左右的较高水平，而南京、武汉等房源较多的城市开盘去化率则下降约10%o 新开盘项目的销售情况分化明显，新房整体供应有所减少，成交呈现出温和翘尾现象，全年累计来看有轻微下降趋势，降幅约为2虬一线城市热度持续高位，尤其是北京、上海、西安、杭州、成都五城郑州、天津、苏州、宁波等城市通过短期的价格调整策略，有效刺激了销量，取得了良好的销售业绩。全年看来，一些深度调整的城市实现了大幅的同比增长。 二手房市场方面，统计显示，在我们关注的18个重点城市中，12月份二手房成交面积同比微降1%，但全年累计增幅扩大至37炮这表明二手房市场韧性明显优于新房市场。购房者更倾向于选择二手房的主要原因是其价格更具灵活性、挂牌房源丰富以及现房优势突出。 在北京、上海等地，11月和12月对普通住宅标准进行了调整，并降低了首付要求和首套房认定门槛，这些政策调整极大地激发了以旧换新的置换需求，尤其在上海，新政后二手房成交量增长高达30%，北京的日均成交量也有所提升。这些变化预期将对新房市场产生积极影响，进一步提振市场信心。 土地市场方面，12月份全国300个城市的经营性土地成交面积同比首次实现正增长，环比激增78%，预示着明年的新开工项目可能有所增加。虽然2022年土地成交量同比下降20%，达到12.8亿平方米的历史相对低位，但这仍然反映出行业需求端具有较强的韧性。 综上所述，12月份房地产市场体现出以下几个特点：二三线城市新房销售业绩突出，二手房市场展现强大韧性，各城市间市场表现分化显著土地市场活跃度略有回升，但从总体来看，行业需求依然具备较强抗压能力。预计在一月份宽松政策环境下，市场将持续保持稳定态势，但供应量和成交量可能有所下滑。 .房地产市场复苏与策略深度解读 从城市格局来看，北京、上海、杭州、成都和西安等一线城市及热点二线城市，不论受到政策松绑的刺激还是内在市场的驱动力影响，楼市活跃度仍能保持相对稳健。预期这些城市借助春节前的各类营销活动，将有望延续温和复苏的趋势。 然而，当前大多数城市的房地产市场可能尚处于低位盘整阶段。通过分析12月份重点房企单月业绩环比数据可以发现，不少民营企业和风险承受能力较弱的企： 业实现了业绩增长，这体现了在当前市场环境下企业灵活运用战术应对策略，主要依靠积极的市场营销手段来提振销售表现。对于即将来临的1月份，我们预计整体环比数据可能呈现小幅下滑，但鉴于2023年2月份较低的数据基数，同比降幅预计将明显收窄，甚至可能持平。 关于洪总提及的近期多个城市放宽政策后二手房市场的动态，正如您所指出，在七八月份达到高峰之后，每月新增房源挂牌量确实在逐步减少。预测至少在2023年上半年，新增房源挂牌量或将继续维持缩量态势。尽管如此，考虑到当前房源挂牌的主要驱动因素在于价格调整，因此预计全年总体新增挂牌量仍将超过2022年的月平均值。 今年，竣工量出现了显著提升，并且这一趋势预计将在明年得到延续。大量次新房进入市场有力佐证了这一点。同时，我们可以合理推测，在保竣工项目的完成之后，更多房源将被推向二手市场。随着部分房价回落至2017或2018年的水平，交房后的房源挂牌可能会增多。目前市场上，一边是预期逐渐好转的城市，另一边则是价格虽高但交易清淡的城市。挂牌量的下降，既源于业主不愿降低售价的心理，也源于房源因难以成交而选择暂时观望。总体而言，上半年虽然短期内新增挂牌量可能出现波动，但从全年角度看，新增挂牌总量仍然有望超越2022年水平。 总结来说，尽管大部分城市的二手房市场正经历低迷筑底过程，但在2023年上半年，新增挂牌量或将面临短期性下滑，但全年度看，整体挂牌量预计会有增无减。感谢各位投资人积极参与，接下来我们将针对本次会议中的问题进行更深入探讨与交流。 .二手房与新房市场动态深度解读 在当前的房地产市场讨论中，二手房市场的表现尤为引人关注。近期，二手房库存的变化对新房市场基本面修复产生了显著影响。对于市场上出现的二手房挂牌数量达到峰值后开始回落的现象，是否可以将其视为整体市场向好的积极信号呢？ 对此，我认为目前尚不能简单地得出这一结论。因为在许多城市中，即便房源挂牌，也往往面临’挂而不售”的困境。关键在于观察二手房成交周期的变化情况，这才是直接影响市场走势的重要指标。若二手房成交周期明显缩短，即从挂牌到成功交易的时间减小，则可说明市场需求正在改善，有利于新房市场的回暖。 然而，倘若卖家因长时间无法出售而选择降价甚至撤牌，并不意味着市场预期已经实质性好转。这两者间存在本质区别，我们需要谨慎区分。真正具有指导意义的是成交周期的变化趋势。 另一方面，在一些强省会城市，如天津等地，今年二手房成交量显著超过新房，甚至高出1.5倍以上，其二手房和新房总成交量均创历史新高。类似成都这样的城市，新房市场本就保持强劲态势。此外，重庆、郑州等城市的二手房及新房成交量虽较过去几年略有下滑，但同比仍呈现明显增长，这充分显示了这些城市具备持续旺盛的有效购房需求。 对于这类市场而言，如果二手房挂牌量下降的同时成交周期也在缩短，那么确实可以支持市场趋稳向好的判断。随着低价位房源逐步被消化，业主信心增强，挂牌房源数量将逐渐减少，市场压力随之减轻，新房市场也会趋于稳定。目前，改善型和高端住宅产品的销售状况良好，预计明年下半年刚需市场也将迎来良好的去化表现。 关于新房市场的未来展望，尽管今年以来二线城市新房成本差