机场租金补充协议二次落地，兑现议价权

中国中免租金补充协议二分析

核心要点：

• 租金调整背景：2023年12月26日，中国中免与上海机场、首都机场签署了第二次租金补充协议（协议二），旨在调整先前的租金支付方式和金额，以适应免税业的变化和挑战。

• 租金调整机制：

  • 从“流量挂钩+封顶”的模式回归到“保底+提成”的传统模式。
  • 保底租金大幅下调，从数十亿级降低至数亿级。
  • 提成比例调整为18%-36%，对比原合同的40%左右有所下降。

• 租金计算示例：

  • 基于上海机场的数据，按照“协议二”计算，当月应收取的租金约为1.7亿元，相较于“协议一”显著减少。
  • 这表明，随着国际客流的恢复，实际租金将逐渐增加，但不会设置上限。

• 影响与意义：

  • 此次调整有利于激励免税商家在口岸增加销售，体现免税商的议价权。
  • 机场作为重要渠道的地位保持不变，但租金调整反映市场环境的变化。

• 市场预期：

  • 预计2023年全年租金总额较“协议一”减少约20亿元，将对日上（日上上海、日上中国）的业绩产生正面影响。
  • 口岸免税与离岛免税并行发展，市内免税业务的联动设计有望推动口岸免税规模增长，与离岛免税并驾齐驱。

• 盈利预测与投资建议：

  • 考虑当前市场环境和需求，下调中国中免2023-2025年的盈利预测，对应PE分别为24、20、17倍，但仍认为其估值合理偏低。
  • 中长期看，中免作为旅游零售龙头，受益于市内免税店政策和出境游恢复，以及消费复苏，维持“买入”评级。

• 风险提示：

  • 宏观经济波动、消费者奢侈品购买意愿、市场竞争加剧等风险。

这份分析涵盖了中国中免与主要机场达成的租金补充协议二的主要内容、影响及市场预期，突出了租金调整的机制、对免税商和机场的影响，以及对未来盈利预测和投资建议的考量。同时，也强调了可能面临的市场风险。