保障性住房的历史演变和发展规划

顶层设计明确，保障性租赁住房建设加速。我国历史上出台的住房保障政策主要分为：产权式保障性住房（如经济适用住房、共有产权住房）和租赁式保障性住房（如廉租住房、公共租赁住房）两类。具体实践中呈现出：1）覆盖范围不断扩大，2）覆盖层次逐步清晰，3）供给来源趋于多元的特征。 当前阶段住房问题主要在于新市民、青年人等群体住房困难问题仍较突出。 对此，国务院2021年发文明确提出构建公租房、保障性租赁住房和共有产权住房“三位一体”的住房保障体系，并要求加快发展保障性租赁住房。 全国存量保障类住房家庭户数占比7.8%。全国租赁廉租住房/公租房、租赁其他住房、购买新建商品房、购买二手房、购买经适房/两限房家庭户数占比分别为3.7%、21.8%、34.4%、12.1%、4.1%。若假设不同住房来源家庭户人数规模相同，则大致可得全国租赁廉租住房/公租房、租赁其他住房、购买新建商品房、购买二手房、购买经适房/两限房人数规模分别为0.53、3.08、4.85、1.71、0.57亿人。租房群体规模约3.61亿人。 覆盖人群进一步拓展，“十四五”解决1300万人住房困难。据住建部数据，十四五期间40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间），预计可解决1300万人的住房困难。截至2022年初，全国已有近30个省区市出台加快发展保障性租赁住房的实施意见，40个重点城市提出“十四五”保障性租赁住房的发展目标。测算北京、上海、深圳、广州可分别为80、120、120、120万人提供保障性住房，占当地租房人数比例分别为12%、13%、9%、16%。 关注保障性租赁住房的家居需求。B端市场有望随保障性租赁住房建设加速而扩张。产品标准化程度较高，具有较好工程服务能力、售后保障、品牌影响力，能够通过规模制造与管理取得成本优势的企业有望获取更大市场份额。 相关标的有：定制领域的欧派家居、索菲亚、志邦家居、金牌厨柜；软体领域的顾家家居、喜临门、敏华控股；大宗领域的江山欧派。 风险提示：1、保障性住房建设进度不及预期；2、住房体系变化过程中行业商业模式变化，企业未能适应调整的经营风险。3、行业竞争加剧。4、原材料价格上涨。 顶层设计明确，打造三位一体的保障性住房体系 1998-2006年：以经济适用房为主，以廉租房为辅。房改之前的住房建设投资是国家、单位统包的体制。1994年房改开启，当时的住房主要包括针对低收入家庭、具有一定福利性质的经济适用住房和针对高收入家庭的商品房。1998年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，首次提出廉租住房概念，并明确要建立以经济适用房为主的住房供应体系。 2007-2012年：保障范围扩大，租购并举格局形成。国务院于2007年发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，明确城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径，以廉租住房制度作为发展重心，扩大廉租住房制度的保障范围，要求对符合规定条件的家庭基本做到应保尽保，并且到“十一五”期末将廉租住房的保障范围从最低收入住房家庭扩展到低收入住房困难家庭。 国务院2010年发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》和《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，正式提出“保障性安居工程”的概念，在解决城市低收入家庭的廉租住房及经济适用住房两项制度之外，又提出面向中等偏下收入家庭的限价商品住房和公共租赁住房。 2013年至今：调整融合，明确“三位一体”的保障体系顶层设计。2013年发布的《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》将各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房，统一纳入公共租赁住房管理。2014年住建部提出《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》，确定北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石为六个试点城市，积极推进发展共有产权性质政策性商品住房的试点工作。 保障范围再扩大。2021年国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提出在现有的公共租赁住房和共有产权住房之外，建立以保障性租赁住房来解决新市民、青年人等群体的住房问题，同时明确了住房保障体系应以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的顶层设计。 公共租赁住房有明确的收入和资产准入限制，主要面向低收入群体。 保障性租赁住房主要面向新市民、青年人等群体，以建筑面积不超过70㎡的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，准入和退出条件因地制宜。 共有产权房的产权由政府与购房者共有，售价低于市场价，存在一定的交易限制。 租房家庭占比25.5%，存量保障性住房占比7.8% 中国居民住房可根据不同来源分为9大类：租赁廉租房/公租房、租赁其他住房、购买经济适用房/两限房、购买新建商品房、购买二手房、购买原公有住房、自建住房、继承或赠与、其他。 图表1：全国住房来源情况 其中租赁廉租住房/公租房、租赁其他住房、购买新建商品房、购买二手房家庭户数占比分别为3.7%、21.8%、34.4%、12.1%。若假设不同住房来源家庭户人数规模相同，则大致可得全国租赁廉租住房/公租房、租赁其他住房、购买新建商品房、购买二手房人数规模分别为0.53、3.08、4.85、1.71亿人。租房群体规模约3.61亿人。 图表2：全国各类住房来源占比 图表3：全国及21个超大特大城市租房家庭户数占比 分城市来看：沪深广公租房廉租房覆盖率较低。深圳、上海、广州、东莞、北京等地租房绝对人数位居21个超大特大城市前列。但除北京外，廉租房/公租房覆盖比例均低于全国均值14.6%。 图表4：21个超大特大城市租房人数（万人） 图表5：21个超大特大城市廉租房和公租房覆盖率 十四五保障房建设以保障性租赁住房为主 住建部数据显示，“十四五”期间，40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间），预计可解决1300万人的住房困难。截至2022年初，全国已有近30个省区市出台了加快发展保障性租赁住房的实施意见，40个重点城市提出了“十四五”保障性租赁住房的发展目标。2022年40个城市计划筹集建设保障性租赁住房190万套（间），2021年为93.6万套（间）。 图表6：关于规划建设保障性住房的指导意见 图表7：十四五期间保障性租赁住房建设筹划（万套) 新增保障性租赁住房有望推动租房市场供给扩容。若按照每套新增保障性住房居住2人计算（住建部数据显示筹建640万套可解决约1300万人居住问题，按套均2人计算），十四五期间北京、上海、深圳、广州可分别为80、120、120、120万人提供保障性住房，占该地租房人数比例分别为12%、13%、9%、16%。 图表8：部分地区十四五期间新增保障性住房供给情况 深圳：租房群体庞大，回归保障属性 政策演变：回归保障性住房为主 深圳市保障性住房经过多年发展，形成了包含公共租赁住房、安居型商品房、人才住房三大类的保障性住房体系。2021年按照住建部、住建厅和市政府关于深圳市住房保障体系要与国家全面衔接的要求，调整为公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权房三类，其中公共租赁住房和保障性租赁住房为重要组成部分。 图表9：深圳市住房政策发展演变 图表10：深圳市各类住房来源占比 公共租赁住房：逐步推进，完善制度 公共租赁住房主要针对给符合条件的城镇中等偏下及以下收入房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员，由政府带头牵引做投资、建设和治理，或由政府出台政策支持、其他各类主体投资筹集、统一纳入政府的管理，限定建设标准和租金水平。 深圳2006年颁布《深圳市住房建设规划(2006-2010)》明确提出，“十一五”规划期间将建设保障性住房770万㎡、14万套，其中经济适用住房200万㎡、2.6万套；公共租赁住房(含廉租住房)570万㎡、11.4万套。 2008年深圳市发布了《深圳市公共租赁房管理暂行办法》。2009年住建部正式提出把发展公共租赁住房作为保障性住房建设的方式之一，公共租赁住房政策全面实行。 2016年发布的《深圳市住房保障发展“十三五”规划》提出，预计“十三五”期间增加人才住房和保障性住房建筑面积2600万㎡，总计40万套。城市新增的居住用地，必须有至少60%的土地用于公共租赁住房。 2019年12月20日，《深圳市公共租赁住房轮候与配租暂行办法》出台，规定了公共租赁住房的配租、轮候及相关管理活动。2020年深圳住建局发布《深圳市人才住房和公共租赁住房筹集管理办法(试行)》，以规范深圳市在人才住房和公共租赁住房等方面的筹集工作，要求创新筹集工作机制，盘活各类社会存量用房。 小户型为主，套型设计趋同 公共租赁住区容积率在2.0到5.2之间。住区内大都配置有商业、文化活动等设施，但配套设施的规模、运营情况存在差异。由于受到容积率与面积标准的双重制约，公共租赁住房多采用内廊式、外廊式布局，少部分采用单元式布局。套型以一室户，一室一厅及两室一厅为主，配有少量的三室一厅，且套型设计趋同。 据深圳住建局数据，2012至2020年，深圳市共建成144个公共租赁住房项目，其中住宅单元数量在1000以上的大中型住区有36个。这36个住区提供了近90000个居住公共租赁住房单元，占同期所有建设公共租赁住房居住单元的70%。 根据《深圳市住房发展2023年度实施计划》，2023年全市住房计划新开工建筑面积1300万平方米、约16.5万套，其中保障性住房计划新开工建筑面积约475万平方米、约7.3万套；商品住房计划新开工建筑面积约700万平方米、约7万套；其他住房计划新开工建筑面积约125万平方米、约2.2万套。此外，2023年计划筹集保障性住房建筑面积约407.5万平方米、约11.2万套（间），全年共建设筹集保障性住房18.5万套（间），建筑面积约882.5万平方米。 保障性租赁住房：十四五加速建设 保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以小户型、低租金为特点；政府给予政策支持，引导多主体投资、多种渠道筹集供给。 2021年6月，国务院办公厅发布了《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》，促进了保障性租赁住房的发展。同年，深圳市住房和建设局发布《关于既有非居住房屋改造保障性租赁住房的通知(试行)》，提出引导闲置和低效利用的既有非居住房屋改造成保障性租赁住房。 2022年，深圳市住房和建设局、深圳市发展和改革委员会发布《深圳市住房发展“十四五”规划》，提出加快发展保障性租赁住房，多措并举缓解新市民、青年人住房困难。“十四五”期间，深圳将建设筹集公共住房54万套(间)，其中保障性租赁住房40万套(间)； 供应分配公共住房34万套(间)，其中保障性租赁住房20万套(间)。同期商品房建设套数约35万套（间）。 图表11：十四五住房建设筹集情况（万套（间）） 图表12：公共住房中保障性租赁住房筹建情况（万套（间）） 上海：体系逐步完善，强化人才吸引力 政策演变：逐步构建多层次、多渠道保障房体系 十五时期：探索廉租房保障机制。2000年上海颁布《上海市城镇廉租住房试行办法》。 当时推动廉租房的目的主要在于解决住房商品化改革环境下最低收入家庭的住房问题。 十一五时期：逐步构建保障房体系。扩大廉租住房，实行共有住房低租金和旧公房改造。 十一五期间，上海市首次明确提出构建多层次、多渠道的住房保障体系，租赁住房在其中占了较大比例。保障住房体系主要针对四类人群： 双困家庭：扩大廉租房覆盖面，计划“十一五”期末享受廉租住房的保障家庭达到3万至5万户。 双困线以上居住困难家庭：公有住房低租金，出售经过成套化改造的旧公房。 无力买房且经济条件较差、希望租住低租金住房的家庭：扩大中低价商品房和普通商品房的租赁比例。 有购房愿望，购买能力不足的中低收入家庭。适当放宽享受购房贴息政策的条件。 十二五期间：面向“夹心层”实施公租房政策。收入高于最低收入标准，但又低于中低收入标准的“夹心层”家庭，既不能享受廉租房优惠，又无力购买