英皇国际中期报告2023/2024

業績概要 2管理層討論及分析3簡明綜合損益表11簡明綜合損益及其他全面收益表12簡明綜合財務狀況表13簡明綜合權益變動表15簡明綜合現金流量表16簡明綜合財務報表附註17董事及最高行政人員之證券權益38其他人士於股份及相關股份之權益40企業管治及其他資料41 業績概要 英皇國際集團有限公司（「本公司」）董事會（「董事會」或「董事」）提呈本公司及其附屬公司（統稱「本集團」）截至2023年9月30日止6個月（「本期間」）之未經審核綜合業績。 總收入 管理層討論及分析 業績 受惠於旅遊及酒店業的復甦，本集團於本期間的總收入增加49.7%至810,300,000港元（2022年：541,200,000港元）。本集團的租金收入維持大致穩定在448,900,000港元（2022年：430,700,000港元），佔總收入的55.4%（2022年：79.6%）。物業發展銷售收入為12,500,000港元（2022年：14,000,000港元），佔總收入的1.5%（2022年：2.6%）。酒店服務分部的收入大幅增加261.3%至348,800,000港元（2022年：96,600,000港元），佔總收入的43.1%（2022年：17.8%）。 毛利上升113.3%至492,700,000港元（2022年：231,000,000港元）。不包括出售一間附屬公司之收益、公允價值變動及減值虧損及相關遞延稅項以及財務費用，本公司擁有人應佔核心溢利為213,200,000港元（2022年：虧損19,200,000港元）。本公司擁有人應佔本期間虧損收窄至760,100,000港元（2022年：956,400,000港元）。每股基本虧損為0.21港元（2022年：0.26港元）。董事會已決議宣派中期股息每股0.003港元（2022年：0.005港元）。 業務回顧 本集團總部位於香港，主要從事物業投資、物業發展及酒店服務業務，其主要投資物業組合位於大中華及英國。 租金收入 本集團之投資物業組合主要為處於優越位置的商業大廈及優質零售地舖，總樓面面積逾2,600,000平方呎。過去十年，本集團致力於在其起源地以外進一步發展，顯著地將其覆蓋範圍從大中華擴展至英國，使其能夠擁有一個地域覆蓋均衡之物業組合。此舉可使本集團之租金收入來源多元化，並可減低市場波動造成的影響。 管理層討論及分析 香港 香港佔本集團現供租賃的投資物業的總樓面面積約50%。於2023年9月30日，本集團於香港投資物業之出租率超過90%。 本集團持有多個優質辦公、商業及工業大樓，其主要包括位於灣仔的英皇集團中心及中國華融大廈；位於中環的英皇商業中心；位於上環的英皇荷里活中心。 自2023年8月起，位於灣仔駱克道81號的甲級辦公室大廈已全幢租賃予單一租戶，總樓面面積約126,600平方呎。本集團透過重建項目，最大限度提升租金收入，為本集團帶來重大的增值機遇。 本集團亦從多個位於受歡迎的住宅及購物地區之零售商舖產生租金收入。主要投資物業包括位於淺水灣的the pulse；位於半山的輝煌臺零售商舖；位於屯門的新都商場3樓零售商舖；位於銅鑼灣的羅素街8 20 22-24及50-56號；位於尖沙咀的彌敦道81 83號海防道35-37號及漢口道25-29號。 於 本 期 間，本 集 團 已 完 成 出 售 位 於 北 角 的健 威 坊 購 物 商 場，經 調 整 總 代 價 為 約1,944,200,000港元。該物業位於傳統遊客購物區之外，被視為非核心投資物業，通過改裝或重建工程而進一步大幅升值的機會有限。所得款項淨額約1,146,900,000港元將加強本集團的財務狀況，以支持未來的投資機會，並優化其投資組合以獲得更高的回報。 管理層討論及分析 中國內地 位於北京長安東大街的北京英皇集團中心為一幢樓高28層（不包括三層地庫停車場設施）的甲級辦公大樓以及配備豪華戲院的高級大型購物中心，總樓面面積約1,062,000平方呎。其已成為永安里中心商業區的重要部分，並是本集團於中國內地發展高檔商業項目的一個重要里程碑。其因此能吸引知名辦公室租戶、多間國際頂級珠寶、鐘錶及高質量生活品味產品品牌以及來自不同國家的流行特色餐飲租戶進駐。北京英皇集團中心充分應用先進的架構系統、智能及節能技術，在平衡環境及城市經濟發展的基礎上創造新的商業形象。 澳門 位於澳門半島中心的英皇南灣中心為一幢多層高級零售購物中心，總樓面面積約29,600平方呎。其已成為集購物及生活品味產品於一體的黃金購物熱點，設有健身中心、運動服裝、化妝品及珠寶店。 倫敦 本集團擁有位於倫敦牛津街181-183號一幢樓高7層（連地庫）的零售及辦公大樓、25-27號的一幢樓高9層的零售及辦公大樓以及111-125號的Ampersand大廈。Ampersand大廈為一幢樓高8層（連地庫）集結零售商舖、辦公物業及租賃式公寓的綜合大樓，總樓面面積約112,500平方呎（僅就零售及辦公部分而言）。位於倫敦西區黃金零售及熱門蘇豪式辦公室地段，該物業亦鄰近托特納姆法院路橫貫鐵路發展項目，人流如鯽，四通八達。 管理層討論及分析 物業銷售 本集團堅守一貫的策略，專注於在暢旺的市區提供豪華綜合大廈以及在獨特的地段提供低層獨立洋房等優質住宅物業，均享有四通八達的交通網絡，其合共項目實用面積逾353,000平方呎。本集團已制定穩健的項目發展時間表，中期而言有望為住宅單位銷售帶來貢獻，從而推動盈利能力。 已完工並開售的項目 位於半山摩羅廟街8號之半山捌號為樓高29層（包括地下低層）的精品住宅大樓，提供99個開放式至兩房間隔的單位。該項目靠近蘇豪區及蘭桂坊，毗鄰中環至半山自動扶手電梯，方便來往中心商業區。於2023年9月30日，64個單位已售出及3個單位已訂立銷售合約。 畔海為位於屯門大欖澄麗路9號之黃金住宅項目，其包括8幢獨立海景豪華洋房，項目實用面積約32,000平方呎。該項目毗鄰深港西部通道及港珠澳大橋等新交通基礎設施，方便來往大灣區的城市。該項目亦鄰近著名的哈羅國際學校。於2023年9月30日，2幢洋房已售出及1幢洋房已訂立銷售合約。 位於港島南區的壽臣山15號為標誌性豪宅項目，其項目實用面積約97,100平方呎。該項目鄰近香港仔隧道以及名校網絡，已發展成為15幢低密度豪宅別墅，備有完善配套設施。本集團擁有該項目50%股份，其已於2022年推出市場。於2023年9月30日，1幢洋房已售出及1幢洋房已訂立銷售合約。 管理層討論及分析 其他發展中的項目 澄天為一幢樓高23層的住宅及零售大樓，提供110個單位，項目實用面積約38,800平方呎。其位於香港仔中心地帶，乘坐各種公共交通均方便抵達，且位處粵港澳大灣區一小時生活圈內。其自2023年11月起以預售的方式推出市場，市場反應熱烈。該項目計劃於2024年或之後完工。 位於跑馬地宏德街1號之地塊，前身為英皇駿景酒店，將重建成一幢樓高27層的住宅大樓，項目實用面積約47,400平方呎。跑馬地為香港島傳統豪宅地段，方便來往銅鑼灣和灣仔等主要購物及商業區，並鄰近香港賽馬會、香港養和醫院及香港大球場等主要設施。該項目已完成地基工程及正在進行上層建築工程。該項目計劃於2024年或之後完工。 現位於半山般咸道24-30號之大樓已被拆除，並將重建為一幢樓高27層的住宅大樓，項目實用面積約91,100平方呎。步行至港鐵西營盤站僅5分鐘路程。該重建項目計劃於2024年或之後完工。 位於中環奧卑利街20-26號及贊善里11號之地塊計劃重建為一幢樓高25層的精品豪華住宅大樓，其靠近蘇豪區及蘭桂坊，毗鄰中環至半山自動扶手電梯，方便來往中心商業區。該重建項目計劃於2024年或之後完工。 管理層討論及分析 酒店及酒店相關業務 於2023年9月30日，本集團從事提供酒店及娛樂服務之附屬公司英皇娛樂酒店有限公司（「英皇娛樂酒店」；香港股份代號：296）於香港及澳門合共經營下列六家酒店及服務式公寓，總樓面面積逾1,034,000平方呎： –位於香港的英皇駿景酒店及三幢The Unit服務式公寓－即The Unit MorrisonHillThe Unit Happy Valley及The Unit Davis；–位於澳門的英皇娛樂酒店及盛世酒店。 上述酒店及服務式公寓的酒店及娛樂服務收入於本期間綜合併入本集團。 前景 隨著遊客人數反彈及消費氣氛復甦，本集團對零售租賃及酒店服務的市場前景仍持樂觀態度。相比之下，香港的辦公室市場仍未出現顯著回升。儘管在旅遊恢復後，辦公室租賃諮詢有所增加，但由於全球經濟的不確定性，公司對租用新辦公室普遍持謹慎態度。 在宏觀經濟逆勢及眾多市場挑戰（如持續加息及地緣政治緊張局勢）的影響下，本地整體房地產市場最近一直疲軟。然而，一手住宅市場相對活躍，購房者傾向配備綜合會所設施及良好交通連接的新項目。憑藉其聲譽良好的品牌及完善特質，本集團的優質項目持續吸引市場的興趣。於本期間後，澄天的預售已經啟動，並廣受市場歡迎。本集團將繼續因應市場變化而迅速調整策略，並維持均衡的物業組合，以分散業務風險，實現穩健發展。 管理層討論及分析 財務資料 流動資金及財務資源 於2023年9月30日，本集團之資產淨值及每股資產淨值分別為22,794,900,000港元（2023年3月31日：23,887,200,000港元）及每股6.2港元（2023年3月31日：6.5港元）。 於2023年9月30日，本集團之現金、銀行結餘及銀行存款為1,217,000,000港元（2023年3月31日：2,367,900,000港元）。對外借貸（不計應付款項）總額約為19,615,200,000港元（2023年3月31日：22,444,000,000港元），及本集團之淨負債比率（即淨負債佔其資產總值之比率）為39.1%（2023年3月31日：39.3%）。 為提供營運資金，本集團利用經營業務產生之現金流及維持多種融資渠道，包括銀行借貸及債券發行。於2023年9月30日，本集團發行之中期票據尚欠本金為379,600,000港元（2023年3月31日：1,247,300,000港元），以港元及美元計值，定息年利率為4.4%至4.9%。 本集團的銀行結餘及現金以港元、人民幣、澳門幣及英鎊計值。由於本集團小部分銀行借貸以人民幣及英鎊計值，本集團之人民幣及英鎊的市場波動所造成的外匯風險不大。本集團密切監查其整體的外匯風險，並將於必要時採取適當措施緩解貨幣風險。 資產抵押 於2 0 2 3年9月3 0日，本 集 團 已 將 賬 面 值3 5 , 1 8 1 , 5 0 0 , 0 0 0港 元（2 0 2 3年3月3 1日：37,056,800,000港元）之資產用作為銀行融資之抵押。 管理層討論及分析 僱員及薪酬政策 本期間之員工成本總額（包括董事酬金）為223,100,000港元（2022年：252,400,000港元）。於2023年9月30日，僱員數目為946（2022年：768）名。各僱員之薪酬乃根據個人職責、才幹及技能、經驗及表現以及市場薪酬水平而釐定。員工福利包括醫療及人壽保險、退休福利及其他具競爭力之額外福利。 為鼓勵或嘉獎員工，本公司已採納一項購股權計劃，有關詳情載列於本中期報告之「購股權」一節內。 中期股息 董事會已宣派中期股息每股0.003港元（「中期股息」）（2022年：每股0.005港元），合共約11,000,000港元（2022年：18,400,000港元）。中期股息將於2023年12月29日（星期五）派付予於2023年12月14日（星期四）名列本公司股東名冊之股東。 暫停辦理股份過戶登記手續 為釐定股東享有中期股息之資格，本公司將於2023年12月13日（星期三）至2023年12月14日（星期四）（包括首尾兩天）暫停辦理股東登記手續，期間將不會辦理任何股份過戶登記手續。 為符合領取中期股息之資格，所有已填妥之過戶文件連同相關股票，必須