英皇国际2025/2026中期报告

業績概要 2管理層討論及分析3簡明綜合損益表10簡明綜合損益及其他全面收益表12簡明綜合財務狀況表14簡明綜合權益變動表16簡明綜合現金流量表17簡明綜合財務報表附註18董事及最高行政人員之證券權益44其他人士於股份及相關股份之權益47企業管治及其他資料48 英皇國際集團有限公司（「本公司」）董事會（「董事會」或「董事」）提呈本公司及其附屬公司（統稱「本集團」）截至2025年9月30日止6個月（「本期間」）之未經審核簡明綜合業績。 管理層討論及分析 業績 於本期間，受物業發展銷售推動，本集團的總收入大幅增加247.3%至1,595,400,000港元（2024年：459,400,000港元）。物業發展分類收入飆升1,408.9%至1,235,500,000港元（2024年：81,900,000港元），主要由One Jardine’s Lookout的銷售收入所貢獻。租金收入為359,900,000港元（2024年：377,500,000港元）。 即使投資物業公允價值虧損有所上升，但由於總收入增加及本期間並無來自不再持續經營業務之虧損（2024年：2,520,100,000港元），本集團於本期間的淨虧損大幅收窄至2,290,600,000港元（2024年：3,562,400,000港元）。每股基本虧損為0.42港元（2024年：0.92港元）。由於公允價值虧損為非現金項目，故不會對本集團之現金流構成直接影響。 業務回顧 本集團總部位於香港，主要從事物業發展及物業投資業務。本集團於香港發展優質住宅項目以提高盈利能力，並主要於大中華區的黃金地段擁有及管理投資物業以產生穩定收入。 物業銷售 本集團堅守一貫的策略，專注於提供豪華綜合大廈以及低層獨立洋房等優質住宅物業。藉著減息帶來正面的投資氣氛，本集團於本期間啟動其住宅物業the MVP的預售。 管理層討論及分析 發展中之項目（已完成預售） theMVP位於半山般咸道28號，從其步行至港鐵西營盤站僅5分鐘路程，項目實用面積約91,000平方呎。該項目將重建為一幢樓高27層的住宅大樓，提供117個單位。於本期間，本集團啟動the MVP的預售，市場反應非常熱烈。截至2025年9月30日，112個單位已成功簽訂銷售合約，總合約金額為2,232,400,000港元。於本期間後，餘下5個單位已簽訂銷售合約。相關銷售收入將於單位交付後入賬。目前，施工工程正按計劃進行，該項目計劃於2026年或之後完工。 現時可供銷售之項目 位於港島南區的壽臣山15號為標誌性豪宅項目，項目實用面積約97,100平方呎。該地塊鄰近香港仔隧道以及名校網絡，提供15幢低密度豪華洋房，並備有完善配套設施。本集團擁有該項目50%股份。截至2025年9月30日，累計7幢洋房已完成交付；1幢洋房已簽訂銷售合約並已於本期間後交付。於本報告日期，7幢洋房可供出售。 澄天位於香港仔中心地帶，為一幢樓高23層的住宅及零售大樓，提供110個單位，項目實用面積約38,800平方呎。截至2025年9月30日，累計108個單位已完成交付，其中33個單位已於本期間完成交付及共182,700,000港元之銷售收益已入賬。於本報告日期，2個單位可供出售。 管理層討論及分析 已完成之項目 One Jardine’s Lookout為一幢位於跑馬地的27層高住宅大樓，提供123個單位，項目實用面積約47,400平方呎。其位處香港島傳統豪宅地段，方便來往銅鑼灣和灣仔等主要購物及商業區，並鄰近香港賽馬會、香港養和醫院及香港大球場等主要設施。於本期間，所有123個單位已完成交付，銷售收益總額約950,900,000港元並已入賬。 畔海為位於屯門大欖之住宅項目，其包括8幢獨立海景豪華洋房，項目實用面積約32,000平方呎。截至2025年9月30日，累計8幢洋房已完成交付，其中4幢洋房已於本期間完成交付及共214,400,000港元之銷售收益已入賬。 位於半山之半山捌號為樓高29層（包括地下低層）的精品住宅大樓，提供99個單位。截至2025年9月30日，累計98個單位已完成交付，其中3個單位已於本期間完成交付及共19,400,000港元之銷售收益已入賬；餘下1個單位已簽訂銷售合約，相關銷售收入將於單位交付後入賬。 租金收入 本集團之投資物業組合主要為處於優越位置的商業大廈及優質零售地舖，總樓面面積合共約2,400,000平方呎，主要分佈於香港、中國內地及澳門。此舉可使本集團之租金收入來源多元化，並可減低市場波動造成的影響。 於本期間，本集團擬向一名獨立第三方出售位於澳門的兩個零售商鋪及一個住宅單位，代價為90,000,000港元。所得款項將用於豐富本集團的營運資金。該出售事項的詳情載於本公司日期為2025年9月5日的公告。該出售事項已於2025年10月完成。 管理層討論及分析 於本期間後，本集團完成向一名獨立第三方出售位於英國倫敦的零售及辦公大樓，以參考其公允市場價值為22,000,000英鎊（相當於約229,400,000港元）作為代價。所得款項將進一步提升本集團的財務狀況。該出售事項的詳情載於本公司日期為2025年10月30日的公告。 於本期間後，本集團擬向一名獨立第三方出售一幢位於香港灣仔告士打道60號的商業樓宇，代價為1,160,000,000港元。所得款項將用於強化本集團之財務狀況，包括但不限於充實本集團物業發展及物業投資業務的營運資金以及償還銀行借貸。該出售事項的詳情載於本公司日期為2025年11月14日的公告。該出售事項的完成須待股東於其後舉行之本公司股東特別大會上批准。 香港 於2025年9月30日，本集團於香港的投資物業的出租率超過90%。 本集團持有多個優質辦公、商業及工業大樓，特別是位於灣仔的英皇集團中心及廣發大廈；位於中環的英皇商業中心；位於上環的英皇荷里活中心。本集團亦從多個位於受歡迎的住宅及購物地區之零售商舖產生租金收入，特別是位於淺水灣的the pulse及銅鑼灣羅素街的多間地舖，以及位於尖沙咀彌敦道、海防道及漢口道的地舖。 其他地點 位於中國北京長安東大街的北京英皇集團中心為一幢樓高28層（不包括三層地庫停車場設施）的甲級辦公大樓以及配備豪華電影院的高級大型購物中心，總樓面面積約1,062,000平方呎。其吸引了知名辦公室租戶、多個國際頂級珠寶、鐘錶及高質量生活用品品牌以及來自各個國家的流行特色餐飲租戶進駐。 管理層討論及分析 位於澳門半島中心的英皇南灣中心為一幢多層高級零售購物中心，總樓面面積約29,600平方呎。其已成為集購物及生活品味產品於一體的黃金購物熱點，設有健身中心、運動服裝、化妝品及珠寶店。 在英國，本集團擁有位於牛津街25–27號的一幢9層零售及辦公大樓，總樓面面積為19,300平方呎；以及位於牛津街111–125號的A m p e r s a n d大廈，總樓面面積約為112,500平方呎（僅作零售及辦公用途）。 前景 近年面對多重經濟與政治挑戰，香港寫字樓租賃市場持續受壓，供應過剩並使情況加劇，空置率持續上升。儘管如此，市場亦出現一些積極發展，特別是在金融服務領域，例如首次公開招股活動復甦、企業將總部遷至香港，以及對沖基金業務擴張等，這些因素均帶動金融服務業對辦公室的需求，有助紓緩寫字樓租賃市場規模萎縮的壓力。 本地零售租賃市場持續面臨壓力，香港居民赴大灣區消費的熱潮未減，引發店舖結業潮，餐飲、服飾等多個行業均受影響。另一方面，中國內地品牌正積極拓展香港市場，有助減緩租金下跌速度。 受股市反彈及利率下降推動，本地住宅市場出現回暖。此外，新資本投資者入境計劃將單一物業之住宅房地產的成交價門檻降低至30,000,000港元，或會吸引更多外資流入豪宅市場。儘管如此，鑑於當前宏觀經濟及政治環境不穩定，本集團未來仍將保持審慎，並適時調整發展物業項目的推售時間表，以實現穩健的業務表現。 管理層討論及分析 財務及其他資料 流動資金及財務資源 於2025年9月30日，本集團之資產淨值及每股資產淨值分別為14,759,200,000港元（2025年3月31日：16,943,000,000港元）及每股2.7港元（2025年3月31日：3.1港元）。 於2025年9月30日，本集團之現金、銀行結餘及銀行存款合共為737,400,000港元（2025年3月31日：639,600,000港元）。銀行借貸總額約為16,396,200,000港元（2025年3月31日：16,605,000,000港元）。本集團之淨負債比率（即其淨負債佔資產總值之比率）為47.5%（2025年3月31日：44.4%）。 於2025年9月30日，本集團已發行之中期票據的本金金額為79,900,000港元（2025年3月31日：79,900,000港元），以港元計值，定息年利率為4.9%。 本集團的銀行結餘及現金以港元、人民幣及英鎊計值。由於本集團小部分銀行借貸以人民幣及英鎊計值，本集團因人民幣及英鎊的市場波動而引致的外匯風險不大。本集團密切監查其整體的外匯風險，並將於必要時採取適當措施緩解貨幣風險。 於本期間後，本公司與所有相關的銀行已達成共識，本集團的現有銀行貸款安排將根據已同意之商業條款函件復常。本集團至少在2027年7月31日前享有更大的財務靈活性以配合其未來業務發展，體現了銀行合作夥伴對本集團之前景及信貸能力充滿堅實的信心。 資產抵押 於2025年9月30日，本集團已把賬面值為28,155,900,000港元（2025年3月31日：31,185,600,000港元）之資產用作為銀行融資之抵押。 管理層討論及分析 僱員及薪酬政策 於2025年9月30日，員工人數為272人（2024年：305人）。本期間之員工成本總額（包括董事酬金）為63,400,000港元（2024年：209,500,000港元）。各僱員之薪酬乃根據個人職責、才幹及技能、經驗及表現以及市場薪酬水平而釐定。員工福利包括醫療及人壽保險、退休福利及其他具競爭力之額外福利。 為鼓勵或嘉獎員工，本公司已採納一項購股權計劃，有關詳情載列於本中期報告報之「購股權」一節內。 中期股息 董事會已議決不宣派本期間任何中期股息（2024年：無）。 簡明綜合損益表 簡明綜合損益表 簡明綜合損益及其他全面收益表 簡明綜合損益及其他全面收益表 簡明綜合財務狀況表 簡明綜合權益變動表 簡明綜合現金流量表 簡明綜合財務報表附註 截至2025年9月30日止6個月 1.編製基準 本未經審核簡明綜合財務報表乃按照香港會計師公會（「香港會計師公會」）頒佈之香港會計準則（「香港會計準則」）第34號「中期財務報告」及聯交所證券上市規則（「上市規則」）附錄D2所載之適用披露規定而編製。 本未經審核簡明綜合財務報表應與截至2025年3月31日止年度之年度財務報表一併閱讀。 2.重要會計政策 本未經審核簡明綜合財務報表乃根據歷史成本基準編製，惟投資物業於各呈報期末按公允價值計量。 除因應用香港會計師公會頒佈之經修訂香港財務報告準則（「香港財務報告準則」）會計準則所產生的會計政策變動外，本期間之未經審核簡明綜合財務報表所應用的會計政策及計算方法與編製本集團截至2025年3月31日止年度之年度財務報表所採納者一致。 應用經修訂香港財務報告準則會計準則 於本中期期間，本集團於編製本集團未經審核簡明綜合財務報表時已首次應用香港會計師公會所頒佈以下於2025年4月1日或之後開始的年度期間強制生效的經修訂香港財務報告準則會計準則： 香港會計準則第21號之修訂 缺乏可兌換性 於本中期期間應用上述經修訂香港財務報告準則會計準則對本集團於本期間及過往期間之財務狀況及表現及╱或本未經審核簡明綜合財務報表所載之披露並無重大影響。 本集團並無提早應用任何於本會計期間已頒佈但尚未生效之經修訂香港財務報告準則會計準則。 簡明綜合財務報表附註 截至2025年9月30日止6個月 3.收入 持續經營