英皇国际2024/2025中期报告

目錄 業績概覽 2管理層討論及分析3簡明綜合損益表10簡明綜合損益及其他全面收益表12簡明綜合財務狀況表13簡明綜合權益變動表15簡明綜合現金流量表16簡明綜合財務報表附註17董事及最高行政人員之證券權益44其他人士於股份及相關股份之權益47企業管治及其他資料48 業績概覽 英 皇 國 際 集 團 有 限 公 司（「本 公 司」）董 事 會（「董 事 會」或「董 事」）提 呈 本 公 司 及 其 附屬 公 司（統 稱「本 集 團」）截 至2024年9月30日 止6個 月（「本 期 間」）之 未 經 審 核 簡 明綜合業績。 管理層討論及分析 業績 於 本 期 間，本 集 團 來 自 持 續 經 營 業 務 的 總 收 入 增 加 至459,400,000港 元（2023年 ：438,400,000港 元）。物 業 發 展 銷 售 收 入 大 幅 增 加555.2%至81,900,000港 元（2023年 ：12,500,000港 元）， 主 要 由半 山 捌 號的 銷 售 收 入 所 貢 獻。 租 金 收 入 為377,500,000港元（2023年：425,900,000港元）。 來 自 持 續 經 營 業 務 的 毛 利 為335,100,000港 元（2023年 ：359,000,000港 元）。由 於投 資 物 業 之 公 允 價 值 虧 損，本 集 團 錄 得 來 自 持 續 經 營 業 務 之 本 公 司 擁 有 人 應 佔 虧損1,042,300,000港 元（2023年 ：769,200,000港 元）。連 同 來 自 不 再 持 續 經 營 業 務之 虧 損， 本 集 團 錄 得 本 公 司 擁 有 人 應 佔 虧 損3,464,600,000港 元（2023年 ：760,100,000港元）。來自持續經營業務之每股基本虧損為0.28港元（2023年：0.21港元）。 業務回顧 本 集 團 總 部 位 於 香 港，主 要 從 事 物 業 發 展 及 物 業 投 資 業 務。本 集 團 於 香 港 發 展 優質 住 宅 項 目 以 提 高 盈 利 能 力，並 於 大 中 華 區 及 海 外 的 黃 金 地 段 擁 有 及 管 理 投 資 物業以產生穩定收入。 物業銷售 本 集 團 堅 守 一 貫 的 策 略，專 注 於 提 供 豪 華 綜 合 大 廈 以 及 低 層 獨 立 洋 房 等 優 質 住 宅物 業，並 已 制 定 穩 健 的 項 目 發 展 時 間 表。藉 著 於 本 期 間 後 美 聯 儲 減 息 帶 來 積 極 的投 資 氣 氛，本 集 團 加 快 推 售 其 住 宅 物 業—One Jardine’s Lookout已 把 全 部 可供 預 售 之 單 位 訂 立 銷 售 合 約，以 及壽 臣 山15號的1幢 洋 房 已 以 超 過800,000,000港元售出。 管理層討論及分析 預售發展中項目 One Jardine's Lookout為一幢位於跑馬地的27層高住宅大樓，提供123個單位，項 目 實 用 面 積 約47,400平 方 呎。其 位 處 香 港 島 傳 統 豪 宅 地 段，方 便 來 往 銅 鑼 灣 和灣 仔 等 主 要 購 物 及 商 業 區，並 鄰 近 香 港 賽 馬 會、香 港 養 和 醫 院 及 香 港 大 球 場 等 主要 設 施。其 自2024年9月 起 以 預 售 的 方 式 推 出 市 場。在 減 息 的 催 化 下，預 售 的 市場 反 應 非 常 熱 烈，並 錄 得 超 額 認 購。於 本 報 告 日 期（「最 後 實 際 可 行 日 期」），所 有單位已訂立銷售合約，銷售合約總額約1,000,000,000港元。 澄 天為 一 幢 樓 高23層 的 住 宅 及 零 售 大 樓， 提 供110個 單 位， 項 目 實 用 面 積 約38,800平 方 呎。其 位 於 香 港 仔 中 心 地 帶，乘 坐 各 種 公 共 交 通 均 方 便 抵 達，且 位 處粵港澳大灣區一小時生活圈內。於最後實際可行日期，80個單位已訂立銷售合約，有關銷售合約金額逾500,000,000港元。該項目計劃於2025年完工。 已完成可供出售項目 位 於 半 山 摩 羅 廟 街8號 之半 山 捌 號為 樓 高29層（包 括 地 下 低 層）的 精 品 住 宅 大 樓，提 供99個 開 放 式 至 兩 房 間 隔 的 單 位。於2024年9月30日，77個 單 位 已 售 出 及8個單 位 已 訂 立 銷 售 合 約。於 本 期 間 後，餘 下 之14個 單 位 亦 已 全 部 訂 立 銷 售 合 約。上述合共22個已訂立銷售合約之單位的總銷售金額逾110,000,000港元。 位於港島南區的壽臣山15號為標誌性豪宅項目，項目實用面積約97,100平方呎。該 地 塊 鄰 近 香 港 仔 隧 道 以 及 名 校 網 絡，提 供15幢 低 密 度 豪 華 洋 房，並 備 有 完 善 配套 設 施。本 集 團 擁 有 該 項 目50%股 份。於2024年9月30日，5幢 洋 房 已 售 出 及1幢洋 房 以 賣 價260,000,000港 元 訂 立 銷 售 合 約。於 本 期 間 後，由 於 投 資 氣 氛 回 暖，1幢洋房以賣價逾800,000,000港元售出。於最後實際可行日期，8幢洋房可供出售。 管理層討論及分析 畔海為位於屯門大欖澄麗路9號之黃金住宅項目，其包括8幢獨立海景豪華洋房，項目實用面積約32,000平方呎。於2024年9月30日，4幢洋房已售出。於最後實際可行日期，4幢洋房可供出售。 發展中項目 過 去 位 於 半 山般 咸 道24–30號之 大 樓 已 被 拆 除，並 將 重 建 為 一 幢 樓 高27層 的 住 宅大 樓，項 目 實 用 面 積 約91,100平 方 呎。從 其 步 行 至 港 鐵 西 營 盤 站 僅5分 鐘 路 程。該重建項目計劃於2026年或之後完工。 租金收入 本 集 團 之 投 資 物 業 組 合 主 要 為 處 於 優 越 位 置 的 商 業 大 廈 及 優 質 零 售 地 舖，總 樓 面面 積 合 共 逾2,400,000平 方 呎，覆 蓋 範 圍 從 香 港、中 國 內 地、澳 門 到 倫 敦，形 成 一個 地 域 覆 蓋 均 衡 之 物 業 組 合。此 舉 可 使 本 集 團 之 租 金 收 入 來 源 多 元 化，並 可 減 低市場波動造成的影響。 於 本 期 間，本 集 團 完 成 出 售 位 於 香 港 柴 灣 兩 個 工 業 單 位，總 代 價 為100,000,000港 元。本 集 團 亦 完 成 出 售 位 於 香 港 的 若 干 投 資 物 業，涵 蓋 商 業 單 位、零 售 舖 位 及住 宅 單 位，以 及 兩 幢 工 業 大 樓，總 代 價 約 為1,142,400,000港 元。該 等 出 售 所 得 款項淨額有助提升本集團的財務狀況。 管理層討論及分析 香港 香 港 佔 本 集 團 現 供 租 賃 的 投 資 物 業 的 總 樓 面 面 積 近50%。於2024年9月30日，本集團於香港投資物業之出租率超過90%。 本 集 團 持 有 多 個 優 質 辦 公、商 業 及 工 業 大 樓，特 別 是 位 於 灣 仔 的英 皇 集 團 中 心、中國華融大廈及廣發大廈；位於中環的英皇商業中心；位於上環的英皇荷里活中心。本 集 團 亦 從 多 個 位 於 受 歡 迎 的 住 宅 及 購 物 地 區 之 零 售 商 舖 產 生 租 金 收 入，特別是位於淺水灣的the pulse及銅鑼灣羅素街，以及尖沙咀彌敦道、海防道及漢口道的多間地舖。 其他位置 位 於 中 國 北 京 長 安 東 大 街 的北 京 英 皇 集 團 中 心為 一 幢 樓 高28層（不 包 括 三 層 地 庫停 車 場 設 施）的 甲 級 辦 公 大 樓 以 及 配 備 豪 華 電 影 院 的 高 級 大 型 購 物 中 心，總 樓 面面積約1,062,000平方呎。其能吸引知名辦公室租戶、多間國際頂級珠寶、鐘錶及高質量生活品味產品品牌以及來自各個國家的流行特色餐飲租戶進駐。 位 於 澳 門 半 島 中 心 的英 皇 南 灣 中 心為 一 幢 多 層 高 級 零 售 購 物 中 心，總 樓 面 面 積 約29,600平 方 呎。其 已 成 為 集 購 物 及 生 活 品 味 產 品 於 一 體 的 黃 金 購 物 熱 點，設 有 健身中心、運動服裝、化妝品及珠寶店。 本 集 團 把 其 業 務 範 圍 由 大 中 華 區 已 擴 展 至 英 國。其 擁 有 一 幢 位 於牛 津 街181–183號的7層（包 括 地 庫）零 售 及 辦 公 大 樓，總 樓 面 面 積 為20,000平 方 呎 ； 一 幢 位 於牛津 街25–27號的9層 零 售 及 辦 公 大 樓，總 樓 面 面 積 為19,300平 方 呎 ； 以 及 位 於 牛津 街111–125號 的Ampersand大 廈，總 樓 面 面 積 約 為112,500平 方 呎（僅 作 零 售 及辦公大樓用途）。 管理層討論及分析 前景 於 本 期 間 後，由 於 美 聯 儲 減 息，加 上 香 港 政 府 放 寬 物 業 按 揭 成 數 有 助 降 低 購 房 成本，使 購 房 者 及 投 資 者 的 投 資 氣 氛 有 所 回 暖 ； 以 及 地 產 商 一 直 積 極 推 動 開 售，帶動（新房及二手）住宅物業交易數量增加。11月再次減息有助於進一步加強動力。此 外，香 港 政 府 推 出 的 新 資 本 投 資 者 入 境 計 劃（「該 計 劃」）以 及 人 才 計 劃 吸 引 了 來自 中 國 內 地 和 海 外 的 人 才 及 其 家 屬，刺 激 了 本 地 住 宅 需 求。而 政 府 容 許 該 計 劃 下之 投 資 者 購 買 高 額 住 宅 以 計 入 投 資 總 額，也 有 助 鼓 勵 購 買 本 地 住 宅。本 集 團 將 密切觀察市況，並適時調整推出發展物業項目的時間表，以及時把握機會。 另 一 方 面，香 港 辦 公 室 租 賃 行 業 仍 然 面 對 挑 戰。黃 金 商 業 區 與 非 黃 金 商 業 區 之 間的 租 金 差 距 收 窄，促 使 部 分 企 業 將 業 務 營 運 遷 回 黃 金 商 業 區。零 售 市 場 方 面，本地政府一直實施措施以吸引更多遊客及促進零售消費，惟尚需時日方能顯現效果。預 期 辦 公 室 及 零 售 租 賃 市 場 將 於 近 期 保 持 競 爭 態 勢。本 集 團 將 繼 續 與 租 戶 保 持 緊密溝通，以及時調整策略，務求取得穩定的業務表現。 財務及其他資料 以實物分派方式宣派特別中期股息 於 本 期 間，本 集 團 以 實 物 分 派 其 於 英 皇 娛 樂 酒 店 有 限 公 司（「英 皇 娛 樂 酒 店」； 香港 股 份 代 號 ：296）股 份 的 方 式（「分 派」）宣 派 特 別 中 期 股 息。於 分 派 完 成 後，英 皇娛 樂 酒 店 不 再 為 本 集 團 之 附 屬 公 司。其 成 為 本 集 團 的 同 系 附 屬 公 司，而 英 皇 娛 樂酒店的收入將不再綜合計入本集團。 管理層討論及分析 供股及資本架構 於2024年9月24日，本 公 司 按 於 供 股 記 錄 日 期 每 持 有 兩 股 股 份 獲 發 一 股 供 股 股 份之 基 準，按 認 購 價 每 股 供 股 股 份0.25港 元 向 其 合 資 格 股 東 發 行1,838,772,833股 供股 股 份（「供 股」）。供 股 所 得 款 項 總 額 約 為459,700,000港 元，而 經 扣 除 有 關 供 股的 所 有 相 關 開