房地产行业周报：保障房建设提速，新房成交同比转正

板块行情：（10月23日-10月27日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨0.2%，在31个一级行业板块中排名第25位。 政策要闻：中央层面：1）国务院：提出加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。2）央行2022年第四季度以来金融工作情况作报告：对房地产市场风险，按照因城施策原则，指导各地精准实施差别化住房信贷政策，下调二套房利率政策下限，统一全国层面首付款比例政策下限，配合相关部门将首套房认定标准调整为“认房不认贷”，更好支持刚性和改善性住房需求。3）第十四届全国人民代表大会常务委员会第六次会议决定，批准增发国债和2023年中央预算调整方案，将在今年四季度增发1万亿元国债，集中力量支持灾后恢复重建和弥补防灾减灾救灾短板。地方层面：1）上海金山区：满足条件的非沪籍人才，按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、且在本市无住房的，可购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。2）杭州：职工家庭名下无住房，且无住房公积金贷款记录的，执行首套房政策；名下拥有1套住房，或有1次住房公积金贷款记录且相应贷款已结清的，执行二套房政策。3）成都：一站式住房交易业务办理平台“蓉易住”已于近日完成调试并正式上线。4）四川：在成都市、德阳市、眉山市、资阳市、攀枝花市行政区内申请公贷，实施“认房不认贷”，执行首套房住房公积金贷款政策。 公司动态：1）万科A：控股子公司万物云已于2023年10月24日完成将10.5亿股未上市股份转换为H股；深铁董事长辛杰担任公司第二十届董事会副主席；发布项目跟投制度7.0版，万科新获取的住宅开发销售类项目均列入跟投范围。2）华润置地：关于公开募集基础设施证券投资基金的建议分拆及在深圳证券交易所独立上市。预计公募基金将募集人民币69.78亿元。3）中国金茂：中国证监会及上海证券交易所已受理华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金注册及上市的申请材料以作进一步审批，REITs的相关资产为位于湖南省长沙市岳麓区梅溪湖环湖路1177号的项目；北京产权交易所披露西安润茂置业有限公司增资项目，该增资项目要求融资方所属行业为房地产业。 销售端：新房成交同比转正，二手房成交连续3周位于历史高位。1）本周21城商品房成交面积339.1万方，环比上升11%，同比上升13%；年初至今21城成交面积1.29亿方，累计同比增速下降3.9%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为102.8万方、172.4万方、63.9万方，周环比增速分别为13%、15%、1%，周同比增速分别为-1%、33%、-6%。3）本周11城二手房成交面积175.4万方，环比下降6%，同比上升25%；年初至今11城二手房成交面积6669万方，同比上升27%。 投资策略：新均衡到来，考验房企重塑商业模式的能力。随着核心区地价限价的逐步放开，则更加考验房企在核心区的操盘能力；而郊区盘容积率的放开，则让住宅形态有更多发挥空间，部分对客户理解更为深刻的房企可能找到新的竞争优势，上述逻辑仍需中期验证。短期我们仍重点推荐推荐深耕核心一二线城市的房企，建议关注招商蛇口、越秀地产、城建发展、京投发展、中华企业、天健集团、中新集团、天地源等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：股市普遍上涨，地产板块排名25位 本周申万地产板块上涨0.2%。本周（10月23日-10月27日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨0.2%，在31个一级行业板块中排名第25位。 图表1本周申万地产板块上涨0.2%，板块排名第25位 本周A股板块内涨幅第一为顺发恒业，累计涨幅达61.8%。从A股表现来看，涨幅排名前5的个股分别为顺发恒业、云南城投、万通发展、黑牡丹、大龙地产，跌幅前五的个股分别为天健集团、金科股份、城建发展、荣盛发展、招商蛇口。 图表2顺发恒业周涨幅达61.8% 图表3天健集团周跌幅达8.9% 本周港股板块内涨幅第一的为华润万象生活，上涨8.7%。从港股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为华润万象生活、绿城管理控股、绿城服务、贝壳W、越秀地产，跌幅前五的个股分别为恒大物业、中国恒大、旭辉控股集团、碧桂园、世贸集团。 图表4本周华润万象生活涨幅达8.7% 图表5本周恒大物业跌幅达15.4% 二、政策要闻：14号文提出加大保障房建设，各地进一步放宽购房政策 中央层面：1）国务院：印发《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发【2023】14号文），提出加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。2）中国人民银行2022年第四季度以来金融工作情况作报告：对房地产市场风险，按照因城施策原则，指导各地精准实施差别化住房信贷政策，下调二套房利率政策下限，统一全国层面首付款比例政策下限，配合相关部门将首套房认定标准调整为“认房不认贷”，更好支持刚性和改善性住房需求。3）第十四届全国人民代表大会常务委员会第六次会议决定，批准增发国债和2023年中央预算调整方案，中央财政将在今年四季度增发2023年国债1万亿元，集中力量支持灾后恢复重建和弥补防灾减灾救灾短板。 图表6 14号文提出加大保障房建设，增发万亿国债支持灾后恢复重建等 地方层面：1）上海金山区：满足条件的非沪籍人才，按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、且在本市无住房的，可购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。2）杭州：职工家庭名下无住房，且无住房公积金贷款记录的，执行首套房政策；名下拥有1套住房，或有1次住房公积金贷款记录且相应贷款已结清的，执行二套房政策。3）成都：成都一站式住房交易业务办理平台——“蓉易住”已于近日完成调试并正式上线。4）四川：在成都市、德阳市、眉山市、资阳市、攀枝花市行政区内申请公贷，无住房的，认定为购买首套住房，执行首套房住房公积金贷款政策。5）丽江：实施“认房不认贷”政策。购买首套住房、二套住房，公贷与商贷最低首付比例均分别按20%、30%执行。6）宜春：首套房贷款“认房不认贷”。首套房公积金或商业贷款，首付最低比例20%，商业贷款二套房最低首付比例30%。实行阶段性购房契税补贴。7）柳州：实行认房不认贷。首套房、二套房商贷最低首付比例分别不低于20%、30%。二套住商贷利率政策下限调整为不低于LPR+20BP。8）深圳：满足条件的无房缴存职工每月最高可按申请当月应缴存额提取公积金。满足条件的二孩及以上且至少有一个未成年子女的家庭，可按实际月租金提取，不受月应缴存额限制。9）广州：房地产开发企业不得通过诱导、教唆、协助购房人伪造证明材料等方式骗取购房资格。10）绍兴：现行的住房公积金贷款可贷额度倍数进行调整，从原来的15倍调整至20倍。11）张掖：对符合生育政策的多孩家庭，每新购一套改善性住房，住房所在县、区补贴1万元；子女为父母购买孝老住房，住房所在县、区补贴1万元。退还购房个人所得税。补贴个人购房契税。12）宁波鄞州区：拟对符合条件的新建商品住房购房者，按完税金额的1%给予补贴。13）蚌埠：支持提取公积金付首付，提取后仍可申请公积金贷款。支持公积金家庭共享互通。支持特殊人群购房补贴，拓宽人才购房补贴范围。14）昭通：允许分期缴纳土地出让金，受让人在首期缴纳比例不低于出让价款50%的前提下，剩余价款可在签订土地出让合同之日起一年内缴清。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）万科A：控股子公司万物云已于2023年10月24日完成将10.5亿股股未上市股份转换为H股；深铁董事长辛杰担任公司第二十届董事会副主席；发布项目跟投制度7.0版，万科新获取的住宅开发销售类项目均列入跟投范围。2）华润置地：关于公开募集基础设施证券投资基金的建议分拆及在深圳证券交易所独立上市。预计公募基金将募集人民币69.78亿元，建议分拆构成(i)向基础设施REIT出售该项目，及(ii)集团认购公募基金30%的基金份额。3）中国金茂：中国证监会及上海证券交易所已受理华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金注册及上市的申请材料以作进一步审批，REITs的相关资产为位于湖南省长沙市岳麓区梅溪湖环湖路1177号的项目。4）碧桂园：深圳市碧桂园房地产投资有限公司近日发生工商变更，杨文杰卸任总经理，由王富学接任。5）新城控股：新城控股已与新城悦服务于当日订立2024年新城框架协议，内容有关新城悦服务提供包括物业管理服务在内的各类服务。 图表8深铁董事长辛杰兼任万科董事会副主席，华润、金茂拟发行REITs 三、销售端：新房成交环比和同比均上升，二手房成交同比处于历史高位 （一）新房市场：本周21城成交面积环比上升11%，同比上升13% 从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比上升11%，同比上升13%。1）本周21城商品房成交面积339.1万方，商品房日平均成交面积48.4万方，环比上升11%，同比上升13%，2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积1.29亿方，累计同比下降3.9%。 图表9本周21城商品房单日平均成交面积48.4万方 本周一线城市商品房成交面积为102.8万方，环比上升13%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为102.8万方、172.4万方、63.9万方，周环比增速分别为13%、15%、1%，周同比增速分别为-1%、33%、-6%。2）一线城市北京、上海、广州、深圳成交面积周环比增速分别为-1%、48%、-7%、-22%；二线城市中杭州成交面积周环比上升73%，周同比上升57%；三四线城市惠州、温州、绍兴分别环比上升41%、45%、53%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为3741万方，同比增长6%。 我们监测的6个二线城市商品房成交面积为6048万方，同比下降6%；11个三四线城市商品房成交面积为3125万方，同比下降10%。 图表10本周21城周度成交面积339.1万方 （二）二手房市场：本周11城成交面积同比上升25% 从我们监测的11城数据来看，二手房日均成交面积同比上升25%。1）本周11城二手房成交面积175.4万方，日平均成交面积25万方，环比下降6%，同比上升25%。2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积6669万方，同比上升27%。 图表11本周11城合计二手房日平均成交面积25万方 本周监测的二线城市和三四线城市二手房成交面积同比分别上升31%和33%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市本周二手房成交面积分别为38.5万方、115.9万方、21万方，环比增速分别为7%、-5%、-24%，同比增速分别为7%、31%、33%。 2）一线城市中深圳二手房成交面积8.9万方，环比上升7%，同比上升65%，北京二手房成交面积29.6万方，环比上升7%，同比下降3%。3）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积1564万方，同比上升15%；6个二线城市二手房成交面积4179万方，同比上升32%，其中成都年初至今累计同比增速上升55%；3个三四线城市二手房成交面积925万方，同比上升27%。 图表12本周11城二手房成交面积175.4万方 四、融资端：本周发债企业主要为地方国企 本周九家发债企业中八家为地方国企。1）张江高科发行规模最大，本周共发行10亿元超短期融资债券。2）央企电建地产发行的3亿元中期票据利率最高，为4.50%；苏高新集团本周发行的2亿元超短期融资债券票面利率最低，为2.42%。 图表13本周张江高科发行10亿超短期融资债券 五、投资建议