头部房企月报（9月）：成交环比提升，绝对规模仍处于历史低位

行业研究 证券研究报告 房地产2023年10月17日 房地产行业跟踪报告 成交环比提升，绝对规模仍处于历史低位 ——头部房企月报（9月） 推荐（维持） 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 2022-10-17~2023-10-16 12% 3% -6% -15%22/1022/1223/0323/0523/0823/10 房地产沪深300 相关研究报告 《房地产行业周报（2023年第39周&第40周）：地产销售同环比均下滑，因城施策持续放松》 2023-10-12 《房地产行业周报（2023年第38周）：广州解除部分区域限购，新房二手房销售持续回暖》 2023-09-27 《销售低温延续，政策端发力复苏有望——头部房企月报（8月）》 2023-09-20 9月头部房企销售面积同比下降35%，销售金额同比下降25%。1）9月16家头部房企销售面积1334万方，同比下降35%，降幅较上月缩小4pcts；销售金额2448亿元，同比下降25%，环比上升27%。9月以来，各地因城施策进 行业基本数据 股票家数(只) 111 占比%0.01 总市值(亿元) 13,495.70 1.51 流通市值(亿元) 12,656.93 1.84 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -7.8% -14.9% -14.7% 相对表现 -5.6% -3.5% -9.1% 行宽松，京沪等多个核心一二线城市实施“认房不认贷”，广州、成都、西安等城市放开部分区域限购，武汉、南京、合肥等城市全域取消限购，刺激刚需及改善性需求。政策密集出台刺激下销售金额和销售面积环比提升，但从历史水平来看，仍处于过去三年低位，主要原因是房地产市场供需错配问题仍然存在，叠加房价下行、居民收入预期尚未明显好转。 头部房企投资保持谨慎，高度聚焦核心城市。1）9月头部房企拿地面积同比下降33%，拿地金额同比下降41%。2）8月头部房企拿地平均溢价率约8.8%，一二线城市占比88%，9月房企投资保持谨慎，继续聚焦高能级城市，拿地主 要选择一二线城市以避免去化风险。3）从投资金额来看，中海拿地最为积极，拿地金额199亿元，当月投资强度71%；保利拿地金额88亿元。4）16家头部房企拿地楼面价/销售均价83%，较上月有所下降，主因二线城市拿地为主。 行业融资修复缓慢，国央企仍为发债主力。本月境内债发行量共201亿元，同比下跌56%；境外融资27亿元，同比下跌79%。1）国央企凭借天然的信用优势，融资成本保持低位。2）2023年部分房企仍存在较大偿债压力，截止 9月底碧桂园年内到期债务余额81亿元。销售端持续低迷，期待进一步的融资端支持政策。 融创回归港股通并发布境外债务重组进展；旭辉与北京住总集团达成合作并于月底重新复牌。1）融创：上交所发布公告，融创重新回归港股通；发布境外债务重组最新进展，可交换融创服务股份的计划债权最高金额将为60.66亿 港元。2）旭辉：出售增城项目股权缓解流动性压力；与北京住总集团签订战略合作协议助力拓展华北市场，并于9月28日复牌。3）招商蛇口：许永军因达到法定退休原因辞去公司董事长等职务，由蒋铁峰担任公司董事长；与阿里资产签订战略合作协议，助力房地产市场高效去库存。4）金地：终止长期激励制度，投资范围仍将主要挑选一线和较高能级的二线城市主流地段；发布股东拟为公司融资提供增信的提示性公告，以拓宽公司融资渠道。5）中南：选举陈锦石为董事长，陈昱含继续担任总经理。6）越秀：与美高梅签署战略协议，在“文体娱乐+高端餐饮+酒店公寓”等领域开展全面的深度合作。7）碧桂园：旗下9只计划展期的境内债目前已全部成功展期。8）保利：与中信信托有限责任公司达成战略合作。9）万科：坚持获取特别好的项目，以及坚持精准投资。10）绿地：9只境外债展期四年征求获通过，金额共计32亿美元。 投资建议：后续政策重点关注城中村改造的推进，重点推荐深耕一线城市的房企。供需关系发生重大变化的情况下，因城施策对于当前地产总量数据或扭转有限，其本质是旧发展模式的后遗症。超大特大的城市的真实需求在核心区高 品质住宅，通过推动城中村改造，提高土地使用率，有望有效满足真实需求。我们认为城中村改造将是后续地产政策的重点。本轮政策放松，预计核心一二线城市销售和价格都有显著好转，叠加城中村改造的政策预期，重点推荐深耕核心一二线城市的房企，建议关注招商蛇口、越秀地产、城建发展、京投发展、中华企业、天健集团、中新集团、天地源等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 目录 一、地产板块跌幅为5%，融创中国上涨130%4 二、销售：成交环比回升，绝对规模仍处于历史低位8 （一）销售面积同比下降35%，环比上升20%8 （二）销售均价同比保持增长，销售面积跌幅持续扩大9 三、投资：土地投资缩量，持续聚焦高能级城市11 （一）头部房企土地投资强度为19%，拿地面积同比下降33%11 （二）16家头部房企拿地持续聚焦高能级城市12 （三）头部房企拿地楼面价15196元/平，溢价率为8.8%12 四、融资：境内外融资同比均下跌，部分房企偿债压力仍较大14 �、投资建议15 六、风险提示15 图表目录 图表19月地产板块下跌5%，一级行业中排名第284 图表29月融创中国上涨130%4 图表3融创回归港股通并发布境外债务重组进展，旭辉于月底重新复牌4 图表4头部房企9月销售面积同比下降35%8 图表5头部房企9月销售金额同比下降25%8 图表6国央企销售面积同比下降15%8 图表7国央企销售金额同比下降14%8 图表89月头部房企销售小幅回升，金茂销售面积同比增长16%9 图表9头部房企9月销售均价持续上涨9 图表10头部房企9月销售均价同比上升15%9 图表112023年9月中海销售均价同比上涨53%10 图表12头部房企9月拿地面积同比下降33%11 图表13头部房企9月土地投资强度19%11 图表149月9家头部房企公开市场拿地，中海拿地金额达199亿元11 图表159月头部房企一二线城市拿地占比88%12 图表161-9月头部房企在一二线城市拿地占比为88%12 图表179月头部房企拿地主要集中于珠三角12 图表182023年1-9月头部房企长三角拿地占比41%12 图表19头部房企9月拿地楼面价为15196元/平13 图表20头部房企9月拿地溢价率8.8%13 图表21头部房企拿地楼面价均未超过销售均价13 图表229月全行业境内债券发行量201亿元14 图表239月境外债券发行量27亿元14 图表24融创10月份到期债务53亿元，中海到期36亿元14 一、地产板块跌幅为5%，融创中国上涨130% 9月申万地产板块下跌5%，融创中国涨幅达130%。9月申万地产板块下跌5%，在31个一级行业板块中排名28。我们重点追踪的16家头部房企中，A股7家房企均下跌，中南建设跌幅最大，跌幅达14%；港股方面，融创中国涨幅达130%，碧桂园上涨2%，旭辉于9月27日复牌，跌幅为60%。 图表19月地产板块下跌5%，一级行业中排名第28图表29月融创中国上涨130% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% A 煤医石银机纺钢通综汽家商公交轻建有基电国非建食环农社计房电美传炭药油行械织铁信合车用贸用通工筑色础子防银筑品保林会算地力容媒 150% A股 港股 万金绿新保招中融碧中华越中绿龙旭科地地城利商南创桂国润秀国城湖辉集控控发蛇建中园海置地金中集控 团股股展口设国外地产茂国团股 发集 展团 100% 50% 0% -50% -100% 生石设服 电零事运制装金化 军金材饮 牧服机产设护 物化备饰 器售业输造饰属工 9月涨跌幅 工融料料渔务备理 9月涨跌幅 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 融创回归港股通并发布境外债务重组进展；旭辉与北京住总集团达成合作并于月底重新复牌。1）融创：上交所发布公告，融创重新回归港股通；发布境外债务重组最新进展，可交换融创服务股份的计划债权最高金额将为60.66亿港元。2）旭辉：出售增城项目股 权缓解流动性压力；与北京住总集团签订战略合作协议助力拓展华北市场，并于9月28日复牌。3）招商蛇口：许永军因达到法定退休原因辞去公司董事长、董事职务，由蒋铁峰担任公司董事长；与阿里资产签订战略合作协议，助力房地产市场高效去库存。4）金地：终止长期激励制度，投资范围仍将主要挑选一线和较高能级的二线城市主流地段；发布股东拟为公司融资提供增信的提示性公告，以拓宽公司融资渠道。5）新城：未来在经营端有两个发展方向：一为开发业务将转向“高效周转、适当杠杆、高质量利润”，回归业务本质，专注于提升经营效率和产品力；二则体现在围绕空间和服务的多元业务拓展，建造与服务并重，实现租售、增存和轻重的平衡，通过各类代建、创新投资、委托管理、综合体运营等多模式破局。A股定增方案募资金额由80亿下调至45亿。6）中南：选举陈锦石为董事长，陈昱含继续担任总经理。7）越秀：与美高梅签署战略协议，在“文体娱乐+高端餐饮+酒店公寓”等领域开展全面的深度合作。8）碧桂园：旗下9只计划展期的境内债目前已全部成功展期。9）保利：与中信信托有限责任公司达成战略合作。10）万科：坚持获取特别好的项目，以及坚持精准投资。11）绿地：9只境外债展期四年征求获通过，金额共计31.6亿美元。12）华润：吴秉琪任中国建筑集团有限公司党组成员、副总经理，由执行董事及董事会主席李欣将暂时承担过渡期间总裁的工作及责任。 房企时间 事件 2023/ 9月5日，上交所和深交所均公告，沪港通下港股通标的名单发生调整，调入 9/4 融创中国，并自2023年9月5日起生效。 2023/9 9月21日晚，融创中国控股有限公司发布境外债务重组进展。可交换融创服 /21 务股份的计划债权最高金额将为60.66亿港元。按重组对价类别来看，可转换 图表3融创回归港股通并发布境外债务重组进展，旭辉于月底重新复牌 融创中国 债券10亿美元，强制可转换债券27.5亿美元，融创服务股份7.75亿美元，新票据57.05亿美元，预估计划债权约102.3亿元。计划债权人对强制可转换债券及现有融创服务股份的最终选择为，强制可转换债券39.89亿美元，融创服务股份13.4亿美元，均超过当前限额，将按比例分配。 旭辉控股 2023/9/18 9月18日，旭辉控股（集团）有限公司公告出售增城项目股权，对手方为广州昌汇为恒基兆业地产的间接全资附属公司。此次交易的对价将由恒基中国于虹桥项目公司享有的分红及/或应收款中的等额部分抵销，若有差额则由恒基中国另行支付。增城项目是位于增城三联村的住宅及商业项目，占地约8.5万平方米，总建筑面积约为25.6万平方米。项目前身为2018年4月由华润置地拿下的增城荔城街三联村A18082地块，华润置地后来引入首创、中海、保利、旭辉+弘基地产联合体作为合作方。旭辉此次退出，预计自出售事项将录得亏损约9100万元。 2023/9/21 9月21日，旭辉建管与北京住总集团双方高层领导于北京展开深度座谈交流，并签订了战略合作协议。未来，旭辉建管将充分发挥其在供应链、运营管理体系、产品力等方面的优势，与北京住总集团实现优势互补，共同推进更多优质项目的落地兑现。此次与北京住总集团达成全面战略合作，将为旭辉建管在华北地区未来的市场拓展再添巨大助力，同时也标志着旭辉建管未来的业务发展模式将再上新台阶。 2023/9/26 旭辉控股（集团）有限公司与旭辉永升服务集团有限公司同时发布公告表示，履行复牌指引，股份恢复买卖。公告显示，已达成复牌指引订明的要求。旭辉永升服务已向联交所申请于2023年9月27日上午九时正起恢复公司普通股买卖；旭辉控股已向联交所申请于2023年9月27日上午九时正起恢复公司的普通股股份、认股权证及衍生工具买卖 2023/