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房地产行业月报:7月份房企销售环比回落,市场整体处于筑底阶段

房地产2022-08-22张思达国元国际看***
房地产行业月报:7月份房企销售环比回落,市场整体处于筑底阶段

房地产行业月报 7月份房企销售环比回落,市场整体处于筑底阶段 房地产行业月报 2022年8月22日星期一 数据回顾: 1.房地产销售情况:7月份新房销售环比回落,二手房交易延续萎缩态势 受部分地区疫情反复、部分房企债务状况不佳以及购房者信心不足等因素影响,7月份新房销售数据环比上月出现较大幅度回落,房企库存仍处于相对高位。全国百城房价中一线城市与三线城市环比出现回落,而二线城市环比略有上升。二手房市场方面,受到经济状况相对疲软、购房者信心不足等因素影响,7月份全国二手房交易状况仍然处于相对低位,一线城市二手房价格近月来首次出现同比下跌,至此全国范围内二手房市场“量价齐跌”已成为普遍现象。 2.房地产行业资金状况:受房企销售萎缩等因素影响,行业资金面较为紧张 7月份行业整体的资金状况较为紧张。一方面由于7月份房企销售时隔两个月后再度出现回落,较大的去库存压力下房企回笼资金能力减弱,另一方面房企在融资方面的情况也未有明显改善。在居民贷款方面,虽然可以看到近期房贷利率不断下探,但是并未能带动居民贷款数量的提升。7月份新增居民中长期贷款和短期贷款数额再度回落,其中短期贷款数量环比出现萎缩。疫情反复、摩擦性失业等对于居民信心造成的影响可能是近期居民谨慎借贷的原因。 3.房地产投资情况:房企投资较为保守,拿地、开工数量环比均有回落 2022年7月份当月投资开发额为今年以来最低水平,我们认为除去当前国内经济形势和房企资金紧张的问题外,上半年房企拿地偏少也是可能的影响因素。土地市场方面,7月份房企拿地整体依然较为谨慎,不少房企拿地意愿较弱。同时当前“保交楼”的政策或也加重了房企的谨慎情绪,在拿地时更愿意选择热门地区。在此情形下,未来土地市场的区域分化或将更加明显。 投资建议: 研究部 姓名:张思达 SFC:BPT227 电话:0755-21519179 Email:zhangsd@gyzq.com.hk 由于疫情反弹,6月份购房需求较集中释放,购房者信心不足等因素影响,7月份房地产行业整体景气度出现回落,市场的完全恢复仍待时日。不过我们可以看到近期政策面出现了加大对于房企的支持力度的现象,同时各地的宽松政策也在继续加码。我们认为当前房地产市场整体处于筑底回暖阶段,在未来需求端、供给端的利好政策持续增加的前提下,房企经营或将逐步回归常态。推荐关注具有较强综合能力和信贷能力的龙头房企,以及部分具有较好融资能力的地方性优质国企。 证券研究报告 请务必阅读免责条款 目录 一、房产政策及市场消息5 二、房地产销售情况:7月份新房销售环比回落,二手房交易延续萎缩态势6 1.新房销售:7月份新房销售环比回落幅度较大6 2.二手房销售:一线城市二手房近月来首次出现同比下跌10 三、房地产行业资金状况:受房企销售萎缩等因素影响,行业资金面较为紧张11 四、房地产投资情况:房企投资较为保守,拿地、开工数量环比均有回落13 1.房地产开发投资完成额:7月份成为今年以来单月数据最低月份13 2.土地购置:7月份房企拿地量环比减少,房企谨慎拿地现象或将持续14 3.施工数据概览:7月份房企开工面积环比回落,多重因素影响企业开工15 图表目录 图1:当年累计房屋销售面积与同比变化7 图2:当月房屋销售面积与同比变化7 表1:全国30个重点城市商品房成交面积变动情况7 图3:商品房累计销竣比8 图4:住宅累计销竣比8 图5:商品房累计待售面积8 图6:住宅累计待售面积8 图7:商品房、住宅去化周期8 图8:办公楼、商业去化周期8 图9:当年累计房屋销售额与同比变化9 图10:当月房屋销售额与同比变化9 图11:百城住宅均价9 图12:一线城市住宅均价9 图13:二线城市住宅均价9 图14:三线城市住宅均价9 图15:二手房当月挂牌指数同比(%)10 图16:租房挂牌量指数同比(%)10 图17:二手房挂价指数同比(%)10 图18:房租挂价指数同比(%)10 图19:当年累计房地产到位资金11 图20:当月房地产到位资金11 图21:当年累计房地产筹资情况(亿元)12 图22:当月房地产筹资情况(亿元)12 图23:当月自购房者筹集资金12 图24:首套房平均贷款利率(%)12 图25:当月新增居民贷款情况(亿)12 图26:居民个人住房贷款利率(%)12 图27:当年累计个人住房按揭贷款总额13 图28:当月个人住房按揭贷款数额13 图29:国内房地产开发投资当年累计完成额13 图30:国内房地产开发投资当月完成额13 图31:国内住宅开发投资当年累计完成额14 图32:国内住宅开发投资当月完成额14 图33:当年累计土地购置面积14 图34:当月土地购置面积14 图35:100大中城市住宅成交及供应土地规划建筑面积(万平方米)15 图36:100大城市住宅成交规划建筑面积同比(%)15 图37:当年累计土地成交价款15 图38:当月土地成交价款15 图39:房屋累计新开工、竣工面积(万平方米)16 图40:房屋当月新开工、竣工面积(万平方米)16 图41:新房当年累计开工施工竣工面积累计同比(%)16 图42:各类房屋当年开工面积累计同比(%)16 图43:各类房屋当年施工面积累计同比(%)16 图44:各类房屋当年竣工面积累计同比(%)16 一、房产政策及市场消息 ·监管机构计划通过指定国有企业担保和承销示范性房企的人民币债券新发,为这些房企提供流动性支持:根据财联社消息,近日,监管机构计划通过指定国有企业担保和承销示范性房企的人民币债券新发,为这些房企提供流动性支持;监管部门近期指示中债信用增进投资公司(以下简称“中债信用”)对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”,涉旭辉控股集团 (00884.HK)、碧桂园(02007.HK)、龙湖集团(00960.HK)、远洋集团 (03377.HK)、新城控股(601155.SH)等示范民营房企。 ·郑州市房地产纾困基金项目落地:根据财联社报道,财联社8月9日电,由郑州国家中心城市产业发展基金股份有限公司作为母基金出资设立的郑州市房地产纾困基金牵头、郑州地产集团有限公司参与,与建业集团就北龙湖金融岛写字楼项目达成合作。纾困基金通过市场化、法制化的方式,按照国资监管的要求,与建业集团进行了本次合作。后期拟通过建设和运营,在北龙湖金融岛片区打造高端金融产业集聚区,助力郑州市引入智慧产业,推动产业升级。 ·青岛多银行执行“楼盘封顶后再发放按揭贷款”政策:根据财联社消息,近日,“青岛要求所有楼盘封顶后银行再发放按揭贷款”的消息引发市场关注。从青岛多家银行及开发商处获悉,此消息属实,目前青岛部分银行以及开发商已经得到该通知。在业内专家看来,青岛成为首个在此类制度上做出创新和突破的城市。目前在青岛范围内至少有工商银行、建设银行、农业银行和光大银行已经开始执行上述政策要求,更多的银行还在跟进中。招商银行青岛分行一位个贷经理表示,新政策实施后,开发商一时半会拿不到钱,但对购房者来说影响不大,审批完等放款就可以了。 二、房地产销售情况:7月份新房销售环比回落,二手房交易延续萎缩态势 1.新房销售:7月份新房销售环比回落幅度较大 ·受部分地区疫情反复、部分房企债务状况不佳以及购房者信心不足等因素影响,7月份新房销售数据环比上月出现较大幅度回落,房企库存仍处于相对高位。全国百城房价中一线城市与三线城市环比出现回落,而二线城市环比略有上升。 ·1-7月份全国新房销售面积为78178万平,同比萎缩23.1%;住宅累计销售面积为66087万平米,同比萎缩27.1%。6月份当月的新房销售面积为9254万平方,住宅新房销售面积为8030万平方,同比分别萎缩28.88%和30.27%,环比上月分别萎缩49.11%和47.01%。 ·截至6月15日,全国主要30个城市近一个月的房地产销售面积环比普遍出现萎缩。 ·2022年1-7月商品房累计销售面积与累计竣工面积之比值(销竣比)为2.44,同比上升0.33%,住宅销竣比为2.84,同比下降5.6%。 ·2022年7月国内商品房累计待售面积为54655万平,同比上升7.5%,住宅累计待售面积达到26092万平,同比上升14.1%。商品房和住宅的去化周期分别达到了3.85个月和2.17个月,去化周期自去年下半年以来持续延长。 ·2022年7月份国内商品房累计销售额为75763亿元,同比下跌28.81%,其中住住宅累计销售额达到66328亿元,同比下降31.44%。当月商品房销售额为9690亿元,同比下降28.21%,环比7月下降45.36%;住宅单月销售额为8645亿元,同比下降28.63%,环比7月下降43.74%。 ·2022年7月份国内百城住宅价格与上月基本持平,为16204元/平米,当中一二线城市住宅价格环比上月继续有小幅上涨。 图1:当年累计房屋销售面积与同比变化图2:当月房屋销售面积与同比变化 当年累计商品房销售面积(万平方米)当年累计住宅销售面积(万平方米)当月商品房销售面积(万平方米)当月住宅销售面积(万平方米) 商品房累计同比(%)(右轴)住宅房累计同比(%)(右轴)商品房同比(%)(右轴)住宅同比(%)(右轴) 200,000 180,000 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 0 -5 -10 -15 -20 -25 -30 -35 -40 -45 资料来源:Wind、国元证券经纪(香港)整理资料来源:Wind、国元证券经纪(香港)整理 表1:全国30个重点城市商品房成交面积变动情况 城市等级城市名称近一个月累计成交 (万平方米) 环比增减(%)近一年累计成交( 万平方米) 环比增减(%) 30个重点城市:1226.35 一线城市:306.63 北京89.21 上海188.97 -32.86%15478.95-30.88% -23.86%3396.88-28.65% -18.31%1151.49-22.82% -10.53%1722.41-24.84% 广州84.25-42.70%1212.11-31.54% 深圳48.48-2.95%515.79-26.48% 二线城市:675.81-39.66%8882.50-24.86% 杭州93.97-14.55%1229.03-9.74% 南京59.42-35.70%981.89-31.30% 武汉139.34-37.88%2014.68-35.33% 成都251.19-7.99%3328.50-0.62% 青岛126.44-71.15%1744.90-8.42% 苏州60.02-70.06%1029.72-19.78% 福州29.39-7.14%369.17-37.39% 济南100.52-10.44%1229.45-21.90% 三线城市:243.90-19.72%3199.56-44.97% 无锡36.32-3.71%482.40-34.87% 东莞23.540.00%140.53-82.35% 惠州17.11-20.89%179.80-58.11% 韶关8.75-16.83%137.58-20.06% 江阴12.98-1.90%87.26-73.52% 佛山0.01-34.37%0.15-25.27% 温州57.21-63.63%822.62-35.10% 金华10.89-45.66%167.14-39.72% 泉州0.00-100.00%37.34-82.49% 赣州10.89-77.92%824.42-23.73% 常州0.00-100.00%131.43-63.00% 淮安0.000.00%163.88-69.28% 连云港33.89-44.42%472.90-46.25% 绍兴3.40-58.08%