房地产行业2022年5月报：疫情影响渐入尾声，基本面处于筑底阶段

|研究院•零售信贷部 [Table_Yemei0] 行内偕作·月度报告 2022年06月27日 [Table_Title1] 房地产2022年5月报—— 疫情影响渐入尾声，基本面处于筑底阶段 [Table_summary1] ■ 地产政策总体基调维持宽松，地方因城施策范围和频度有所增加，但力度并未显著升级。5月，中央层面对地产杠杆的态度显著变化，从“去杠杆”到“稳杠杆”，同时下调首套房利率，支持居民加杠杆。销售端，按揭贷款需求持续弱势，6月按揭贷款利率加速回调，首套、二套房贷款利率较5月分别下调49、23BP，至 4.42%、5.09%，多城首套房贷款利率已下调至利率下限4.25%。因城施策方面，5月各地改善政策数量和范围有所增强，但力度未出现明显升级。房企端，信用风险持续暴露，到位资金尚未改善。当前采取的风险化解手段是市场化举措为主，国资介入为辅。市场化手段上，以鼓励优质房企收购困难房企项目及AMC参与房企纾困及为主要举措。国资介入上，已出现国资企业入股出险房企案例。 ■ 成交市场边际改善，但仍处于筑底阶段。5月商品房销售面积单月、累计同比增速分别为-36.6%、-28.1%。商品房销售面积单月销售同比跌幅收窄，但累计同比跌幅进一步扩大。房地产4月报我们讲过，跟踪重点转变为“政策落地和效果”。主要关注重点区域核心城市市场恢复情况。5-6月热点城市销售有所回暖，长三角、珠三角热点城市逐步复苏。展望来看，我们维持今年商品房销售面积增速-6.8%的预期不变。从节奏上看，5月大概率是今年累计销售增速底部，单月销售增速大概率在9、10月份转正。房价方面，5月房价同比跌幅扩大，一线新房价格略有回升。 ■ 土地市场景气度持续较低，成交同比腰斩，地方土地财政压力较大。5月商住用地成交面积与土地出让金同比增速分别为-49%、-68%，较4月跌幅进一步扩大。5月全国土地平均溢价率下滑至3.4%，流拍率微幅上升至12.3%，市场热度持续降低。土地财政依赖度可以作为衡量城市政策出台的前瞻性指标，依赖度越高，出台改善政策动力越强。出让市场的持续低迷，对地方政府的土地财政形成了明显冲击。南京、苏州、武汉、西安等过度依赖土地财政的城市今年进一步恶化。 ■ 房企施工能力及意愿仍不足，投资持续承压。5月新开工延续弱势，单月同比增速较低为-41.8%。竣工大幅下滑，单月同比增速下滑17个百分点至-31.3%。展望来看，维持新开工面积-10.8%增速预期，竣工面积0%增速预期。房地产开发投资额5月单月跌幅收窄2个百分点，同比增速为-7.8%，1-5月累计同比增速跌幅进一步扩大至-4%。展望来看，我们维持今年房地产开发投资额增速为-1.3%的判断。节奏上，我们观察到6月销售有所回暖，或将带动开发投资在三季度有所好转。 [Table_Author1] 杨侦誉 行业研究员 ：0755-82947832 ：sunyzy@cmbchina.com 邱国锋 信贷政策制度岗 ：0755-83638202 ：qiuguofeng @cmbchina.com 相关研究报告 《房地产2022年4月报——改善政策持续加码，销售、投资压力不减》2022.05.23 《房地产2022年展望——行业寒冬，“稳增长”仍需政策发力》2022.03.08 感谢实习生王嘉欣对本文的贡献 |研究院•零售信贷部 敬请参阅尾页之免责声明 [Table_Yemei1] 行内偕作·月度报告 1/2 目 录 1．政策环境：中央维持宽松定调，地方因城施策持续发力 ............................................... 1 1.1 总体基调：从“去杠杆”到“稳杠杆”，中央对房地产杠杆态度变化显著 .................................. 1 1.2 销售端政策：各地支持政策出台频度较高、范围不断扩大，但力度并未明显升级 ........................ 2 1.2.1按揭贷款：居民中长期贷款需求依然低迷，按揭利率加速下调 .................................. 2 1.2.2 地方因城施策：5月以来改善政策数量和范围有所增强，但力度未出现明显升级 ................... 4 1.3 房企端政策：信用风险持续蔓延，多举措化解房企风险 ............................................. 5 2.成交市场：销售底部已现，关注重点将从何时见底转向未来修复强度 ..................................... 7 2.1销售：5月市场边际改善，但仍处筑底阶段 ........................................................ 7 2.2 房价：5月房价同比跌幅扩大，一线新房价格略有回升 ............................................. 10 3．土地市场：市场维持低温运行，地方财政承压明显 .................................................. 11 3.1全国土地市场：成交同比腰斩，市场景气度持续偏低 .............................................. 11 3.2 地方土地财政：南京、苏州、武汉、西安等过度依赖土地财政的城市今年进一步恶化 ................... 12 4．开发投资：房企施工能力及意愿仍不足，投资持续承压 .............................................. 13 4.1新开工、竣工：开工延续弱势，竣工、施工均进一步恶化 .......................................... 13 4.2 开发投资额：单月同比跌幅略有收窄但仍偏低，累计同比扩大至-4%， ............................... 14 nMmPoPmOnOqMmRqRtPnNzQaQbPbRmOnNsQoMlOrRqPkPrRqRaQpOoRwMnMwOMYtQnQ |研究院•零售信贷部 敬请参阅尾页之免责声明 [Table_Yemei1] 行内偕作·月度报告 2/2 图目录 图 1：本轮放松政策以来中央层面对房地产表述梳理 ............................................................................................................................. 1 图2：新增居民中长期贷款及同比增速 .......................................................................................................................................................... 2 图3：贝壳新增首套、二套房贷贷款平均利率............................................................................................................................................ 3 图4：投向房地产业贷款余额及同比增速 ..................................................................................................................................................... 5 图5：房企境内债/信托/海外债发行及到期规模 ....................................................................................................................................... 5 图6：房企违约（展期）情况跟踪（截至6月20日） .......................................................................................................................... 7 图7：全国商品住宅销售面积单月/累计同比 .............................................................................................................................................. 8 图8：分区域商品住宅成交面积累计同比 ..................................................................................................................................................... 8 图9：热点城市商品房成交面积单月同比 ..................................................................................................................................................... 9 图10：热点城市二手房成交面积单月同比 ................................................................................................................................................... 9 图11：70大中城市商品住宅价格单月同比 ............................................................................................................................................... 10 图12：70大中城市新建商品住宅价格单月环比 ..................................................................................................................................... 10 图13：70大中城市二手住宅价格单月同比 ............................................................................................................................................... 11 图14：70大中城市二手住宅价格单月环比 ............................................................................................................