南京市2023年09月房地产市场研究报告

www.elmlead.com 2 0 2 3年10月7日 目录 CONTENTS Part1政策动态Part2土地市场Part3商品住宅市场Part4新开盘项目分析 政策动态第一章 政策动态 政策|地方：中央“831”新政超预期落地后，本月各城市跟进落实信贷调整政策，认房不认贷、降低首付比例及存量房贷利率，一线城市中广州率先进行加码，二线城市同时搭配取消限制性政策，更好的利用政策工具箱，宽松力度加大，加快市场修复进度。 土地市场第二章 整体市场 南京主城区2023年1-9月宅地累计供应461万㎡，累计成交359万㎡，市场依旧冷清，核心区宅地权重提升推动楼面价小幅上涨。9月主城区宅地成交63万方，土拍极致分化，国资持续救场，由于本次供地主城区地块占比提升，成交楼面价结构性上涨。 本月公告土地 南京供地节奏紧凑，主城区本月供应9宗宅地（不含高淳三宗），总建面70万㎡，起始出让总价129亿元。本批次地块仅河西中G55地块房企关注度较高，区域新房市场坚挺，预计将为本批次热点地块，整体供地质量相较上批次有所下降。 本月成交土地 本月成交11幅宅地，仅1宗地摇号成交，其余均底价成交，成交金额153亿元。河西南G53地块位于青奥滨江板块，属于市场第一梯队，临近一线滨江景观资源，紧邻河西中，可享受高等级城市配套，区位认可度高，作为本批次唯一热门地块，吸引保利、招商、中海、金隅、葛洲坝等超10家房企参与，最终由中海摇号竞得，符合市场预期。 商品住宅市场第三章 整体市场 市场依旧低位运行，2023年南京主城区新房供需再次缩量，供应量同比下降两成，成交量缩量近三成，成交均价下跌9%，市场以价换量对冲下行压力。各区域供小于求，持续消化存货，建邺及秦淮保持房价第一梯队，江宁及江北新区为成交主力区域。 市场月度走势 受新政持续利好，房企趁机加速出货，9月新增供应环比近双倍增加，但市场反馈并不强劲，成交小幅增量，河西南、城东南等高价板块成交拉高整体均价水平。 供求端：受新政持续利好，房企抓住窗口趁机加速出货，但市场反馈并不强劲，9月新增供应45万㎡，环比上涨165%，成交31万㎡，环比上涨19%，供求比1.45。价格端：9月成交均价31856元/㎡，环比小幅上涨8%，本月河西南、城东南等高价值板块成交拉高整体均价。 狭义库存月度走势 整体供地规模缩减，且市场低迷现状下，新房推售节奏放缓，库存绝对规模降低，截至2023年9月狭义库存量约695万㎡，成交缩量导致出清周期延长至15个月，库存主要集中在江宁区、江北新区和栖霞区。 开盘月度走势 9月监测开盘项目数量共28个，但主要集中于非热点板块，整体开盘去化率12.4%，环比下跌32%，项目销售持续承压。 月度排行榜单 9月葛洲坝中宁府、荣盛花语馨城占据销售榜单前两位，核心板块优质项目、区域补贴及优惠力度大项目成交量相较前期增多。葛洲坝及万科两家房企占据房企销售金榜前两位。 新开盘项目分析第四章 秦淮区城东南-金基瞻月府 金基瞻月府于9月13日首开四栋6-7F洋房/小高层（1/3/7/8#），户型面积172/222㎡，共计51套房源，销许均价精装洋房63939元/㎡、小高层63887元/㎡，开盘当天去化65%。项目位于秦淮老城东，生活配套成熟，南侧紧邻七桥瓮湿地公园，居住舒适度高，项目由金基独立开发打造6-7F纯低密社区，产品稀缺，品牌市场认可度高，首开蓄客充足，开盘去化良好。 建邺区江心洲-中海江湾境 中海江湾境于9月27日首开两栋17F中高层（B9/10#），户型面积155/188㎡，共计68套房源，销许均价精装51000元/㎡，当天去化19%。项目位于江心洲岛南，生活配套弱，大型配套需依托河西中，社区整体品质一般，南侧大门未做到人车分流，且近期中海交付项目频频维权，购房者对中海品质有所担忧，本次加推产品为155/188㎡大面积改善产品，购房门槛较高，且单价较周边同类型产品跳涨约2000元/㎡，客户接受度较低，项目首开去化一般。 榆叶飞云：善待每一块土地 AUR：全周期陪伴式投资研判工具 •地块静态利润及全周期现金流测算•财投线索跟踪•一键生成投资报告•违约房企风险地图•竞品实时对比分析 www.elmlead.com 2 0 2 3年10月7日