广州住宅市场简报2019年第四季度

1savills.com.cn/research• 在第四季度，南沙、花都和黄埔各区政府放宽了区内的住宅限购政策，以期吸引市中心区域的购房需求并支持人才计划的发展和落实。• 由于九月和十月期间市场去化疲软加之价格增长承压，发展商放慢推盘进度，以期在下季度推盘加售，获取更高的财务回报。• 季内，广州限购九区一手住宅新增供应量环比下降26%，同比下降53.7%，至约140万平方米。• 第四季度，广州的一手住宅成交量较第三季度维稳，但与2018年同期相比下降10.3%， 至约190万平方米。• 广州一手住宅成交均价环比下降3.1%，至人民币每平方米29,434元。• 广州瑰丽服务式公寓对广州服务式公寓市场的整体品质的提升尤为重要，因此目前仍是市场热点所在。• 第四季度末，广州服务式公寓的平均租金环比下降1.9%，至人民币每平方米每月212.2元，以换取更高的市场出租率，全市空置率随之下降至19.4%。MARKETINMINUTESSavills Research住宅广州 - 2020年2月推盘速度放缓2019年第四季度，广州整体住宅限购政策环境有所放宽，这在南沙、花都和黄埔三区表现尤为明显。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Alvin Lau董事长广州+8620 3665 4888 alvin.lau@savills.com.cn中央管理层如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯“ 第四季度广州服务式公寓市场租赁竞争激烈。在总需求量 维 稳 的 同 时，亦见部分 租 户向硬件设施更佳的项目搬迁 。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnCarlby Xie董事华南区+8620 3665 4874 carlby.xie@savills.com.cn 2savills.com.cn/research政策环境第四季度，南沙、花都和黄埔三区的限购政策有所放宽。根据政府出台的文件，即《关于进一步便利人才及港 澳 居 民 购 买 商 品 房 的 通 知 》 、《 广州市花都区人才绿卡申领指南(修订版)》和《广州市黄埔区住房和城乡建设局关于完善人才住房政策的通知》，限购政策的放宽允许符合条件的高新人才在购房置业时享受更多便利。这些举措促使技术上和经济上符合条件的年轻人才在广州定居，尽管可供购买的物业主要位于市郊区域。本地政府期冀通过行政手段来履行和落实吸引外地 人才 和资本进 入 广州，并 维持本地住宅市场的稳定发展。销售市场整 体 而 言，第 四 季 度，由于九 月和十月期间市场去化疲软和价格增长承压，发展商放慢推盘进度，以期在下季度推盘加售，获取 更 好的财务回报。因此，广州限购九区一手住宅新增供应量环比下降26%，同比下降53.7%，至约140万平方米。季度内广州一手住宅成交量环比维稳，但同比下降10.3%，至约190万平方米。尽管对经济不确定性的担忧使多数潜在买家持观望态度，但在部分放宽限购限贷的区域内，市场去化有所增长。例如，黄埔和南沙的成交量在第四季度分别达到486,371平方米和331,419平方米，分别占全市总成交量的25.7%和17.5%。第四季度，广州一手住宅销售市场的平均价格环比下跌3.1%，至约人民币每平方米29,434元。租赁市场传统季节性因素和渐趋激烈的市场竞争使得广州服务式公寓市场资产表 现疲 软 。第四 季度，尽管随 着广州瑰丽服务式公寓入市推升广州服务式公寓市场的整体品质，但季度内租赁市场整体需求端稳定，新项目的入市令竞争变得更为激烈。部分租户选择搬至品质更好的服务式公寓以求提升居住环境，致使部分知名服务式公寓空置率的升高及新项目连续两个季度空置率的降低。为挽留现有租户并应对租赁竞争，部分知名服务式公寓的业主在新租谈判上调整其租金条款和其它服务套餐。因此，第四季度广州服务式公寓的平均租金指数环比下降1.9%，平均租金为人民币每平方米每月212.2元。同时，全市空置率环比下降1.3个百分点至19.4%。市场展望2020年，中美第一阶段经贸协议的签署提振中国的经济发展前景，这料将对各一线城市，宏观经济发展和与中美贸易关系联系紧密的企业有所裨益。在经济环境利好和相对宽松的政策 环境 的 背景下，一 手住 宅 销 售市 场预计将于2020年回暖，新增供应和成交量料将增长。同时，因新入市项目拿地成本相对较高，广州的一手住宅销售价格料将增长。服务式公寓市场预计将表现平稳，租金水平预计于年内维稳而空置率预计有所下降。图1：广州限购九区成交量与成交均价, Q1/2015-Q4/20190.00.51.01.52.02.53.03.50.00.51.01.52.02.53.03.5Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420152016201720182019来源 第一太平戴维斯研究部图2：广州服务式公寓入住率与租金指数，Q1/2015-Q4/20197280889610411212012813614415216078%80%82%84%86%88%90%92%94%96%98%100%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420152016201720182019Q1/2011=100来源 第一太平戴维斯研究部图3：二手高端与中高端住宅价格指数, Q1/2015-Q4/2019050100150200250300350Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q42015201620172018201905/2010=100来源 第一太平戴维斯研究部住宅