1savills.com.cn/research• 自2020年一月末以来，新冠肺炎疫情令一、二月广州经济及住宅销售、租赁成交大幅下滑。• 广州一手住宅销售市场新增供应环比下滑31.8%至约144万平方米。• 由于多数买家因经济不确定性加剧及疫情影响转持观望情绪，住宅销售市场去化趋缓。• 季度内，广州一手住宅成交量环比下降49.4%，同比下降44.1%至约130万平方米。• 一手住宅成交价格环比下降1.1%至人民币每平方米26,125元。• 广州服务式公寓市场于第一季度陷入沉寂，项目实地勘察及租赁成交等活动近乎为零。• 广州服务式公寓市场空置率环比上升5.6个百分点至25.1%，而平均租金则环比下降3.8%至人民币每平方米每月203.9元。MARKETINMINUTESSavills Research住宅广州 - 2020年4月住宅销售市场陷入停滞由于多数买家因新冠肺炎疫情转持观望情绪而非物业购置，销售市场去化趋缓。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Alvin Lau副董事长华南区+8620 3665 4888 alvin.lau@savills.com.cn中央管理层如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯“ 在经济放缓及新冠疫情的双重影响下，广州服务式公寓市场于第一 季度陷入 沉 寂，项目勘察和租赁成交近乎为零。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnCarlby Xie董事华南区+8620 3665 4874 carlby.xie@savills.com.cn 2savills.com.cn/research宏观环境自2020年1月末以来发生的新冠肺炎疫情令一、二月份广州经济及其住宅销售和租赁成 交 等 市 场 活 动 量 显著 下滑。期 间，由于中央及地方政府实施严格的防疫控疫举措，本地商务活动及人口流入陷入停滞。根据广州统计局最新数据，房地产投资额、境外旅客数及餐饮和酒店零售额在1-2月同比下降8.4%、66.2%和35.1%。疫情令广州开发商及服务式公寓经营者所面临的挑战加剧。销售市场整体而言，新冠肺炎疫情的发生令广州一手住宅销售市场在第一季度下滑。为响应中央及地方政府的指导方针及防止潜在的疫情传播风险，1月28日至3月初，广州超过40个售楼处暂时性关闭。有鉴于此，第一季度广州推盘节奏显著放缓，新增供应量环比下降31.8%至144万平方米。基于内外部经济不确定性的加剧，多数购房者对短期市场发展已略显隐忧；加之疫情影响，多数潜在买家转持观望态度而非进行资产购置，市场去化因此放缓。在广州住宅销售市场，有部分购房者重审其购房决 定，继 而缩 减 其需求购买 面 积 。然而，在一、二月已经发生的住房买卖实质性交易由于市场停摆推迟了其买卖合同备案直至三月。受其影响，一手住宅成交量在三月回升，较二月增长380%。尽管多数开发商在疫情期间积极采取线上销售平台和价格优惠等促销手段，季度内全市成交量仍环比下降49.4%，同比下降44.1%至约130万平方米。受价格促销优惠的影响，全市平均成交价环比下跌1.1%至人民币每平方米26,125元 。核 心 区 域 内，包 括 天 河 、越 秀 、海 珠 、荔湾及白云等区域一手住宅售价相对稳定，而市郊区域内，如增城、从化和花都等地住宅售价则呈现较大波动。租赁市场受经济放缓和新冠疫情的双重冲击，广州服务式公寓市场于第一季度陷入沉寂，项目勘察及租赁成交活动近乎为零。为控疫防疫，中央政府不得不暂停中国签证的申请服务并对持有效来华签证的外籍人士实行暂缓入境的政策。因此，多数大型企业外籍高管的入境和返程行程受阻。亦有鉴于此，目标客群为商务高管的服务式公寓项目资产表现受挫，但目标客群为家庭式单位的服务式公寓项目则表现相对稳定。此外，需求增长有限加之持续的搬迁行为令租赁竞争变得更为激烈。部分传统型的服务式公寓项目业主不得不重审和调整他们的租赁策略，包括但不局限于租金减免或提供更优惠的服务项目。整体而言，广州服务式公寓市场空置率环比上升5.6个百分点至25.1%，而平均租金则环比下降3.8%至人民币每平方米每月203.9元。市场展望尽管央行已在三月和四月为货币政策提供更多弹性，以期提高市场流动性并刺激经济复苏，但购房者仍将因内外部经济不确定性加剧和疫情的显著冲击而保持谨慎态度。此外，开发商料将在2020年加速其项目推 盘 节 奏，夯 实 其 现 金 流 的 同 时，冲 抵 其在本年首季经济损失后的财务风险。更进取的价格优惠的实施有望帮助受疫情伤及的购买情绪较快恢复，并催生更多购房需求。市内中心区域的住宅价格仍将维稳，而市内郊区地域项目价格或将在短期内经历理性回调。这亦是购房者重审市场现状，并出手入市的适宜时机。然而，对于是否加速去库存抑或加强企业房地产战略的流动性，开发商仍需决定两者孰轻孰重并优先其次。另一方面，广州服务式公寓市场2020年市场表现仍将主要取决于何时能够解除对境外人士入境限制。图1：广州一手住宅新增供应，成交量与成交均价,, Q2/2015-Q1/20200.00.61.21.82.43.00.01.02.03.04.05.0Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201520162017201820192020来源 第一太平戴维斯研究部图2：广州服务式公寓入住率与租金指数， Q2/2015-Q1/202085909510010511011512072%76%80%84%88%92%96%100%Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201520162017201820192020Q1/2011=100来源 第一太平戴维斯研究部图3：二手高端与中高端住宅价格指数, Q2/2015-Q1/2020100140180220260300340Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q120152016201720182019202005/2010=100来源 第一太平戴维斯研究部住宅