广州住宅市场简报2020年第二季度

1savills.com.cn/research• 在有效疫情防控下，复工复产持续开展，2020年第二季度广州经济活动有所改善。• 货币宽松政策增强了市场流动性，第二季度贷款基础利率（ L P R ）较 上 季 度 下 调。根据融360的数据，6月广州平均首套房贷利率最低至4.96%。• 广州住宅市场季度新增供应面积环比增长124.4％， 至292万平方米。一手住宅市场总成交面积环比增长1 0 4 . 8 ％ ，至 2 3 7 万 平 方 米 。• 广州住宅市场成交均价结构性环比下降1.1％，同比下降3.3％，至人民币每平方米26,883元。• 截至2020年第二季度末，广州服务式公寓市场空置率环比上升5.0个百分点至30.1％。• 广州服务式公寓市场平均租金环比下跌4.9%，同比下跌1 4 % ，至 人 民 币 每 平 方 米 每 月 1 9 4 元 。• 下半年，市场新增供应量将增加，供应多数位于南沙、增城、花都和从化等郊区。MARKETINMINUTESSavills Research住宅广州 - 2020年8月广州住宅销售市场回暖开发商加速推盘，市场供应显著增长。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Alvin Lau副董事长华南区+8620 3665 4888 alvin.lau@savills.com.cn中央管理层如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯“ 部 分 第 一 季 度 积 压 的 购 房 需求于第二季度释放到市场上，令广州一手住宅市场成交量呈现回暖迹象。反观租赁市场，需求端仍旧维持今年第一 季 度 以 来 的 萎 缩 态 势 。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnCarlby Xie董事华南区+8620 3665 4874 carlby.xie@savills.com.cn 2savills.com.cn/research宏观环境 在有效疫情防控下，复工复产持续开展， 2020年第二季度广州经济活动有所改善。宽松的货币政策令市场流动性提高，第二季度贷款基础利率（LPR）较上季度下调。根据融360的数据，6月广州平均首套房贷利率最低至4.96%。与此同时，持续执行的人才计划/政策仍有效地促使广州本地人口增长，并吸引外来资金，为广州住宅市场带来了更多的潜在购买需求。季度内，住宅销售市场活动增加的同时，成交量环比增长104.8％。销售市场得益于有效的疫情防控及复工复产的顺利开 展 ，众 多 开 发 商 开 始 在 季 内 加 速 推 盘 ，令市场供应显著增长。广州住宅市场新增供应量环比增长124.4%，至292万平方米。在持续增长的人口、消费力和投资置业意愿的支撑下，季内物业购置需求旺盛。由于2020年第一季度大多数地产商销售处未能开放接待看楼访问，上季度部分被压抑的购房需求在本季度得以释放，令广州一手住宅市场成交量出现反弹。一手住宅销售市场总成交面积环比增长104.8%，至237万平方米。但是，由于天河区成交均价环比下降23%，全市成交均价结构性同比下降3.3%和环比下降1.1%，至人民币每平方米26,883元。租赁市场广州服务式公寓市场仍未走出疫情的影响。特别是边境管制的牵制，其中包括暂停外籍高管中国签证的申请以及拒绝外籍护照持有人入境中国（即使其中国签证仍处有效期内）对市场租赁需求的抑制显著。与此同时，高管就业环境的恶化也令物业租赁需求受到打压。加之季内部分现有租户因付租能力的变化而选择搬迁，2020年第二季度市场整体需求规模较第一季度后持续缩小。因此，截至2020年第二季度末，广州服务式公寓市场的整体平均空置率环比上升5.0个百分点，至30.1%。面对严峻的市场环境，许多服务式公寓业主不得不采取以价换量手段以促去化，并提供性价比更高的一体式服务。部分业主亦调整其租赁策略，瞄准更多短租客户，以改善现金流。季度内，广州服务式公寓市场平均租金环比下降4.9％，同比下降14％，至每平方米每月人民币194元。市场展望2020年下半年内GDP料将反弹，广州经济前景回暖。持续宽松的央行货币政策及财政政策将为广州住宅市场注入更多流动性。尽管住房限购政策持续，但大多数本地开发商仍对住宅市场前景保持乐观 情 绪 ，活 跃 的 土 拍 市 场 可 见 一 斑 。下 半年预计将有更多项目启动推盘活动，新增供应量有望增加，新增供应预计多数位于南沙、增城、花 都 和 从 化 等 郊 区 。预 计2020年下半年，市内一手住宅市场成交均价预计小幅增长，而市郊项目成交均价将保持相对稳定。广州服务式公寓市场的表现仍将取决于年内签证政策以及出入境管控政策的变化。预计2020年内大多数服务式公寓运营商和业主将无法避免面临财务亏损，同时，预计将有更多运营商推出短租服务应对市场变化。图1：广州一手住宅新增供应，成交量与成交均价, Q3/2015-Q2/20200.00.61.21.82.43.00.01.02.03.04.05.0Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2201520162017201820192020来源 克而瑞，第一太平戴维斯研究部图2：广州服务式公寓入住率与租金指数， Q3/2015-Q2/20208085909510010511011565%70%75%80%85%90%95%100%Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2201520162017201820192020Q1/2011=100来源 第一太平戴维斯研究部图3：二手高端与中高端住宅价格指数, Q3/2015-Q2/2020100150200250300350Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2201520162017201820192020Q2/2010 = 100来源 第一太平戴维斯研究部住宅